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재개발 재건축 용어 총정리: 용적률, 비례율, 권리가액, 분담금 등

Firekang

재개발 재건축 용어는 많은 사람들이 이 분야에서 투자를 하거나 구체적인 분석을 할 때 꼭 알아야 하는 기본적인 개념으로 이 글에서는 재건축 재개발 용어를 쉽게 정리해 드립니다. 이 용어들을 이해하면 구역 분석에 있어 더욱 신속하고 정확하게 접근할 수 있습니다. 물론, 인터넷에서 쉽게 찾을 수 있지만 이렇게 한 곳에 모여 있는 자료는 드물죠. 그래서 최대한 간단하고 이해하기 쉽게, 중요한 개념들을 정리해 보았습니다.

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용적률: 건물을 얼마나 높이 지을 수 있을까?

용적률은 마치 건물의 키를 제한하는 잣대와 같습니다. 쉽게 말해, 땅 면적 대비 얼마나 높은 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 수치입니다.

예를 들어, 용적률이 200%인 땅이 있다고 가정해 볼까요? 이는 땅 100㎡에 건물 200㎡를 지을 수 있다는 의미입니다. 즉, 땅의 넓이보다 건물의 바닥 면적이 2배까지 넓어질 수 있다는 것이죠.

대지지분: 내 땅의 크기는 얼마일까?

대지지분은 재건축 및 재개발 프로젝트에서 핵심적인 요소로, **’내가 소유한 땅의 몫’**을 의미합니다. 이는 건물 소유자가 각 세대에 대해 어느 정도의 대지 면적을 소유하고 있는지 나타내며, 사업의 지분 배분이나 조합원의 권리 산정에 큰 영향을 미칩니다.

아래는 대지지분의 주요 개념을 정리한 내용입니다.

1. 대지지분의 정의

2. 대지지분의 종류

(1) 평균 대지지분

(2) 개별 대지지분

3. 대지지분의 중요성

(1) 재건축·재개발에서의 권리가액 산정

(2) 세대별 배분 기준

(3) 사업성 분석

조합원: 재건축·재개발의 주인공

재개발과 재건축 프로젝트에서 토지소유자와 조합원은 서로 다른 명칭이지만, 사업 진행 단계에 따라 의미가 달라집니다. 두 용어의 차이를 이해하는 것이 중요합니다.

1. 재건축과 재개발에서의 조합원 조건

  1. 재건축 조합원: 건축물과 토지를 모두 소유하고 있으며, 재건축 사업에 동의한 사람만이 조합원 자격을 가집니다.
  2. 재개발 조합원: 토지 소유자, 건축물 소유자, 또는 지상권자 등 다양한 사람이 될 수 있습니다. 다만, 이들은 별도의 신청 절차를 거쳐야 합니다.

또한, 재개발 구역에서는 토지소유자가 분양 신청 기간 내에 신청하지 않으면 자동으로 조합원에서 탈퇴될 수 있다는 점도 주의해야 합니다.

2. 정비구역에서의 단계별 전환

따라서, 사업 초기에는 ‘토지소유자’로 불리지만, 조합 설립 후에는 ‘조합원’으로 불리게 됩니다. 

공동주택 공시가격: 내 집의 공식적인 가격

공동주택 공시가격은 국토교통부에서 매년 발표하는 아파트 가격입니다. 재산세나 취득세 등 각종 세금 부과 기준이 되며, 재건축·재개발 사업에서도 중요한 기준이 됩니다.

감정평가액: 전문가가 평가한 부동산 가격

감정평가액은 감정평가사가 부동산을 분석하여 산정한 경제적 가치를 화폐 단위로 나타낸 금액을 말합니다. 이는 부동산의 실제 시장 가치를 정확히 반영하려는 과정으로, 주로 재건축이나 재개발 프로젝트에서 중요한 역할을 합니다.

감정가는 재개발·재건축 과정에서 조합원이 보유한 부동산의 가치를 산정하기 위해 평가되는 금액입니다.

