상가 쪼개기와 관련된 내용은 주로 재건축 및 재개발 사업에서 발생하는 문제입니다. 이 문제는 특히 상가 소유자들이 입주권을 얻기 위해 상가를 쪼개어 소유 지분을 늘리는 방식으로 나타납니다. 이로 인해 사업성 문제가 발생하고, 관련 법률이 개정되었으며, 특히 2024년 1월 30일에 개정된 도시정비법은 이러한 문제를 해결하려는 목적을 가지고 있습니다.
법 개정 전에는 상가의 감정 평가 금액만큼 분양받을 수 있었으나, 이후에는 권리산정 기준일 이전에 쪼개기를 했을 경우만 입주권을 받을 수 있습니다. 이로 인해 재건축 사업성과 조합원의 분담금이 영향을 받게 되므로 투자자들은 리스크를 충분히 고려해야 합니다.
👉 재개발 공유지분 입주권 👉 상가조합원 아파트 분양 요건상가 쪼개기란 무엇인가?
상가 쪼개기란 상가를 물리적으로 나누어, 작은 지분으로 여러 명의 소유자를 만드는 행위입니다. 이 방식은 재건축이나 재개발 사업에서 중요한 문제로 부각됩니다. 상가 소유자들이 작은 지분을 여러 개로 나누면, 각 소유자가 재건축을 통한 아파트 입주권을 얻을 수 있는 자격을 얻으려는 목적이 있습니다. 이러한 지분 쪼개기는 사업성에 영향을 미쳐, 종종 사업이 지연되거나 예기치 못한 법적 분쟁을 유발할 수 있습니다.
상가 쪼개기 입주권 현황
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1. 재개발 상가 분양 신청 조건
- 재개발 사업에서는 분양 신청자가 소유한 권리 가액이 분양용 최소 공동주택 가액 이상이어야 공동주택을 분양받을 수 있습니다.
- 만약 상가의 권리 가액이 낮아지면, 분양 대상에서 제외될 수 있습니다.
2. 재건축 상가 분양 신청 조건
- 재건축 사업에서는 도시정비법 시행령 제 63조 제 2항 제 2호에 따라 분양 주택 중 최소 분양 단위 규모 추산에 비율을 곱한 가액보다 권리 가액이 클 경우 공동주택을 분양받을 수 있습니다.
- 상가를 쪼개서 이 조건을 충족하면 아파트 분양을 받을 수 있습니다.
3. 재건축 조합 설립과 동별 과반수 동의
- 재건축 사업에서는 조합 설립인가를 받을 때, 전체 면적과 전체 토지 소유자의 동의 외에도 각 동별 구분 소유자의 과반수 동의가 필요합니다.
- 상가가 한 개의 동으로 분류되기 때문에, 전체 상가 소유자 과반수 동의 없이는 조합 설립이 불가능합니다.
4. 상가 소유자의 아파트 분양 신청
- 상가 소유자들은 상가 대신 아파트를 분양받기 원하지만, 이를 위해서는 상가의 감정 평가 금액이 기준이 되는 최소 분양 금액 이상이어야 합니다.
- 재개발의 경우 감정 평가 금액이 낮으면 상가만 분양받거나 청산할 수 있습니다.
- 재건축의 경우 정관에 따라 추가적인 비율을 곱한 권리 가액이 낮아져도 아파트 분양을 신청할 수 있는 조건이 생길 수 있습니다.
5. 상가 지분 쪼개기와 조합의 요구
- 상가 조합원들은 아파트 분양 신청을 원하며, 이를 위해 비율을 낮춰 달라는 요구를 합니다.
- 상가 지분 쪼개기가 증가하는 이유는 아파트 분양을 목표로 하는 사람들이 상가 지분을 쪼개어 해당 비율을 충족시키려는 시도 때문입니다.
- 재건축 사업에서는 동별 과반수 동의율이 필요한데, 상가 조합원들이 아파트 분양 신청을 위해 상가 비율을 낮춰 달라고 요구하면서 동별 찬성율에 영향을 미칠 수 있습니다.
상가 쪼개기 문제의 발생 원인
- 재건축 사업에서의 입주권 자격 부여: 재건축 사업에서 상가를 쪼개어 얻은 권리 가액이 최소 분양 가격을 충족하면, 상가는 분양을 신청할 수 있게 됩니다. 이렇게 되면 상가 소유자들이 입주권을 얻기 위해 상가를 쪼갠 뒤, 이를 통해 재건축 사업에서 아파트 분양을 받을 수 있게 되는 것입니다.
- 조합 설립 동의 문제: 재건축 사업의 경우, 조합 설립을 위해서는 전체 상가 소유자들의 동의가 필요합니다. 상가의 지분이 많이 나뉘면, 일부 소유자들이 동의하지 않거나, 특정 비율에 미달할 경우 조합 설립이 어려워질 수 있습니다. 따라서 사업 진행에 차질을 빚을 수 있습니다.
