이글에서는 재개발 재건축 추진절차 및 주요사항을 쉽게 이해할 수 있도록 정리해 드립니다. 도시정비사업은 노후화된 도시 환경을 개선하고, 주민들의 삶의 질을 높이기 위한 중요한 과정입니다. 이 사업은 재건축과 재개발을 통해 도시의 재생을 이루고, 민간과 공공의 협력을 바탕으로 진행됩니다.
오늘 이글에서는 재개발 재건축 절차를 쉽게 이해할 수 있도록 상세히 설명드리니 참고하셔서 재개발 재건축투자하실 때 참고하시기 바랍니다.
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재개발 재건축 추진절차
재개발 재건축 사업추진절차는 다소 복잡합니다. 그러나 조금 단순히 이해하는 방법을 알려드릴께요. 주요한 사업절차를 크게 4단계로 나누고 외워두시면 됩니다. 세부적인 절차는 각 4단계 전후로 넣으시면 됩니다.
재개발 재건축 사업절차 4단계 구분
- 1단계 : 정비구역 지정
- 2단계 : 조합설립인가
- 3단계 : 사업시행계획인가
- 4단계 : 관리처분계획인가
상세단계
재개발정비사업 사업방식 비교
| 구분 | 조합 방식 | 토지등 소유자 방식 |
|---|---|---|
| 정비계획 입안(변경)제안 | ▸(입안 제안) 토지등소유자의 60퍼센트 이상 및 토지면적의 1/2 이상 동의 ▸(변경 입안 제안) 토지등소유자(조합이 설립된 경우 조합원)의 2/3 이상 동의 |
좌동 |
| 추진위 설립 | 토지등소유자 1/2 이상 동의 | – |
| 조합설립인가 | 토지등소유자 3/4 이상 및 토지면적의 1/2이상 동의 (사업시행자로 인정) | – |
| 건축심의 신청 | 조합 신청 가능 (토지등소유자 동의 제외) | 토지면적의 2/3 이상 동의 (사업시행계획인가 신청동의요건을 갖춘 경우 제외) |
| 사업시행계획인가 | 총회 의결 | 토지등소유자 3/4 이상 및 토지면적 1/2이상 동의 (사업시행자로 인정) |
| 인가 서류 접수 및 처리 | 건축법 제31조 및 건축법 시행규칙 제22조의 2 등에 의거 허가권자는 전자정보처리 시스템(세움터)를 이용하여 건축허가 등의 업무를 처리하여야 함. | 좌동 |
도시정비사업 개요
도시정비사업은 주로 낡고 오래된 건물과 인프라를 개선하여 주민들의 생활 환경을 향상시키는 목적으로 추진됩니다. 이는 공공 및 민간 주도로 이루어지며, 주로 재건축과 재개발로 나뉩니다. 두 가지 사업 모두 기존 건축물을 철거하거나 개선하여 새로운 시설을 건설하는 과정이 포함됩니다. 도시정비사업은 주민의 삶의 질을 높이고, 도시 환경을 현대화하는 데 중요한 역할을 합니다.
1. 준비단계
1.1. 기본 계획 수립
도시정비사업의 첫 번째 단계는 기본 계획 수립입니다. 이 단계에서는 사업의 목적과 방향을 정하고, 어떤 방식으로 사업을 추진할지에 대한 계획이 수립됩니다. 정비할 지역을 선정하고, 사업이 진행될 범위를 설정합니다. 사업 준비를 위한 조사와 데이터 수집이 이루어지며, 그 지역의 특성 및 문제점을 분석하여 어떤 방식으로 개선할 것인지 결정합니다.
- 목적: 도시정비사업을 통해 개선하고자 하는 문제를 정의하고, 사업 목표와 방향을 설정합니다.
- 절차:
- 정비구역 선정: 대상 지역의 특성을 파악하고, 사업이 필요한 지역을 선정합니다.
- 사업 목표 설정: 주민들의 생활 질 향상, 도시 환경 개선 등의 구체적인 목표를 설정합니다.
- 예비 조사: 대상 지역의 현황을 분석하고, 사업 진행 시 발생할 수 있는 문제점을 파악합니다.
1.2. 안전진단 (재건축만 해당)
안전진단은 재건축 사업에서만 요구되는 과정으로, 건축물이 노후화되었는지, 사용에 안전한지 평가하는 과정입니다. 건물의 안전성 검토 후, 기준에 맞지 않거나 위험한 건물에 대해서는 재건축을 위한 조건이 성립됩니다. 안전진단 결과에 따라 재건축이 필요하다고 판별되면 사업을 본격적으로 추진할 수 있습니다.
- 목적: 기존 건축물의 안전성을 평가하여, 재건축이 필요한지 여부를 결정합니다.
- 절차:
- 건축물의 상태 점검: 구조적 결함, 노후화된 부분을 검사합니다.
- 안전성 평가: 건축물의 사용 가능 여부를 판단하고, 필요한 경우 재건축을 위한 기준을 제시합니다.