1. 감정평가액의 중요성

조합원에게 있어 가장 중요한 이슈 중 하나는 자신이 보유한 부동산의 정확한 가치입니다. 이 가치는 감정평가를 통해 산정되며, 사업이 진행되면서 발생할 수 있는 추가적인 투자 비용을 추정하는 데 중요한 참고자료가 됩니다. 감정평가액이 확정되면 앞으로 얼마나 더 투자해야 하는지, 향후 분양금액이 어떻게 될지에 대해 예측할 수 있습니다.

2. 감정평가액 예측 방법

정비구역에서 감정평가액이 공식적으로 산정되기 이전에는, 공동주택 공시가격의 130% 정도로 예측하는 방법도 있지만, 이는 정확도가 떨어질 수 있습니다. 이는 대체로 초기 예상값에 불과하고, 실제 감정평가액은 현장 실태와 다양한 요소를 반영하여 산출되기 때문입니다.

3. 실망 매물

감정평가가 끝나고 나면, 평가액이 예상보다 낮을 경우 일부 조합원은 실망하여 부동산을 매도하기도 합니다. 이때 나오는 실망 매물은 투자자에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 감정평가액이 실제보다 낮게 책정되었을 경우, 해당 부동산을 저렴하게 구매할 수 있는 기회를 제공할 수 있기 때문입니다.

종전 자산평가액, 종후 자산평가액: 사업 전후 자산 가치

종전 자산평가액과 종후 자산평가액은 재개발 및 재건축 사업에서 중요한 개념으로, 사업 진행 전후의 자산 가치를 측정합니다.

1. 종전 자산평가액

“종전 자산평가액”은 사업을 시작하기 이전에 조합원들이 보유한 자산의 평가액을 의미합니다. 이 금액은 사업 완료 전, 즉 사업이 진행되는 동안 각 조합원에게 평가된 감정평가액의 합계로 계산됩니다. 즉, 재건축이나 재개발이 시작되기 전에 각 부동산의 시장 가치를 나타내는 금액입니다.

2. 종후 자산평가액

반면, “종후 자산평가액”은 재개발 또는 재건축 사업이 완료된 후의 자산 평가액입니다. 사업 완료 후 조합원들이 받을 수 있는 조합원 분양수입과 일반 분양수입이 포함되며, 사업의 최종 결과에 따른 총 수입액을 의미합니다. 이 금액은 재개발 또는 재건축이 성공적으로 이루어진 후, 해당 구역에서 발생한 분양수익을 기반으로 합니다.

3. 사업 성공의 열쇠: 일반 분양

사업의 성공 여부는 특히 일반 분양에 달려 있습니다. 일반 분양가가 얼마나 높은지, 분양이 얼마나 잘 되었는지에 따라 종후 자산평가액은 큰 차이를 보일 수 있습니다. 분양이 잘 되면 사업이 성공적으로 마무리되며, 그만큼 종후 자산평가액이 높게 책정됩니다. 반대로 분양이 저조하면 종후 자산평가액이 예상보다 낮을 수 있습니다.

비례율: 사업의 성공 여부를 가늠하는 척도

비례율은 재개발 및 재건축 사업에서 사업의 경제적 성과를 평가하는 중요한 지표입니다. 이 값은 사업 완료 후의 총 추산 수입에서 총사업비를 뺀 금액을 종전자산평가액으로 나누어 백분율로 계산됩니다. 비례율은 사업이 얼마나 수익성이 있는지, 즉 개발이익이 얼마나 되는지를 나타냅니다.

1. 비례율 계산 식:

2. 비례율을 통한 사업성 판단:

비례율은 사업이 진행될 때의 수익과 지출을 비교하여 사업이 성공적으로 완료될 가능성을 판단하는 중요한 기준이 됩니다. 비례율이 높을수록 개발이익이 크며, 그만큼 사업의 성공 가능성도 높다고 볼 수 있습니다. 반대로 비례율이 낮으면 사업이 예상보다 덜 성공적일 가능성이 큽니다.

따라서 투자자나 조합원들은 비례율을 통해 사업의 리스크와 잠재적 수익을 미리 가늠할 수 있습니다.

