HUG 전세보증보험, 전세보증금 반환보증은 임차인이 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 지원하는 제도입니다. 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하 주택을 대상으로 하며, 확정일자와 전입신고가 필요합니다. 모바일 앱(토스, 카카오페이 등) 또는 방문 신청이 가능하며, 보증료 할인 혜택도 제공됩니다. 전세계약의 안전성을 확보하고 싶다면 지금 바로 자세한 내용을 확인하세요!
HUG 전세보증보험 가입조건 변경
2024. 12. 30일부터는 보증금에 월세를 고려하여 보증가능 보증금액을 환산합니다.
전세보증금 요건
- 2024년 12월 30일 이전 : 전세보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하일 것 (월세 미고려)
- 2024년 12월 30일 이후
– 전세보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하일것. 단, 월세가 있는 경우 전월세전환율을 적용하여 전세보증금이 수도권 7억원, 그외 지역은 5억원 이하일 것
– 전월세전환율 적용 전세보증금 = 전세보증금 + [(월세 x 12) ÷ 전월세전환율]
전월세 전환율
- 6.0% 적용
- 통계청 “지역별 전월세전환율(전국 기준)”을 고려하여 공사에서 산출하여 향후 변동가능
- 한국주택금융공사(HF)는 감사원 지적사항 등을 반영하여, 2024년 9월부터 위와 동일한 내용으로 전세자금보증 제도를 변경하여 운영중입니다.
사례해설
- 예를 들어 수도권, 전세보증금 2억원 및 월세 300만원 임대차 계약이라고 가정합니다.
| 구분 | 2024. 12. 30 이전 | 2024. 12. 30 이후(현행) |
| 전세보증금 요건 | 전세보증금이 수도권 7억이하 (월세 미고려) |
월세가 있는 경우, 전월세전환율을 적용하여 전세보증금이 수도권 7억이하 |
| 보증보험 가능여부 | 가능 (전세보증금이 2억으로 전세보증금 요건 7억이하임) |
불가 8억 = 보증금 2억 + [(월세 300만원x12) ÷ 전월세전환율 6%] |
전세보증보험 가입조건
1. 보증대상 주택
- 전세보증금: 보증부 월세계약의 경우 전월세전환율을 적용
- 수도권: 7억 원 이하
- 기타 지역: 5억 원 이하
- 보증부 월세계약: 전월세전환율 적용
- 보증 대상 주택 유형:
- 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 연립주택, 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트
- 주의 사항: 주거용 오피스텔은 계약서에 주거용 표기가 되어야 하며, 상기 조건을 충족해야 보증 대상에 포함됩니다.
- 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.
- 임대인 제한: 공사의 보증금지대상자가 아닌 임대인이어야 합니다.
- 보증 신청인:
- 전세계약서상의 임차인 (개인, 법인, 외국인 모두 신청 가능)
- 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 공사에 이전한 경우에만 가입 가능합니다.
2. 보증 신청 기한
- 신규 전세계약: 계약서 상의 잔금지급일 또는 전입신고일로부터 1/2 경과 전
- 갱신 전세계약: 갱신 전세계약서상 계약기간의 1/2 경과 전
3. 보증금액
- 보증 신청인은 보증한도 내에서 신청한 금액을 보증받을 수 있습니다.
- 보증한도 계산은 주택 가격의 90%를 기준으로 하며, 선순위 채권이 있을 경우 이를 포함하여 계산합니다.
4. 보증한도
- 보증한도 = 주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등
- 주택가격 = 공시가격 X 140% (공시가격 적용비율)
보증 조건 및 기준
전입신고 및 확정일자
- 보증 신청인은 해당 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
선순위채권 확인
- 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것
- Ex) 주택가격 1억원인 경우
– 전세보증금 9천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 9천만원)
– 전세보증금 9천만원 ▶가입가능 (보증한도 9천만원)
– 전세보증금 4천만원. 선순위채권 5천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 3천5백만원, 선순위채권 주택가액 60% 초과)
전세계약서상 조건
- 전세계약 기간이 1년 이상이어야 하며, 공인중개사를 통해 체결된 계약서여야 합니다.
- 기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능합니다.
- 전세보증금은 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억 이하이어야 하며, 계약서에서 전세보증금 반환 채권의 담보나 양도를 금지하는 특약이 없어야 합니다.
- 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않아야 합니다. 다만, 공사와 업무협약을 체결한 SGI서울보증의 보증부 전세대출 또는 신용대출을 받은 경우에는 보증가입이 가능합니다.
등기부등본
- 보증 신청 전, 등기부등본을 확인하여 주택 소유권에 대한 권리침해(경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)가 없어야 하며, 선순위 채권이 주택가액의 60% 이내여야 합니다.
- 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유여야 합니다.
- 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전해야 하며, 중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입가능합니다.
