최우선변제금 및 지역별 소액임차인 기준!!
주택을 임대할 때 가장 중요한 것은 보증금을 안전하게 보호받는 것입니다. 이에 따라 임차인은 보증금을 지킬 수 있는 권리인 우선변제권과 최우선변제권을 반드시 이해해야 합니다.
오늘은 이 두 가지 권리, 지역 별 소액임차인 기준 및 최우선변제금에 대해 쉽게 설명해 드리겠습니다.
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👉 부동산 경매가이드 바로가기 👉 임차인 3대권리 보기1. 우선변제권이란?
우선변제권은 임차주택이 경매로 넘어갔을 때, 일반 채권자나 후순위 근저당권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.
✅ 우선변제권을 취득하려면?
- 주택을 인도받기
- 전입신고를 완료하기
- 확정일자를 받기 (주민센터 방문 필요)
💡 주의할 점: 대항력(새로운 임대인에게 임차권을 주장할 수 있는 권리)은 전입신고만으로 발생하지만, 우선변제권은 확정일자까지 받아야 인정됩니다.
✅ 우선변제권의 적용 예시
- 6월 5일 전입신고, 6월 10일 확정일자 → 우선변제권은 6월 10일부터 인정
- 같은 날 근저당권이 설정되었다면? 임차인과 근저당권자의 배당 순위가 동일하여 안분배당
- 6월 10일 전입신고와 확정일자 동시 취득 후, 6월 11일 근저당권 설정 → 임차인이 우선배당권을 가짐
2. 최우선변제권이란?
최우선변제권은 소액임차인이 일정 보증금 이하로 전입신고를 마쳤을 경우, 선순위 근저당권보다 먼저 일정 금액을 변제받을 수 있는 권리입니다.
✅ 최우선변제권의 핵심 요건
- 주택을 인도받고 전입신고 완료 (확정일자 불필요)
- 소액임차인 기준 보증금 이하일 것
- 주택 가격의 1/2 범위 내에서 일정 금액을 변제받을 수 있음
✅ 지역별 소액임차인 기준 및 최우선변제금(주택 요약)
| 지역 | 소액임차인 기준 보증금 | 최우선변제금 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시 및 기타 수도권 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 기타 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
💡 중요한 점: 최우선변제금은 보증금과 상관없이 무조건 지급되는 것이 아니라, 경매 당시 주택가격의 1/2을 초과할 경우 1/2까지만 배당받을 수 있습니다.
✅ 지역별 소액임차인 기준 및 최우선변제금 (주택)
✅ 지역별 소액임차인 기준 및 최우선변제금 (상가)
3. 우선변제권 vs 최우선변제권 차이
| 구분 | 우선변제권 | 최우선변제권 |
| 요건 | 전입신고 + 확정일자 | 전입신고만 하면 가능 |
| 배당 순위 | 선순위 근저당권 다음 | 모든 권리보다 먼저 배당 |
| 적용 대상 | 모든 임차인 | 소액임차인만 가능 |
4. 계약 전 확인해야 할 사항
- 부동산 등기부 등본 확인: 선순위 근저당권이 언제 설정되었는지 체크
- 소액임차인 여부 확인: 내 보증금이 최우선변제권 기준에 해당하는지 확인
- 확정일자 받기: 보증금을 보호받기 위해 전입신고 후 꼭 확정일자 받을 것
마무리
우선변제권과 최우선변제권을 잘 활용하면, 혹시라도 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 상황이 생기더라도 보호받을 수 있습니다. 임대차 계약을 체결하기 전에 등기부 등본을 반드시 확인하고, 전입신고와 확정일자를 챙기는 습관을 들이세요!