- 안전진단 보고서 작성: 전문가들이 결과를 토대로 작성하며, 이 보고서를 바탕으로 재건축 여부가 결정됩니다.
1.3. 정비계획 수립 및 정비구역 지정
정비계획 수립은 사업이 진행될 구역에 대한 구체적인 계획을 세우는 단계입니다. 지방자치단체에서 정비구역을 지정하고, 정비사업을 위한 목표와 구체적인 실행 계획을 작성합니다. 이때, 해당 구역 내 토지나 건축물의 소유자들과 협의가 필요하며, 주민들의 동의를 얻는 과정도 포함됩니다.
- 목적: 정비사업을 진행할 지역을 구체적으로 정의하고, 사업의 범위와 방향을 설정합니다.
- 절차:
- 정비구역 선정: 정비가 필요한 지역을 지정하고, 해당 지역의 특성에 맞는 계획을 수립합니다.
- 주민 동의: 정비구역 지정에 대한 주민들의 의견을 수렴하고, 동의를 받습니다.
- 정비계획 수립: 세부 실행 계획을 수립하고, 이를 바탕으로 사업을 시작할 수 있도록 준비합니다.
2. 사업시행 단계
2.1. 조합설립 추진위원회 구성
조합설립 추진위원회는 사업을 실제로 추진하기 위한 첫 번째 조직입니다. 조합설립 추진위원회는 주민들이나 토지 소유자들로 구성되며, 사업을 계획하고 준비하는 역할을 합니다. 이 위원회는 사업을 위해 필요한 예산과 계획을 수립하고, 주민들에게 사업의 필요성을 알리는 작업을 합니다.
- 목적: 사업을 효율적으로 추진하기 위한 조직을 구성합니다.
- 절차:
- 조합원 모집: 정비사업에 참여할 주민들을 모집하고, 그들로 구성된 위원회를 구성합니다.
- 사업 계획 수립: 조합설립 추진위원회에서 사업의 세부 계획을 마련하고, 이를 주민들에게 공유합니다.
- 주민 동의서 확보: 사업에 대한 동의를 얻고, 조합 설립을 위한 법적 절차를 진행합니다.
2.2. 조합설립인가
조합설립인가는 조합을 법적으로 인정받기 위한 과정입니다. 이 단계에서 추진위원회는 주민들의 동의를 받아 정식으로 조합을 설립하고, 관련 기관에 인가를 신청합니다. 조합설립인가가 떨어지면 사업을 본격적으로 시작할 수 있습니다. 이 과정에서 주요한 것은 조합원들이 동의하는 것이며, 동의율이 일정 비율을 넘겨야 법적으로 인가가 이루어집니다.
- 목적: 공식적인 정비사업 조합을 설립하여 사업을 본격적으로 시작할 수 있도록 합니다.
- 절차:
- 사업계획서 작성: 조합은 사업계획서를 작성하고 이를 제출합니다.
- 주민 동의 확인: 주민들이 사업에 동의했음을 법적으로 확인하는 절차가 필요합니다.
- 조합설립인가 신청: 관련 행정기관에 조합설립을 신청하고, 승인을 받습니다.
2.3. 시공사 선정
시공사 선정은 정비사업을 실제로 수행할 시공사를 선정하는 과정입니다. 시공사는 정비사업을 통해 재건축 혹은 재개발이 이루어지도록 실질적인 작업을 진행합니다. 시공사 선정은 조합원들의 투표를 통해 이루어지며, 사업이 어떻게 진행될지에 대한 중요한 결정을 내립니다. 시공사는 예산, 공정, 설계 등을 관리하며, 사업의 성공적인 진행을 위한 책임을 집니다.
- 목적: 실제로 사업을 수행할 시공사를 선정하여 사업을 진행합니다.
- 절차:
- 시공사 공모: 시공사를 모집하고, 사업에 적합한 시공사를 선정합니다.
- 제안서 제출: 여러 시공사로부터 사업 제안서를 받아 비교하고, 적합한 시공사를 결정합니다.
- 계약 체결: 최종 선정된 시공사와 계약을 체결하고, 사업을 시작할 준비를 합니다.
2.4. 건축심의 및 사업시행인가
건축심의는 시공사가 제출한 건축 설계도를 기반으로 진행되며, 건축물의 디자인 및 구조가 적합한지 검토하는 단계입니다. 건축심의를 통과하면 사업시행인가가 이루어집니다. 사업시행인가가 내려지면, 사업이 공식적으로 시작되며, 해당 지역에서 실제로 건축물이 건설될 수 있는 법적 조건이 충족됩니다.
- 목적: 사업의 설계도를 검토하고, 사업을 법적으로 시행할 수 있는 인가를 받습니다.
- 절차:
- 설계도 제출: 시공사가 제출한 설계도에 대한 검토가 이루어집니다.
- 건축심의: 설계가 법적 요건을 충족하는지, 안전한지 검토하는 과정입니다.
- 사업시행인가 신청: 건축심의가 통과되면 사업시행을 위한 인가를 신청하고, 승인을 받습니다.
