경매에서의 임차인의 권리는 크게 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 3가지로 나눌 수 있습니다. 임차인이 거주하는 주택이 주택 소유주의 여러가지 채무 등 사정으로 경매를 당하게 되면 임차인은 보증금을 다 받을 수 있는지 여부를 면밀히 따져봐야 합니다. 입찰자의 입장에서는 낙찰 후 임차인의 명도문제가 발생할 수 있기 때문에 권리분석할 때 반드시 필요합니다.
이번 글에서는 임차인의 3가지 권리인 대항력, 우선변제권, 최우선변제권에 대해 상세히 알아봅니다.
☞ 철저한 임차인의 권리분석을 통해 인수금액 및 명도에 대비하시기 바랍니다.
👉 최우선변제금 확인하기 👉 경매절차 등 확인하기임차인의 권리 요약
| 구분 | 설명 | 요건 |
| 대항력 | • 전세금 모두 변제 받을 때까지 임차주택에 거주할 수 있는 권리 | • 전입 •단, 말소기준권리보다 먼저 전입해야 함. |
| 우선변제권 | • 기준일자에 배당받을 수 있는 권리 | • 전입 + 확정 + 배당신고 |
| 최우선변제권 | • 전세금이 일정액이하일 경우 최우선으로 변제 받을 수 있는 권리 | • 전입 + 배당신고 • 단, 전입은 경매개시결정기입전에 이루어져야 함. |
부동산경매에서 임차인은 법적으로 대항력, 우선변제권, 최우선변제권의 3가지의 권리를 가지게 된다. 임차인 입장에서는 소중한 보증금을 지키기 위해 3가지 권리의 개념 및 요건을 잘 이해하여야 한다. 3가지 권리에 대해 아래에서 자세히 설명한다.
대항력
대항력의 의미
주택임대차에서 대항력이란 임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말한다.
입주자가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있다는 것을 의미하며, 임대차계약기간 종료 전에 대항력을 취득하기 위해선 임대주택의 입주자는 말소기준권리보다 먼저 주택의 인도와 주민등록의 완료, 즉 전입되어 있어야 한다.
대항력이 인정되는 경우
① 동거가족만 전입신고 했거나, 점유보조자가 점유한 경우
② 상가나 공장의 내부구조를 변경하여 주거로 사용한 경우
③ 미등기 건물이나 주택 일부의 점포로 개조한 경우
④ 두 필지 다가구 중 하나의 지번에만 신고한 경우
⑤ 다가구주택에 층 · 호수를 기재하지 않고 신고한 경우
⑥ 임대인의 동의를 얻고 임차권을 양도받은 경우
⑦ 주택임차인이 외국인인 경우
⑧ 공무원이 실수한 경우
대항력이 인정되지 않는 경우
① 전입 전 근저당권이나 가압류 등기된 경우
② 비주거용 일부에 주거한 경우
③ 전입신고를 잘못했거나, 동, 호수 표시가 다른 경우
④ 동이나 호수 표시를 미기재한 경우
– 101호가 사실은 지하1층인 경우
– A동이 가동으로 된 경우
– 문패에는 30동인데 공부상표시는 3동인 경우
⑤ 일시적으로 주민등록 이전한 경우
⑥ 주택임차인이 법인인 경우
우선변제권
우선변제권의 의미
부동산경매에서의 우선변제권은 한마디로 낙찰이후 배당을 받을 수 있는 권리로서 대항력과 함께 임차인에게 매우 중요한 권리이다. 우선변제권을 받을 수 있는 권리는 전입, 확정일자, 배당신고 3가지 요건을 모두 충족하여야 한다.
우선변제권이란 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 득한 경우, 채권적 지위에 불과했던 임차권이 물권화 되는 권리로써, 물권과 동등하게 권리효력 발생일의 전후를 따져 경매낙찰대금에서 우선적으로 배당을 받을 수 있다. 주택을 임차하여 주민등록을 마치고 확정일자를 받았다면, 소유자가 주택에 근저당권을 설정하고 대출금을 변제하지 못하여 경매가 진행되더라도 대항력과 우선변제권을 갖추었기에 근저당권보다 우선 권리가 생긴다.
이로 인해 매수인에게 대항하여 보증금의 반환 받을 때까지 주택의 반환을 거부할 수도 있거나, 배당을 요구하여 우선적으로 변제 받을 수도 있다는 것이다. 그러나 주택을 임차하여 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으나 임대기간 중에 개인사정으로 임시로 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 다시 전입신고를 하였다면 처음에 받았던 우선변제권 효력은 없어지고, 전입신고한 날에 다시 우선변제권이 생긴다.
그 사이에 다른 근저당권이 설정되었다면 임차인의 순위는 밀리게 된다. 경매가 진행되어 배당요구를 한 후 배당요구종기 전에 다른 이유로 다른 곳으로 주민등록을 이전할 때에도 우선변제권의 효력은 사라지고, 대항력도 없게 된다. 주택임대차보호법상으로 우선변제를 받기 위해서는 배당요구종기까지 점유하고 있어야 한다.
👉 전세권 권리분석대항력과 우선변제권
대항력은 경매 매수인에게 보증금을 받을 때까지 버틸 수 있는 힘이고, 우선변제권은 다른 채권자보다 배당금에 관해 돈을 먼저 받을 수 있는 권리이다. 대항력은 전입신고를 하고 다음날 0시 부로 생기기 때문에, 전입신고와 확정일자를 동시에 받았는데, 그 날 은행에서도 근저당권을 설정했다면 임차인은 대항력도 없게 되고 우선변제권의 순위도 밀리게 된다.
전입신고는 오늘하고 확정일자는 다음날 받았는데, 다음날 은행에서 근저당권을 설정했다면 이때는 보증금액과 근저당권의 금액에 따라 안분하여 배당받게 된다. 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것이다.