권리가액: 조합원이 새 아파트를 분양받을 때 갖는 권리의 가치

권리가액은 감정평가액에 비례율을 곱하여 산출됩니다. 이는 조합원으로서 재개발이나 재건축 사업에서 본인의 자산 가치를 나타내는 금액입니다. 비례율이 높으면 감정평가액이 낮더라도 권리가액이 크게 상승할 수 있습니다. 반대로 비례율이 낮으면 감정평가액이 높은 것보다 권리가액이 낮을 수 있습니다. 따라서 비례율이 높을수록 사업성이 좋다고 판단되며, 권리가액은 해당 자산의 경제적 가치를 더 높여주는 요소로 작용합니다.

권리가액 계산 방식:

권리가란 조합원이 가진 기존 부동산의 감정가에 비례율을 곱한 금액입니다.

예시:

따라서 비례율이 높을수록 유리하며, 이를 통해 좋은 투자 기회를 선점할 수 있습니다. 예를 들어, 비례율이 높게 나올 것으로 예상되는 정비구역에서는 감정평가액이 높은 물건을 구입하는 것이 유리합니다. 반대로, 비례율이 낮은 구역에서는 감정평가액이 낮은 물건을 구입하는 것이 좋습니다.

결론적으로, 권리가액을 잘 파악하려면 비례율을 정확히 이해하는 것이 중요하며, 이 값에 따라 실제로 지불해야 할 추가 금액이 결정되기 때문에, 투자 시 중요한 판단 요소가 됩니다.

분담금: 조합원이 부담해야 하는 추가 비용

분담금은 조합원분양가에서 권리가액을 제외한 차액을 의미합니다. 이를 추가분담금이라고도 부릅니다. 이 금액은 재개발 또는 재건축 사업에서 조합원이 분양을 받을 때 내야 할 금액을 계산하는 중요한 요소입니다.

1. 분담금 계산 방식:

2. 예시:

환급금은 서울과 같이 땅값이 비싼 지역이나, 기존에 큰 평수를 보유하고 작은 평수로 전환하려는 경우에 발생할 수 있습니다. 즉, 분양받은 새로운 아파트의 가격이 권리가액보다 낮다면, 그 차액을 환급받을 수 있습니다.

환급금

조합원이 보유한 기존 부동산의 가치(감정가)가 조합원 분양가를 초과하는 경우, 그 초과분을 환급받는 것을 의미합니다.

안전마진

재개발·재건축 투자에서 중요한 개념으로, 사업 완료 후 예상되는 시세차익입니다.

이주비, 이사비, 이주정착금: 이주를 위한 지원금

이주비, 이사비, 이주촉진비, 이주정착금은 재개발이나 재건축 프로젝트에서 중요한 지원 금액들입니다. 각각의 정의와 역할은 다음과 같습니다:

1. 이주비

이주비는 재개발·재건축 사업이 진행되는 과정에서 기존 거주자들이 철거 전에 이주할 수 있도록 지원하는 비용입니다. 이 금액은 보통 해당 부동산의 감정평가액의 60% 정도가 지급됩니다. 예를 들어, 감정평가액이 1억 원이라면 약 6천만 원 정도의 이주비가 지급됩니다. 다만, 대출 규제로 인해 다주택자는 이주비를 받을 수 없거나, 일부 조합에서는 유이자로 지급하는 경우도 있습니다.

2. 이사비

이사비는 조합원들이 빨리 이주하여 사업을 진행할 수 있도록 장려하기 위해 지급되는 비용입니다. 조합은 임차인에게도 일정 금액의 이사비를 지급할 수 있으며, 이 금액은 사전에 협의될 수 있습니다. 주로 이사비는 이주비와 별개로 지급되며, 이주를 빨리 완료하는 데 도움이 됩니다.

3. 이주촉진비

이주비와는 별개로, 이주촉진비는 이사하는 데 드는 비용을 지원하기 위해 지급되는 금액입니다. 주로 몇백만 원에서 몇천만 원까지 지급될 수 있습니다. 이 금액은 이주를 원활히 진행시키고, 재개발·재건축 사업이 지연되지 않도록 도와주는 역할을 합니다.

4. 이주정착금

이주정착금은 공익사업으로 시행되는 재개발·재건축 사업에서 주거용 건축물 제공으로 인해 생활 근거를 상실한 사람들에게 지급되는 금액입니다. 이는 공익적 성격을 가진 사업에서만 지급되는 정착금입니다.