기타사항
- 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않아야 됩니다. (아파트 제외)
- 단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항
– 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 이내일 것 (주택가액 = 주택가격*담보인정비율)
보증료 및 할인
보증료 계산
- 보증료는 보증금액에 보증료율을 적용하여 전세계약 기간에 따라 일일 기준으로 계산됩니다.
- 보증료율 및 할인율은 다양한 사회적 상황에 따라 다르게 적용됩니다.
- 임차인용 보증료율 : 연 0.115% ~ 연 0.154%
- 보증료는 전액 일시 납부하여야 하며, 분납은 허용되지 않습니다.
할인 및 할증 조건
- 사회배려계층(저소득가구, 장애인가구, 다자녀가구 등)은 최대 60%의 할인 혜택을 받을 수 있습니다.
- 모범납세자, 전자계약 할인, 부채비율 할인 등 다양한 할인 혜택도 제공됩니다.
부채비율 할인 및 할증
- 부채비율 할인: 선순위채권과 전세보증금을 합산한 금액이 주택가액의 60% 이하일 경우, 보증료가 10% 할인됩니다.
- 부채비율 할증: 선순위채권이 주택가액의 50% 초과일 경우, 보증료가 10% 할증됩니다.
보증료율
보증료는 보증금액, 주택유형, 부채비율에 따라 보증료율이 결정됩니다.
- 보증금액 9천만원 이하 : 연 0.115% ~ 0.154%
- 보증금액 9천민원 초과 ~ 2억원 이하 : 0.122% ~ 0.154%
- 2억원 초과 : 0.122% ~ 0.154%
기타 주택유형(아파트, 단독, 다중, 다가구), 부채비율 등에 따른 보증료율 등의 상세한 내용은 아래표를 참고하시기 바랍니다.
보증 신청 방법
위탁 금융기관의 앱 통해 가입
신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구, 부산은행, 우리은행, 국민은행은 해당 은행 모바일 앱을 통해 보증가입 가능
모바일 신청: 4가지 방법
- 네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증
- 카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보증
- 토스 > 전체 > 부동산 > 전세보증금반환보증
- 공사 모바일 앱인 안심전세App을 통해 신청 가능.
제출서류
보증신청을 위한 제출서류
공통서류
①주민등록등본 및 신분증(사본)
②전세계약서(사본)
③전세보증금 지급 확인서류
④전입세대확인서
④전입세대확인서
⑥건축물대장
⑦ 금융기관 전세자금대출 및 담보제공 확인서 (공사양식)
개별서류
- 주거용 오피스텔 추가 제출 서류 : 중개대상물 확인설명서
- 단독,다중,다가구주택 추가 제출 서류 : ▶ 타전세계약체결내역확인서(공사양식), ▶ 확정일자부여현황 (’25.2.3. 보증신청 건부터 필수 제출)
보증기간 갱신 및 연장방법
1. 갱신 신청 방법
- 은행에서 최초 발급한 경우: 해당 은행에 방문.
- 공사 영업지사에서 신청한 경우: 영업지사 방문 또는 인터넷보증(https://khig.khug.or.kr) 이용.
- 모바일 가입(카카오페이, 네이버부동산, KB국민카드 등)한 경우: 해당 모바일 채널에서 신청.
- 인터넷보증 이용 시:
인터넷보증 → 보증해지/변경 → 기존 보증신청 내역 확인 → 보증변경 신청.
2. 갱신 시 제출서류
(1) 보증금액 변동이 없거나 감액되는 경우
- 주민등록등본 (발급일 기준 1개월 이내).
- 보증신청인 신분증 사본 (개인사업자: 사업자등록증, 법인: 법인등기부등본).
- 부동산등기부등본 (인터넷 등기소: www.iros.go.kr).
- 건축물대장 (아파트 제외).
- 금융기관 대출 및 담보제공 확인서 (대출 은행에서 발급).
- 전세계약서 사본 (묵시적 갱신이 아닌 경우):
- 보증금액 변동 없음: 기존 계약서에 기간 추가/수정하거나 새 계약서 작성.
- 보증금액 감액: 감액 내용이 표시된 계약서 제출.
- 보증금 감액 시: 감액 증빙서류.
(2) 보증금액이 증액되는 경우 (추가 제출)
- 확정일자 받은 전세계약서 사본.
- 기존 계약서 수정 또는 신규 계약서 작성 후 확정일자 필요.
- 전세보증금 증액분 지급 확인 서류 (계좌이체증명서, 영수증 등).
- 전입세대확인서.
- 단독/다가구 주택은 주택 전체에 대한 확인서 필요.
- 임대인이 법인인 경우: 사회보험료 완납증명서.
- 전세목적물이 단독/다중/다가구인 경우:
- 타전세계약 체결내역 확인서.
- 2025.2.3.부터: 확정일자 부여현황 및 상가임대차 현황서 추가 제출 (근린생활시설 포함 시).
(3) 대항력 상실 시 (추가 제출)
- 전입세대확인서.
- 단독/다가구 주택은 주택 전체에 대한 확인서 필요.
- 임대인이 법인인 경우: 사회보험료 완납증명서.