2024년 도시정비법 개정사항
2024년 1월 30일, 도시정비법이 개정되었고, 그에 따라 상가 쪼개기 문제를 해결하려는 규제가 강화되었습니다. 주요 개정 사항은 다음과 같습니다:
- 권리산정 기준일 도입: 재건축에서의 입주권 자격을 부여하는 기준이 명확히 정해졌습니다. 2024년 1월 30일 이후에 상가를 쪼갠 경우, 그 분할로 인한 소유자 수 증가는 입주권 자격을 부여받을 수 없게 됩니다. 즉, 기존의 상가가 쪼개져서 새로운 소유자가 추가되더라도, 그 후에 발생한 분할에는 입주권이 부여되지 않습니다.
- 소급 적용되지 않음: 개정된 법은 소급 적용되지 않습니다. 따라서 2024년 1월 30일 이전에 상가를 쪼갠 경우는 여전히 기존 법이 적용되며, 이 시점 이후에 쪼갠 경우에는 새로운 법의 규제가 적용됩니다.
상가쪼개기 입주권 기준
1. 도시정비법 개정 사항
- 제 77조 제 1항 제 5호 신설:
- 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 2조 3호에서 정의한 전유 부분의 분할로 토지등 소유자가 증가하는 경우에도 권리산정 기준일이 적용되도록 법이 개정되었습니다.
- 법령개정일 2024년 1월 30일 이전에는 구법을 적용받으며, 이후에는 신법을 적용받습니다.
– 구법 : 권리가 > 최소 조합원 분양가 x 조합 정관 비율
– 신법 : 권리가 > 최소 조합원 분양가 x 조합 정관 비율 (권리산정기준일 전에 전유부분 분할)
2. 법 개정 시행일
- 개정 법령은 2024년 1월 30일에 개정되어, 동일 날부터 시행되었습니다.
- 부칙 제 3조 제 4항에 따라, 전유 부분 분할로 토지등 소유자 수가 증가하는 경우는 2024년 1월 30일 이후부터 적용됩니다.
3. 상가 쪼개기 및 입주권 기준
- 개정 전에는 상가 쪼개기가 자유로웠고, 분양받기 위한 기준은 단순히 권리 가격이 최소 분양가 이상이면 아파트를 신청할 수 있었습니다.
- 개정 후에는 권리산정 기준일이 추가되었습니다. 즉, 2024년 1월 30일 이전에 전유 부분을 분할한 경우만 분양 자격이 부여됩니다.
- 2024년 1월 30일 이후에 전유 부분을 분할하면 입주권을 받을 수 없습니다.
- 기존의 권리 가격이 조합원 최소 분양가에서 정관으로 정한 비율을 곱한 금액보다 클 경우에는 여전히 아파트 분양을 신청할 수 있지만, 이를 충족하더라도 권리산정 기준일 이전에 분할된 상가만 유효합니다.
제척 소송과 관련된 문제
재건축 사업에서 상가 소유자들의 무리한 요구로 인해 사업성이 떨어지는 경우, 조합은 제척 소송을 제기할 수 있습니다. 제척 소송은 상가 소유자들이 과도한 요구로 사업을 방해할 경우, 이를 법적으로 해결하려는 방법입니다. 제척 소송이 제기되면, 상가 토지를 분할하거나 조합 설립을 강제하는 방법으로 사업을 진행할 수 있습니다.
조합이 선택할 수 있는 추가 전략
- 고분양가 전략: 조합은 상가 소유자들의 요구를 맞추기 위해 감정평가를 높게 산정하여 분담금 차이를 확대할 수 있습니다. 이렇게 하면 상가 소유자들이 더 많은 분담금을 납부하게 되며, 사업성 악화를 막을 수 있습니다.
- 상가 소유자들과의 협의: 조합이 상가 소유자들과 협의하여 분양 비율을 낮추는 방식을 취할 수도 있습니다. 예를 들어, 상가 소유자들에게 조합원 분양 비율을 10%로 낮추는 방식으로 합의하는 경우, 재건축 사업을 원활하게 진행할 수 있습니다.
결론
상가 쪼개기는 재건축 사업의 사업성을 저하시킬 수 있는 중요한 문제입니다. 이에 따라 2024년 도시정비법 개정을 통해 상가 쪼개기를 규제하고 있지만, 소급 적용 불가와 같은 법적 한계가 존재합니다. 따라서 재건축 사업이 진행되는 과정에서 상가 소유자들의 무리한 요구나 상가 쪼개기 문제에 대한 법적 검토가 중요한 상황이 이어질 것입니다.
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