재개발 재건축 투자에서 가장 중요한 것은 바로 ‘재개발 재건축 입주권’입니다. 입주권이 나오지 않으면 현금청산 대상자가 되어 막대한 피해를 입을 수 있습니다. 입주권이 나오는 조건은 건축물대장에 주택이 등재된 경우가 기본이지만, 신축 빌라나 전환 다세대와 같은 특수한 경우에는 추가적인 체크가 필요합니다. 2010년 7월 15일, 2008년 7월 30일, 2003년 12월 30일의 중요한 날짜들을 기억하고, 재개발 재건축 투자 시 꼭 확인해야 할 사항들을 정리해드립니다.
요즈음 유행하고 있는 신속통합기획, 모아타운 등의 재개발 재건축방식 및 신조례 적용단지는 권리산정기준일이 있기 때문에 이를 통해 입주권여부를 확인하면 됩니다. 하지만, 기존 추진중인 재개발의 경우에는 구조례가 적용되는 곳이 대부분이기 때문에 오늘 이글은 구조례가 적용되는 재개발에 대한 기준이라고 말씀드립니다.
👉 재개발 특수물건 입주권 👉 재개발 재건축 주요절차 확인재개발 재건축 입주권의 중요성
재개발과 재건축에 투자하는 많은 분들이 가장 중요하게 생각해야 할 점은 바로 ‘입주권’입니다. 입주권이란, 해당 아파트가 완공된 후에 그 아파트에 입주할 수 있는 권리를 의미합니다. 그렇다면 왜 입주권이 그렇게 중요할까요?
입주권이 나오지 않으면, 현금청산 대상자가 되어 본인이 투자한 금액이 대거 손실될 수 있습니다. 현금청산이란, 일정 부분에 대해 현금으로 정산이 이루어지는 방식인데, 이 경우 정말 큰 피해를 입게 될 수 있습니다. 즉, 재개발이나 재건축에서 입주권을 확보하는 것이 투자 성공의 열쇠라고 할 수 있습니다.
건축물대장 확인
재개발과 재건축의 투자에서 가장 먼저 확인해야 할 사항은 바로 건축물대장입니다. 건축물대장은 건축물에 대한 주요 정보를 담고 있는 문서로, 여기서 가장 중요한 항목은 ‘주택’이라는 용어입니다.
재건축의 경우, 입주권을 받기 위해서는 토지와 건축물이 모두 있어야 하며, 건축물대장에 주택이라는 용어가 명시되어야 합니다. 또한, 재개발도 마찬가지로 건축물대장에 주택이라고 명시되어야 입주권이 나옵니다.
- 재건축 : 토지 및 주택을 둘 다 소유해야 입주권 취득
- 재개발 : 토지 또는 주택 둘 중 하나만 소유해도 입주권 취득
하지만, 주택이 아닌 상가를 포함한 건축물의 경우도 입주권이 나올 수 있지만, 그 경우는 예외적이므로 반드시 건축물대장을 확인하는 것이 매우 중요합니다.
👉 근생상가 입주권 자세히보기입주권이 나오지 않는 경우
재건축이나 재개발에 투자할 때, 모든 물건이 입주권을 부여받을 수 있는 것은 아닙니다. 때로는 입주권이 나오지 않는 경우도 존재합니다. 이를 이해하기 위해서는 몇 가지 예외적인 경우를 살펴볼 필요가 있습니다.
신축 빌라
재건축 조합원 중에서는 신축 빌라에 해당하는 물건들이 종종 존재합니다. 이들 중 일부는 입주권이 나오지 않기도 합니다. 신축 빌라에서 입주권이 나오지 않는 기준은 바로 2008년 7월 30일 이전에 건축허가를 받지 않은 경우입니다. 이 날짜 이후에 건축허가를 받은 신축 빌라는 입주권을 부여받지 않기 때문에, 투자 시 이 날짜를 반드시 체크해야 합니다.
전환 다세대
전환 다세대는 기존의 다가구 주택을 다세대 주택으로 전환하는 경우를 말합니다. 이때, 2003년 12월 30일 이전에 전환된 다세대 주택은 입주권을 받을 수 있습니다. 하지만 그 이후에 전환된 다세대는 입주권을 부여받지 않기 때문에 이 날짜 역시 중요한 기준이 됩니다.
입주권 기준 3가지 일자
재개발, 재건축에서 입주권이 나오지 않는 중요한 기준으로 세 가지 숫자를 기억하는 것이 필요합니다. 이 숫자들은 법적 기준에 따라 입주권이 부여되는 시점을 명확히 구분하는 중요한 기준이 됩니다.
1) 2010년 7월 15일 : 신조례, 구조례 구분일자
기본계획수립일이 2010년 7월 15일 이전에 수립된 경우에는 구조례, 이후에는 신조례가 적용됩니다. 서울시의 재개발 지역 대부분은 이 날짜 기준으로 기존의 구조례를 따르며, 이를 기준으로 입주권이 결정됩니다.
2) 2008년 7월 30일 : 신축빌라 입주권
이 날짜는 신축 빌라의 기준이 됩니다. 2008년 7월 30일 이전에 건축허가를 받은 신축 빌라에는 입주권이 나옵니다. 하지만 그 이후에 건축허가를 받은 빌라에서는 입주권이 부여되지 않으므로 이 날짜를 꼭 기억해야 합니다.
3) 2003년 12월 30일 : 전환다세대 입주권
이 날짜는 전환 다세대 주택의 기준이 됩니다. 이 날짜 이전에 다가구 주택이 다세대 주택으로 전환된 경우, 입주권이 부여되지만 이후에 전환된 다세대는 입주권이 나오지 않으므로, 이 시점을 반드시 체크해야 합니다.
- 2003년 12월 30일 이전에 전환다세대 주택은 분양용 공동 주택의 최소 주거전용면적 60㎡ 이하로만 분양신청할 수 있는 입주권이 부여됩니다.
입주권 투자 시 주의해야 할 점
입주권을 확보하려는 목적이라면, 단순히 입주권이 나오면 끝이라고 생각하지 마세요. 추가적인 제약조건들이 있기 때문에, 그에 대한 세심한 점검이 필요합니다.
예를 들어, 전환 다세대 주택의 경우 60제곱미터 이하로만 입주권을 신청할 수 있다는 제한이 있습니다. 즉, 25평 이하의 작은 평형으로만 입주권을 신청할 수 있으며, 이 점도 투자 시 중요한 요소로 고려해야 합니다.
또한, 재개발 지역 내에서 가격이 유독 저렴한 물건이 있다고 해서 무조건 매수하는 것도 위험할 수 있습니다. 이러한 물건들은 보통 입주권이 나오기는 하지만 추가적인 제약조건이 있어 실제로 입주권을 받지 못할 수 있기 때문에, 각별히 신경 써야 합니다.
법적기준
| 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 [시행 2024. 9. 30.] [서울특별시조례 제9377호, 2024. 9. 30., 일부개정] |
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제36조(재개발사업의 분양대상 등) 2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자 3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다. 4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다. 5. 도시재정비법 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자
1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우 2. 법 제39조제1항제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우 3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다. 4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필지로 분할한 경우 5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다. 6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우 ③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다.
2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지 3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지
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