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정비구역 해제와 일몰제: 재개발·재건축 투자 안전하게 하는 법

Firekang

재개발 재건축 투자시 가장 위험한 부분중 하나가 정비구역 해제와 일몰제입니다. 재개발·재건축 정비사업은 투자 경험이 없는 부린이들에게 사업 취소에 대한 두려움을 줄 수 있습니다. 그러나 사업 취소는 정비구역 해제 없이 불가능하며, 해제 조건은 일몰제와 직권해제 등 구체적인 상황에 따라 다릅니다.

특히 일몰제는 사업이 일정 기간 지연될 경우 정비구역을 해제하는 제도인데, 구역별 적용 여부가 다릅니다. 신규 재개발·재건축 투자 시에는 일몰제 리스크를 반드시 점검해야 합니다

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재개발·재건축, 정말 안전한 투자일까?

재개발·재건축 투자를 고민하고 계신 분들을 위한 블로그입니다. 특히, 부린이(부동산 초보 투자자)라면 재개발·재건축 투자에 있어서 가장 걱정되는 점은 사업이 무산되거나 취소되지 않을까?라는 두려움일 텐데요.

사실, 재개발·재건축 사업이 완전히 취소되는 경우는 극히 드뭅니다. 사업이 취소되는 주요 원인은 정비구역 해제인데요, 그 조건을 제대로 이해하고 투자하면 리스크를 크게 줄일 수 있습니다. 이 글에서는 정비구역 해제의 조건과 일몰제, 직권해제 등 주요 요소를 상세히 설명하며, 성공적인 투자 전략까지 제안드리겠습니다.

정비구역 해제란?

먼저, 재개발·재건축 사업의 핵심적인 개념인 정비구역 해제에 대해 알아볼까요?

정비구역 해제란, 특정 구역에서 진행 중인 재개발·재건축 사업이 법적·행정적 조건을 충족하지 못했을 때, 해당 구역의 개발 권한을 철회하는 것을 의미합니다. 이로 인해 사업이 중단되거나 취소되는 경우가 발생할 수 있습니다.

다만, 사업이 취소되려면 정비구역 해제라는 조건이 반드시 선행되어야 합니다. 따라서 정비구역 해제의 조건과 과정을 제대로 이해하면, 불필요한 걱정 없이 투자에 임할 수 있습니다.

일몰제란?

일몰제는 재개발·재건축 사업이 정해진 기간 내에 진행되지 않을 경우, 정비구역 지정을 해제할 수 있도록 만든 제도입니다. 이 제도의 취지는, 사업이 장기간 지연되어 지역 발전을 저해하거나 주민에게 피해를 주는 상황을 방지하는 데 있습니다.

1. 일몰제가 적용되는 경우

일몰제가 적용되려면 다음 조건 중 하나에 해당해야 합니다:

또한, 2012년 2월 1일 이후에 정비계획을 최초로 수립한 사업장에만 일몰제가 적용됩니다.

2. 일몰제가 적용되지 않는 경우

3. 일몰제 적용 연장 조건

일몰제 적용이 임박한 경우라도 토지 소유자의 30% 이상 동의를 얻으면 1회에 한해 최대 2년 연장이 가능합니다. 다만, 재연장은 불가능합니다.

4. 일몰제 해제 사례: 부산 수안2구역

일몰제가 적용되어 정비구역 해제가 된 대표적인 사례로 부산 수안2구역을 들 수 있습니다.

수안2구역의 경우 조합설립을 위해 전체 구분소유자의 90% 동의를 얻었지만, 각 동별 구분소유자 동의율에서 기준을 충족하지 못해 해제되었습니다.

이처럼, 조합설립인가 및 사업시행인가를 기한 내 신청하지 못하면 정비구역 해제가 이루어질 수 있습니다.

직권해제란?

직권해제는 도시계획위원회의 심의를 통해 구역을 해제하는 방식입니다. 하지만, 무조건적으로 이루어지는 것은 아니며 주민 동의가 매우 중요합니다.

1. 직권해제 조건

직권해제는 행정적 절차로 인해 논란이 많습니다. 예를 들어, 주민 동의 없이 직권해제를 강행했다가 소송으로 이어지는 경우도 있습니다.

2. 직권해제 취소 사례

  1. 서울 장위15구역: 주민 동의 없이 직권해제를 진행했으나, 대법원 소송 끝에 해제 처분이 취소됨.
  2. 사직2구역: 문화재 지정 문제로 직권해제가 이루어졌으나, 행정적 무리가 있었음.

이처럼, 직권해제는 합리적인 사유와 주민 동의가 없으면 무산될 가능성이 큽니다.

성공적인 재개발·재건축 투자를 위한 팁

재개발·재건축 투자에서 중요한 점은 리스크를 사전에 파악하고 대비하는 것입니다. 다음은 투자 시 유의해야 할 몇 가지 팁입니다:

  1. 일몰제 적용 여부를 철저히 확인하기
    • 정비계획 수립 시점이 2012년 2월 1일 이후인지 확인하세요.
  2. 조합설립인가 및 사업시행인가의 진행 상황 점검하기
    • 조합 설립이나 사업 시행이 지연되고 있는지 주의 깊게 살펴보세요.
  3. 지역 주민의 동의율 확인하기
    • 조합 설립이나 사업 시행에는 주민 동의가 필수입니다.
  4. 정비구역 해제 사례와 행정 기록 분석하기
    • 해당 지역의 과거 해제 사례를 참고하세요.
  5. 지역별 도시계획 흐름 파악하기
    • 재개발·재건축은 행정 계획과 밀접히 연관되어 있습니다.