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조합원 분양가: 조합원이 새 아파트를 분양받을 때 내는 가격

조합원에게 아파트를 분양하는 가격을 말합니다.

재개발·재건축 사업에서 조합원 분양가는 일반분양가에 비해 낮게 책정되는 경우가 많습니다. 이는 조합원들이 사업 초기 단계에서 토지나 건축물 제공 등으로 사업에 참여한 대가로 우선적으로 분양받을 수 있는 혜택을 주기 위한 것입니다. 일반분양가는 시장 가격을 반영하여, 수요와 공급의 변동에 따라 결정되며, 일반 분양을 통해 사업의 수익을 높일 수 있습니다.

반면, 조합원 분양가는 사업 초기의 위험을 분담하고 프로젝트에 참여한 대가로 상대적으로 저렴하게 책정됩니다. 이로 인해 조합원은 재개발·재건축이 완료된 후 더 큰 가치를 실현할 수 있는 기회를 가지며, 사업의 성공과 함께 자산 가치가 상승하는 혜택을 누릴 수 있습니다.

이러한 가격 차이는 사업 초기 투자자들에게 혜택을 제공하면서도, 사업이 진행되는 동안의 자금 운용과 분양 수익의 균형을 맞추는 중요한 역할을 합니다.

조합원들이 재건축이나 재개발 이후 새롭게 지어지는 아파트(또는 부동산)를 분양받을 때 내는 가격입니다.

현금청산

현금 청산은 조합원이 새 아파트를 분양받지 않고 현금으로 보상받는 것을 말합니다.

재개발·재건축 투자에서 현금 청산은 조합원이 되지 못하거나 사업에 참여할 의사가 없을 때 해당 부동산의 가치를 현금으로 돌려받고 사업에서 빠지게 되는 절차를 말합니다. 이는 투자자들에게 상당히 민감한 이슈로, 사업 초기의 기대와는 달리 재산권을 아파트 분양권으로 전환하지 못하고 현금만 받고 나가야 하는 상황을 의미합니다.

1. 현금 청산 대상

현금 청산 대상은 다음과 같은 경우에 해당됩니다:

  1. 조합 설립 동의에 참여하지 않은 토지 등 소유자
    조합 설립에 동의하지 않거나 조합원 분양 신청을 하지 않은 경우, 조합원이 되지 못하고 현금 청산 대상이 됩니다.
  2. 새 아파트 분양 조건을 충족하지 못한 경우
    재개발·재건축 투자자가 조합원 분양권 취득 요건(예: 소유권 등기 시점, 건축물의 기준 등)을 충족하지 못할 경우 강제로 현금 청산 대상이 됩니다.
  3. 조합원 스스로 사업 참여를 원하지 않는 경우
    조합원 자격은 있지만, 새 아파트 대신 현금을 받고 사업에서 빠지고 싶을 경우 스스로 신청할 수 있습니다.

2. 현금 청산 절차

  1. 감정평가액 산정
    해당 물건의 가치를 감정평가를 통해 산정하며, 보통 감정평가사 두 곳에서 평가를 진행하고 그 결과를 평균내어 현금 청산 금액을 결정합니다.
  2. 현금 지급
    산정된 금액에 따라 조합에서 현금을 지급하며, 이는 사업 시행인가 이후 관리처분계획에서 구체화됩니다.
  3. 소유권 이전 등기
    현금 청산 대상자는 소유권을 조합으로 이전하고 사업에서 완전히 제외됩니다.

3. 현금 청산의 위험

재개발·재건축 투자자들에게 현금 청산이 ‘무서운 단어’로 불리는 이유는, 사업 참여로 기대했던 이익(새 아파트 분양권 취득과 자산 가치 상승)을 얻지 못하고, 단순히 정해진 금액만 받고 빠지기 때문입니다. 특히, 다음과 같은 상황이 투자에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다:

4. 현금 청산을 피하는 방법

프리미엄(P)

프리미엄은 기존의 부동산 매매와 달리 재개발·재건축 시장에서 사용되는 용어로, 추가 가치 또는 권리가 붙은 금액을 의미합니다.

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