3. 관리처분계획 단계
3.1. 감정평가
감정평가는 재건축 및 재개발 대상 토지와 건축물에 대해 평가가 이루어지는 단계입니다. 이는 토지의 시가와 건축물의 가치를 평가하여, 사업이 시작되기 전에 토지와 건물에 대한 가치를 정확히 산정하는 과정입니다. 이를 바탕으로 사업의 진행 과정에서 필요한 비용과 자금 조달 방법을 결정합니다.
- 목적: 재건축 및 재개발 대상 토지와 건축물의 가치를 정확히 평가합니다.
- 절차:
- 대상 평가: 재건축 또는 재개발 대상 건축물과 토지를 평가합니다.
- 시가 평가: 시장 가격을 바탕으로 각 토지와 건축물의 가치를 산정합니다.
- 평가 보고서 작성: 감정평가 결과를 보고서로 작성하여 사업의 기반 자료로 사용합니다.
3.2. 조합원 분양 신청
조합원 분양 신청은 해당 사업에서 조합원이 분양받을 수 있는 권리를 신청하는 단계입니다. 조합원이 분양을 받을 수 있는 면적, 분양가 등을 정하며, 이를 통해 분양권을 확보할 수 있습니다. 이 단계에서는 분양에 대한 모든 조건이 확정되며, 조합원들은 자신이 받을 분양물량을 미리 알아볼 수 있습니다.
- 목적: 조합원들이 분양을 받을 수 있는 권리를 신청하고, 분양에 필요한 준비를 합니다.
- 절차:
- 분양 면적 확정: 조합원이 받을 수 있는 분양 면적을 계산합니다.
- 분양가 책정: 사업 진행에 따라 분양가를 책정하고, 조합원들에게 이를 안내합니다.
- 분양 신청: 조합원들이 분양권을 신청하고, 분양 관련 절차를 마칩니다.
4. 사업완료 단계
4.1. 이주 및 철거
이주 및 철거는 기존의 건축물을 철거하고, 새로운 건축물을 짓기 위한 첫 번째 단계입니다. 주민들은 철거가 이루어지기 전에 새로 이주할 곳을 확보해야 하며, 이에 대한 보상과 보금자리가 제공됩니다. 이 과정은 주민들의 협력과 동의가 중요한 단계입니다.
- 목적: 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 짓기 위한 준비를 합니다.
- 절차:
- 이주 계획 수립: 주민들에게 새로운 거주지를 제공하고, 이주 계획을 수립합니다.
- 이주 완료: 주민들이 이주지를 확보하고, 해당 지역에서 떠납니다.
- 건물 철거: 기존 건물을 철거하고, 새로운 건축물을 위한 준비가 이루어집니다.
4.2. 착공 및 일반분양
착공은 정비사업이 본격적으로 시작되는 시점으로, 새로운 건축물이 지어지기 시작합니다. 이와 함께 일반분양이 이루어집니다. 일반분양은 조합원 외의 일반 시민들에게 분양되는 부분으로, 사업이 완료된 후 남는 세대에 대해 판매됩니다. 이는 조합의 자금을 확보하고, 사업을 완전히 마무리하는 중요한 과정입니다.
- 목적: 새로운 건축물이 착공되고, 일반분양이 이루어집니다.
- 절차:
- 착공식: 실제 건축물이 시작되는 시점으로, 기초 공사를 포함한 건축 과정이 시작됩니다.
- 공사 진행: 시공사는 프로젝트를 관리하고, 일정에 맞춰 건축 작업을 진행합니다.
- 일반분양: 조합원 외의 일반 시민들에게 남은 세대를 분양합니다.
5. 주요 용어 및 주체들
5.1. 토지등소유자
토지등소유자는 재건축이나 재개발 사업에서 해당 지역의 토지나 건축물을 소유한 사람들을 의미합니다. 이들은 사업의 추진을 위한 조합원 자격을 부여받고, 사업의 추진과정에서 중요한 역할을 합니다.
5.2. 추진위원회
추진위원회는 재개발 및 재건축 사업의 초기에 구성되는 조직으로, 정비사업을 준비하고, 사업에 대한 계획서를 작성하는 역할을 합니다. 이 위원회는 조합설립을 위한 사전 작업을 하며, 주민들의 의견을 수렴하여 사업의 방향을 설정합니다.
5.3. 조합
조합은 실제로 사업을 시행하는 조직으로, 재건축과 재개발을 위해 필요한 모든 절차를 실행하는 주체입니다. 사업을 위한 설계, 시공사 선정, 분양 등 모든 결정을 내립니다.
5.4. 조합원
조합원은 사업에 동의하고 조합에 가입한 토지등소유자들입니다. 이들은 사업을 추진하고 사업의 모든 중요한 의사결정에 참여합니다.
이와 같이 재건축 및 재개발 사업은 여러 단계를 거쳐 진행되며, 각 단계마다 중요한 절차와 준비가 필요합니다. 각 주체의 역할을 잘 이해하고 체계적으로 준비하는 것이 사업의 성공적인 진행에 중요한 역할을 합니다.