법적근거

1. 정비구역의 해제 및 연장

도시 및 주거환경정비법[시행2022.7.21][법률 제18310호,2021.7.20 타법개정]

제20조(정비구역등의 해제) ① 정비구역의 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비구역등을 해제하여야 한다. <개정 2018. 6. 12., 2024. 12. 3.>

1. 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 아니하거나 구청장등이 정비구역의 지정을 신청하지 아니하는 경우

2. 재개발사업ㆍ재건축사업[제35조에 따른 조합(이하 “조합”이라 한다)이 시행하는 경우로 한정한다]이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 추진위원회의 승인을 신청하지 아니하는 경우(제31조제2항제1호에 따라 추진위원회를 구성하는 경우로 한정한다)

나. 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 3년이 되는 날까지 제35조에 따른 조합설립인가(이하 “조합설립인가”라 한다)를 신청하지 아니하는 경우(제31조제7항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우로 한정한다)

다. 추진위원회가 추진위원회 승인일(제31조제2항제2호에 따라 추진위원회를 구성하는 경우에는 제16조에 따른 정비구역 지정ㆍ고시일로 본다)부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우

라. 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우

3. 토지등소유자가 시행하는 재개발사업으로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우

② 구청장등은 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역등의 해제를 요청하여야 한다.

③ 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 한다.

1. 제1항에 따라 정비구역등을 해제하는 경우

2. 제2항에 따라 정비구역등의 해제를 요청하는 경우

④ 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등은 제3항에 따른 주민공람을 하는 경우에는 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등이 정비구역등의 해제에 관한 계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.

⑤ 정비구역의 지정권자는 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 정비구역등의 해제를 요청받거나 정비구역등을 해제하려면 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제5조에 따른 재정비촉진지구에서는 같은 법 제34조에 따른 도시재정비위원회(이하 “도시재정비위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 정비구역등을 해제하여야 한다. <개정 2021. 4. 13.>

⑥ 제1항에도 불구하고 정비구역의 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 해당 기간을 2년의 범위에서 연장하여 정비구역등을 해제하지 아니할 수 있다.

1. 정비구역등의 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말한다)가 100분의 30 이상의 동의로 제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 해당 기간이 도래하기 전까지 연장을 요청하는 경우

2. 정비사업의 추진 상황으로 보아 주거환경의 계획적 정비 등을 위하여 정비구역등의 존치가 필요하다고 인정하는 경우

⑦ 정비구역의 지정권자는 제5항에 따라 정비구역등을 해제하는 경우(제6항에 따라 해제하지 아니한 경우를 포함한다)에는 그 사실을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 국토교통부장관에게 통보하여야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

[시행일: 2025. 6. 4.] 제20조

2. 정비구역 해제 적용시점

부      칙  <법률 제14567호, 2017. 2. 8.> 
제1조(시행일) 이 법은 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행한다.
제5조(정비구역등 해제 신청 기산일에 관한 적용례) 

① 법률 제11293호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률 시행 당시 정비구역이 지정된 경우에는 제20조제1항제3호의 개정규정에 따른 “정비구역으로 지정ㆍ고시된 날”을 “2012년 2월 1일”로 본다.

② 제20조제1항제2호다목 및 라목의 개정규정은 2012년 2월 1일 이후 최초로 정비계획을 수립(변경수립은 제외한다)하는 경우부터 적용한다.

③ 제1항에도 불구하고 제20조제1항제2호다목의 개정규정은 2012년 1월 31일 이전에 정비계획이 수립된 정비구역에서 승인된 추진위원회에도 적용한다. 이 경우 같은 목의 개정규정에 따른 “추진위원회 승인일부터 2년”은 “법률 제13508호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률의 시행일인 2016년 3월 2일부터 4년”으로 본다.

3. 정비구역의 직권해제

도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 )
[시행 2024. 7. 31.] [법률 제20174호, 2024. 1. 30., 일부개정]
제21조(정비구역등의 직권해제) 

① 정비구역의 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등을 해제할 수 있다. 이 경우 제1호 및 제2호에 따른 구체적인 기준 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다. <개정 2019. 4. 23., 2020. 6. 9.>

1. 정비사업의 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되는 경우
2. 정비구역등의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우
3. 토지등소유자의 100분의 30 이상이 정비구역등(추진위원회가 구성되지 아니한 구역으로 한정한다)의 해제를 요청하는 경우
4. 제23조제1항제1호에 따른 방법으로 시행 중인 주거환경개선사업의 정비구역이 지정ㆍ고시된 날부터 10년 이상 지나고, 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우로서 토지등소유자의 과반수가 정비구역의 해제에 동의하는 경우
5. 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우로 한정한다)
6. 추진위원회가 구성되거나 조합이 설립된 정비구역에서 토지등소유자 과반수의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우로 한정한다)

② 제1항에 따른 정비구역등의 해제의 절차에 관하여는 제20조제3항부터 제5항까지 및 제7항을 준용한다.

③ 제1항에 따라 정비구역등을 해제하여 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가가 취소되는 경우 정비구역의 지정권자는 해당 추진위원회 또는 조합이 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있다.

마무리

재개발·재건축은 큰 수익을 기대할 수 있는 매력적인 투자입니다. 하지만, 일몰제와 직권해제 같은 리스크 요인을 정확히 이해하지 못하면 불안감이 커질 수밖에 없습니다.

특히 신규 사업장에 투자할 때는 일몰제 적용 여부를 반드시 확인하고, 조합 설립 및 사업 시행이 순조롭게 진행되고 있는지 살펴보는 것이 중요합니다.

재개발·재건축은 단기적인 수익보다 미래 가치를 보고 접근하는 투자입니다. 지금까지 잘못된 정보나 막연한 걱정으로 투자를 망설이셨다면, 이 글을 통해 걱정을 덜어내고 성공적인 투자 여정을 시작하시길 바랍니다.

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