조합원 입주권 : 재개발 공유지분 입주권 : 다가구, 토지 기본원칙, 예외사항

조합원 입주권, 재개발 공유지분 입주권은 토지 및 다가구의 경우에 해당하는 다소 복잡한 개념입니다. 입주권부여에는 원칙과 예외조항은 법령 및 조례에 따라 세부적인 요건을 충족할 때 발생합니다. 이 경우, 일반적인 입주권 부여 원칙(1필지=1입주권 또는 다가구=1입주권)에서 벗어나 공유자별 혹은 개별 가구별로 입주권을 부여받을 수 있습니다. 아래에 해당 예외 상황을 자세히 정리했습니다.

입주권이 개별적으로 부여될 수 있는 예외는 주로 권리산정 기준일, 건축 허가일, 지분 면적 및 건축물대장의 가구 수와 같은 법적 요건을 충족했을 때 가능합니다. 이와 같은 예외 상황을 적용받기 위해서는 관련 서류(등기부등본, 건축물대장, 조합 기준일 공고문 등)를 면밀히 검토해야 하며, 필요 시 전문적인 법률 자문을 받는 것이 바람직합니다.

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공유지분과 조합원 입주권

기본 원칙

• 입주권의 원칙: 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제1호에 따라, 한 필지의 토지 또는 건축물을 여러 명이 공유하고 있을 경우, 입주권은 1개만 부여됩니다.
• 조합 설립인가 이후 공유지분: 39조 제1항 제3호에서는, 조합 설립인가 이후 여러 명이 공유하는 경우에도 입주권은 1개로 한정됩니다. 따라서, 공유지분자는 입주권 1개를 공유하는 형태로만 소유할 수 있습니다.
• 1인 다물권자(한 명이 여러 개의 주택 소유):
  • 원칙적으로 각각 주택별로 입주권이 나옵니다.
  • 하지만 조합 설립인가 이후에 여러 개의 주택을 소유하게 되면, 개별 입주권이 아닌 하나의 입주권으로 통합됩니다.
• 반면, 공유지분자는 원칙적으로 하나의 입주권을 공유 형태로만 가지며, 개별적인 입주권 취득은 불가합니다.

예외사항: 토지 공유지분

토지개별입주권

• 일정 조건을 충족하면, 공유지분을 통해 개별 입주권을 받을 수 있습니다.
• 도시 및 주거환경정비법 및 서울시 조례에 따르면, 권리산정 기준일 이전부터 공유지분이 일정 면적을 초과할 경우, 단독 입주권이 부여됩니다.
• 예를 들어, 서울시 기준으로는 토지 면적이 90㎡ 이상일 경우 입주권이 인정됩니다.
  • 단, 조합 설립인가 이전부터 공유 상태가 지속되어야 하며, 이 공유지분이 조례에서 정한 기준 면적을 초과해야 합니다.

토지 입주권 기준

• 기본계획수립일이 2010년 7월 15일 이전에 수립된 경우 구조례 적용, 이후에 수립된 경우에는 신조례를 적용합니다.
• 구조례 적용
  – 2003년 12월 30일 분할등기를 하고
  – 90㎡ 이상보유한 경우 입주권이 부여됩니다.
  – 과소필지 예외가 있습니다.
• 신조례적용
  – 권리산정기준일 전에 분할 등기를 하고
  – 90㎡ 이상보유한 경우 입주권이 부여됩니다.
  – 과소필지의 예외는 없습니다.

다가구 주택과 입주권

다가구와 다세대의 차이점

• 다가구 주택:
  • 단독주택의 일종으로 소유권자가 한 명이며, 개별 등기가 불가합니다.
  • 입주권은 1개만 부여됩니다.
• 다세대 주택:
  • 각 세대가 개별 등기를 보유하며, 각각 소유권이 인정됩니다.
  • 따라서 세대 수만큼 입주권이 부여됩니다.
• 결정적 차이:
  • 다가구는 하나의 입주권만 나오지만, 다세대는 세대 수만큼 입주권이 나옵니다.
    동일한 주거 형태라도, 등기 방식에 따라 입주권의 수가 달라질 수 있습니다.