임대차계약서에 주민센터 등에서 확정일자인을 찍어 주는데, 임대인의 동의 없이 계약서 원본만 제시하면 된다. 확정일자를 받은 계약서를 분실하였다면 현재 시점에서 다시 받아야 하는데, 우선변제권도 밀리게 된다. 업무처리지침에 의해 단순히 계약서에 확정일자를 찍어 주는 것에 불과해 분실의 책임은 본인에게 있기 때문에 잘 보관해야 한다.
최우선변제권
최우선변제의 의미
소액임차인이 경매절차에서 최우선변제를 받으려면 경매개시결정등기 전에 전입신고가 되어야 하고, 배당요구종기 전에 배당요구를 신청해야 한다. 이때 임대차계약서 사본, 주민등록등본을 제출해야 하고, 연체된 차임이 있으면 이를 공제하고 보증금 잔액과 관련한 계산서를 첨부해야 한다.
소액임차인이라도 할지라도 배당금이 적은 경우 소액보증금 중 매각대금의 1/2의 범위 내에서만 배당을 받을 수 있다. 만약 소액임차인이 여러 명이 있는 경우 금액을 안분해서 배당받게 된다. 근로기준법 제37조에 의한 임금채권과 같은 순위로 배당을 받게 되는데, 소액임차인과 경합되어도 매각대금의 1/2 범위 안에서만 배당받는다.
다른 예로 최초 임대차계약을 맺었을 때는 보증금이 최우선변제 상한액을 넘었지만 계약 갱신과정에서 보증금의 일부를 돌려받고 월세로 전환하였다고 하더라도, 경매개시결정등기 전이라면 우선변제권을 행사할 수 있다.
원룸에 임차인 두 명이 같이 사는 경우 각각의 계약을 맺어 살고 있다 하더라도, 한 명의 임차인으로 보아 보증금을 합산한 금액을 기준으로 소액임차인에 해당하는지 판단한다. 또한 임차인이 임대인의 동의하에 전대차 계약을 맺엇다고 하더라도, 전차인의 보증금은 소액이나 임차인의 보증금이 소액이 아니라면 보호받을 수 없게 된다.
최우선변제 기준시기
소액임차인의 보증금과 최우선변제금액 표에서와 같이 소재지역과 기준시기에 따라 배당액이 달라지는데, 기준시기에 대한 이해를 분명히 해야 한다. 기준 시기는 담보물권 설정일로 이해하되, 임차인이 계약한 시점이 중요한 게 아니라 최초로 설정된 담보물권(예 : 근저당권)의 일자에 따라 소액임차인에 해당되는지 여부가 결정된다.
예로 서울에 있는 주택에 2009년 1월 1일 은행에서 5,000만원의 근저당권이 설정되어 있었는데 임차인이 2016년 6월 1일 7,000만원에 임차했다 하더라도, 임차인이 전입한 2016년 6월 1일을 기준으로 서울의 보증금상한액인 1억원을 판단하는 것이 아니라, 은행에서 설정한 근저당권의 2009년 1월 1일을 기준으로 6,000만원을 초과하였기 때문에 소액임차인에 해당되지 않는다.
소액임차인이라도 매수인이 인도를 청구하는 경우에는 집을 비워 주어야 한다. 임차인이 배당금을 수령하기 위해서는 임차주택을 인도 받았다는 매수인의 인감이 찍힌 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문이다. 다만 소액임차인이라도 대항력이 있다면 보증금 전액을 반환받을 때까지 비워주지 않아도 된다.
최우선변제 요약
1. 소액보증금 지급기준시점은 담보물권 설정일자 기준이며, 전입일자 기준이 아니다.
2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 한다.
3. 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택인도와 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지하여야 한다.
4. 주택가액(대지의 가액포함)의 ½에 해당하는 금액까지만 최우선변제 받는다.
5. 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.
6. 전소유자의 임대차 지위변경의 경우에는 소유권이전 다음 날 대항력을 가진다.
7. 근저당설정이 없는 경우 소액보증금 지급기준은 가압류권자, 일반채권자, 조세권자에 대해서는 원칙적으로 향후 배당일 당시의 소액임차인 기준만 적용한다.
경매개시일 이후 전입, 확정일자 한 경우
임차인이 경매개시결정일 이후에 전입, 확정일자를 받으면 소액보증금, 최우선변제금은 받으실 수 없고, 우선변제권에 의해 배당순위에 따라 배당을 받을 수 있는 권리만 있습니다. 다만, 경매실무에서는 채권이 많아 후순위로 밀리면 배댱을 받지 못하는 경우가 대부분입니다.
혹, 이런 경우가 있으시면 해당물건의 낙찰금액이 얼마인지를 판단하셔서 배당을 받을 수 있는지를 판단하시기를 바랍니다.
대항력과 우선변제권
- 대항력: 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기며, 경매절차에서 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.
- 우선변제권: 확정일자를 통해 순위에 따라 배당을 받을 수 있는 권리로, 대항력과 함께 갖춰야 효과적으로 행사됩니다.
소액임차인의 최우선변제권
- 소액임차인은 보증금 일부를 최우선으로 보호받을 수 있습니다.
- 최우선변제권을 행사하려면 경매개시결정등기 전에 대항력을 갖추어야 합니다.
- 질의자의 경우: 경매개시결정 이후 전입신고를 했기 때문에 최우선변제권은 인정되지 않습니다.
확정일자에 의한 배당
- 확정일자는 경매개시결정 이후라도 받을 수 있습니다.
- 다만, 배당 순위가 뒤로 밀리므로, 선순위 채권자들에게 배당 후 남은 금액이 있어야 받을 수 있습니다.