- 전세목적물이 단독/다중/다가구인 경우:
- 타전세계약 체결내역 확인서.
- 2025.2.3.부터: 확정일자 부여현황 및 상가임대차 현황서 추가 제출 (근린생활시설 포함 시).
자주하는 질문
▶ 임대인이 바뀌었을 때, 임대인 변경 신청 방법
A. 임대인 변경 신청 방법
- 은행에서 보증을 발급받은 경우
- 최초 보증을 발급받은 은행에 직접 방문하여 신청
- 공사 영업지사에서 신청한 경우
- 가까운 영업지사 방문 또는 인터넷보증에서 신청 가능
- 모바일 전세보증금 반환보증(카카오페이) 이용한 경우
- 인터넷보증을 통해 신청 가능
- 인터넷보증에서 보증 갱신 신청 방법
- 인터넷보증 > 보증해지/변경 > 기존 보증신청 내역 확인 > 보증변경신청 화면에서 ‘임대인변경’ 신청
B. 임대인 변경 신청 시 필요서류
- 부동산 등기부등본
- 매매계약서 사본 또는 변경된 임대인의 인적사항 확인 가능 서류
- 임대인이 법인일 경우: 사업자등록증 또는 법인등기부등본
- 보증신청인의 신분증 사본 (주민등록증, 운전면허증 등)
- 임대인이 법인일 경우: 사업자등록증 추가 제출
▶ 전세보증금의 일부 보증가입
임차인용 전세보증금반환보증은 전세보증금의 일부에 대해서도 보증가입이 가능합니다. (2015.8.10 개정)
유의사항
- 보증금 일부 가입 시 위험:
- 보증사고로 임차목적물이 매각된 금액이 전세보증금보다 낮아 공사에 손실이 발생할 경우, 보증에 가입하지 않은 금액에 대한 손실은 임차인이 부담해야 합니다.
신청 가능 금액
- 보증한도 내에서 보증신청인이 요청한 금액만큼 보증가입이 가능합니다.
예외사항
- 전월세계약과 관련하여 전세보증금 전부 또는 일부를 공사의 업무협약기관(SGI서울보증 등)에 담보로 제공(채권양도, 질권설정 등)한 경우, 전세계약서 상 전세보증금 전액으로만 보증가입이 가능합니다.
▶ 보증발급에 있어 임대인의 협조 필요유무
기본적으로 임대인의 협조 없이도 보증가입이 가능합니다. 전세보증금 반환보증 가입 시 전세금채권을 통지 방식으로 양도하면 임대인의 승낙이 없어도 보증가입이 가능합니다.
채권양도 방식
- 채권양도통지
- 임차인과 공사가 채권양도계약을 체결한 뒤, 그 내용을 임대인에게 통지합니다.
- 채권양도승낙
- 임대인, 임차인, 공사가 함께 채권양도계약을 체결하는 방식입니다.
임대인의 협조가 필요한 경우
- 단독주택, 다중주택, 다가구주택:
전세 목적물에 대한 타전세계약 체결내역 확인서가 필요하며, 이는 임대인이나 임대차를 중개한 공인중개사의 확인을 받아 제출해야 합니다.
추가 제출 서류 (2025년 2월 3일부터 적용)
- 확정일자 부여현황 자료
- 타전세계약 체결내역 확인서에 계약내역이 포함된 자료를 반드시 제출해야 합니다.
- 상가임대차 현황서
- 건축물대장에 근린생활시설 등 상가가 표시된 경우, 상가임대차 현황서를 추가로 제출해야 합니다.
▶ 묵시적 계약 갱신인 경우 보증신청
묵시적 계약 갱신 시, 종전 계약과 동일한 조건(전세보증금 등)이 유지된다면 별도의 갱신 계약서 없이도 보증신청이 가능합니다.
조건
- 동일 조건 유지: 전세보증금 등 계약 조건이 종전과 동일해야 합니다.
- 보증기간: 임대차보호법상 묵시적 갱신 시 임대차 존속기간은 2년으로 간주되며, 보증기간도 이에 맞춰 신청할 수 있습니다.
확정일자 관련
- 최초 전세계약이 공인중개사를 통해 확정일자를 이미 득한 계약이라면, 묵시적 갱신 시 별도의 확정일자를 다시 받을 필요는 없습니다.
참고: 조건이 변경되거나 확정일자를 새로 받을 필요가 있는 경우에는 보증신청 전에 계약 내용을 재확인하는 것이 필요합니다.
기타 유의사항
기타 보증 신청 시 필요 서류
- 전세계약서, 등기부등본, 전입세대확인서 등 다양한 서류를 제출해야 합니다.
보증 해지 및 정산
- 보증 해지 시, 보증료는 계약 시작일부터 해지일까지 일수에 따라 계산됩니다.
미분양 관리지역
- 미분양관리지역 내에서 보증신청 기한을 경과한 경우에도 일정 조건 하에 신청기한이 연장될 수 있습니다.