다가구 주택에서 개별 입주권을 받을 수 있는 예외

• 도시 및 주거환경정비법 및 서울시 조례에 따라, 다가구 주택의 경우 특정 조건을 충족하면 개별적인 입주권을 받을 수 있습니다.
• 다가구주택 조합원분양자격:
  • 1997년 1월 15일 이전, 각 가구별로 지분 등기 또는 구분 소유 등기를 완료한 경우.
  • 건축 허가 가구 수에 한해, 가구별로 입주권이 부여됩니다.
  • 만약 건축물대장에서 허가받은 가구 수가 5세대라면, 실제 입주민이 6세대라 하더라도 입주권은 5개만 부여됩니다.
• 단독주택(사실상 다가구주택) 조합원분양자격
  • 1990.4.21 이전에 단독주택 건축허가를 받고
  • 1997.1.15 이전에 가구별로 지분 또는 구분등기를 한 경우
  • 건축허가 받은 가구수에 한하여 가구별로 각각 1인 분양대상자가 됩니다.
• 다세대로 전환된 경우:
  • 다가구를 다세대로 전환한 경우, 권리산정 기준일 이전까지 전환이 완료되어야 입주권이 개별적으로 인정됩니다.
  • 다세대 전환 시에도, 건축 허가 기준에 따라 60㎡ 이하의 분양 신청만 가능하다는 제한이 있습니다.

☞ 다가구주택 도입시점 : 1990. 4.21. (이전에는 단독 주택만 존재).

다가구 입주권 확인방법

1. 등기부등본 및 건축물대장 확인
   • 공유지분 및 다가구 주택의 입주권 확인 시, 반드시 등기부등본과 건축물대장을 확인해야 합니다.
     • 등기부등본:
       • 해당 건물이 다가구인지, 단독주택인지, 다세대인지 확인 가능.
       • 공유 지분 여부 및 소유권 상태 확인.
     • 건축물대장:
       • 건축 허가 가구 수 및 건축 허가 일자 확인.
       • 건축물대장 첫 페이지 우측 상단에서 건축 허가 가구 수 확인 가능.
       • 예를 들어, 건축 허가 가구 수가 1가구라면, 공유지분을 나눴다 해도 입주권은 1개만 부여됩니다.
2. 특정 사례:
   • 다가구 주택
     • 건축 허가일이 1990년 4월 21일 이전에 이루어졌고, 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 등기 또는 구분 등기가 완료된 경우.
     • 해당 경우에 한해, 건축 허가 가구 수만큼 입주권이 부여됩니다.
   • 단독주택
     • 단독주택이라 하더라도, 1990년 4월 21일 이전에 건축 허가를 받고, 1997년 1월 15일 이전에 지분 또는 구분 소유 등기가 완료된 경우.
     • 건축 허가 가구 수에 한해, 입주권이 부여됩니다.

사례 정리

1. 사례 1:
   • 갑 소유의 단독주택
     • 건축 허가일: 1986년
     • 지분 등기 완료: 1995년
   • → 1990년 4월 21일 이전에 건축 허가를 받았고, 1997년 1월 15일 이전에 지분 등기를 완료했으므로 개별 입주권 부여 가능.
2. 사례 2:
   • 다가구 주택
     • 건축 허가 가구 수: 6가구
     • 건축 허가일: 1988년
     • 지분 등기 완료: 1996년
   • → 요건 충족. 건축 허가 가구 수에 따라 6개의 입주권이 부여될 수 있음.
3. 사례 3:
   • 다가구 주택
     • 건축 허가 가구 수: 3가구
     • 건축 허가일: 1992년
     • 지분 등기 완료: 1995년
   • → 건축 허가일이 1990년 4월 21일 이후이므로, 개별 입주권 인정 불가. 입주권 1개만 부여.

결론

• 공유지분 및 다가구 주택의 입주권은 관련 법령 및 조례에 따라 엄격히 판단됩니다.
• 반드시 건축 허가일, 건축 허가 가구 수, 지분 또는 구분 소유 등기 시점 등을 확인해야 하며, 도시 및 주거환경정비법 및 각 지자체의 조례를 기준으로 판단해야 합니다.

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