부동산 경매 권리분석을 간략히 말하면, 내가 인수하는 권리와 금액, 즉 내가 입찰금액이외에 책임져야 할 금액이 얼마인지를 판단하는 과정입니다. 크게 두 부분으로 나누어서 판단해야 되는데요. 첫째, 등기부상 인수(책임)져야 할 권리 및 금액, 둘째, 임차인 보증금 중 내가 책임져야 될 금액이 무엇인가를 확인하면 됩니다. 이 글에서는 말소기준권리, 임차인의 권리, 말소주의와 인수주의에 대해 자세히 알려드립니다.
말소기준권리
1. 말소기준권리란?
- 말소기준권리란 매수인이 경매 대금을 완납하면 해당 권리를 기준으로 말소기준등기를 포함한 모든 후순위 권리가 소멸되는 것을 의미합니다.
- 말소기준권리로는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기 등 총 6가지 권리가 있으며, 이 중 가장 먼저 설정된 권리가 말소기준권리로 지정됩니다.
- 추가적으로 집합건물이나 토지와 건물 전체에 전세권이 설정된 경우, 전세권을 근거로 경매를 신청하거나 배당요구를 하게 되면 해당 전세권이 말소기준권리로 인정됩니다.
- 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리는 선순위권리로 매수인이 인수해야 하지만, 말소기준권리보다 늦게 설정된 후순위권리는 낙찰자가 대금을 완납하면 모두 말소됩니다.
2. 말소기준권리의 중요성
- 말소기준권리는 등기부상 모든 권리의 말소 여부와 매수인의 인수 여부를 결정하는 중요한 기준이 되기 때문에, 경매 부동산에는 반드시 하나의 말소기준권리가 존재합니다.
- 일반적으로 부동산 경매의 많은 사례는 근저당권을 이유로 진행되는 임의경매이며, 이 경우 순위가 가장 빠른 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 또한, 채권자가 채무관계를 해결하기 위해 사전에 가압류를 설정한 뒤 본안소송에서 승소 판결을 받았다면 가압류가 말소기준권리가 되고, 가압류 없이 강제경매가 개시된 경우에는 강제경매개시결정등기가 말소기준권리가 됩니다.
- 다만, 임차인과의 관계, 세법상 문제, 또는 법률 간 다툼으로 인해 배당 순위가 달라질 수 있으며, 권리의 유효성 여부에 따라 입찰자가 추가적인 비용을 부담해야 할 수도 있습니다. 이러한 권리 관계를 철저히 분석하는 작업을 권리분석이라고 하며, 투자자는 이를 통해 부동산의 권리관계에 문제가 없는지 확인해야 합니다. 또한, 예상 배당액과 인수할 금액 등을 종합적으로 고려해 입찰 예정가와 수익성을 신중히 판단해야 합니다.
- 다만, 유치권은 말소기준권리와 관계없이 그 성질상 매수인이 인수해야 하는 권리이므로 주의가 필요합니다.
3. 인수주의와 소멸주의
| 선순위 | 인수되는 권리 (인수주의) | 전세권, 지상권, 지역권, 가처분, 환매등기, 임차권, 소유권이전청구권보전을 위한 가등기, 보증금의 일부 또는 전부를 배당받지 못하게 되는 대항력 있는 임차인 |
| 말소기준 권리: (근)저당, (가)압류, 담보가등기, 강제경매개시결정등기 | ||
| 후순위 | 소멸되는 권리 (소멸주의) | 전세권, 지상권, 지역권, 가처분, 환매등기, 가등기. 임차권 가압류, 대항요건을 갖춘 임차인 |
• 말소기준권리와 상관없이 인수되는 권리들
– 등기부상의 권리: 예고등기, 경매개시결정등기 전에 청산절차를 마친 담보가등기, 지상물 철거 및 토지 반환청구를 목적으로 하는 가처분
-등기부 외적인 권리: 유치권, 법정지상권(건물, 입목), 분묘기지권, 체납관리비
4. 말소되지 않는 후순위 권리
| 후순위 인수되는 4가지 권리 | 후순위이지만 말소되는 것 |
| 1. 예고등기: 소유권말소와 관련된 예고등기 | 1. 예고등기: 근저당 |
| 2. 가처분: 원인무효로 인한 소유권말소 가처분 | |
| 3. 건물철거가처분: 토지소유자가 건물등기부의 건물을 철거 | 3. 근저당말소 가처분 |
| 4. 구분지상권 : 한전, 지하철공사 |
건물철거가처분
말소기준등기 이후(압류의 효력발생 후)에 토지 소유자가 그 지상 건물소유자에 대한 건물철거.토지인도청구권을 보전하기 위하여 건물에 대한 처분금지가처분을 한 때에는 (처분금지가처분등기가 건물에 관한 강제경매개시결정등기 또는 담보권설정등기 이후에 이루어졌어도) 매각으로 말소되지 아니한다
전세권
전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸하지만 안하면 인수가 된다.
구분지상권
한전, 지하철공사 등구분지상권은 말소기준등기보다 선순위이든, 후순위이든 말소되지 않는다.
선순위 임차권설정
선순의에 설정된 임차권은대항력만 인정되고 우선변제권은 없다.
환산보증금을 초과한 상가임대차
환산보증금을 초과한 상가임대차에도 대항력 적용범위를 확대적용하고, 우선변제권은 인정되지 않는다.(2015.5.13 개정. 상임법 제2조 제3항)
5. 경매사건 열람시 확인사항
- 최선순위 저당권 설정일
- 임차인의 점유개시일자, 전입일, 확정일자, 임대차보증금, 배당요구
- 낙찰로 인하여 소멸되지 않는 부동산 위의 권리 기재 여부
- 매각으로 효력을 잃지 아니하는 등기된 부동산 위의 권리 또는 가처분
- 배당요구하지 아니한 최선순위 전세권
- 매수인에게 대항할 수 있는 등기된 임차권등기명령자의 임차권 등
- 감정평가서: 사진, 위치도, 주변환경, 이용현황, 감정평가 내역, 감정평가에서 제외된 부분이 있는지 등을 확인
임차인의 권리
말소기준권리가 확인되면 등기부등본에서 말소되는 권리와 인수하는 권리가 결정되며, 그 다음은 임차인에 대한 권리 분석을 하여야 한다.
임차인은 주택임대차보호법상 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 3가지 권리를 가지게 되는데, 이를 통해서 임차인의 보증금 일부를 인수하는 지 여부를 판단하고, 임차인이 얼마를 배당받아가는지를 판단해야 한다.
말소기준권리 연습
연습1
- 연습1에서는 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 근저당과 압류이며, 가장 먼저 설정된 고흥군수협 근저당이 말소기준권리가 되어 말소기준권리를 포함하여 후순위의 권리는 모두 소멸합니다.
- 말소기준권리보다 먼저 설정된, 즉 선순위 권리는 없어서 인수할 권리는 없습니다.
연습2
- 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 가압류, 압류 2가지 밖에 없으며, 가장 선순위의 테크메이트코리아 대부의 가압류가 말소기준권리가 됩니다.
- 선순위 권리가 없어서 등기부는 깨끗하게 정리가 됩니다.
연습3
- 말소기준권리는 천안시산림조합 근저당으로 후순위까지 말소합니다. 단, 선순위 권리는 권리분석 상으로는 말소하지 않으나 대출을 해주면서 토지에 임의로 건물을 건설하거나 하는 행위를 못하게 하기 위해 설정된 지상권으로 보여 실질적으로 말소된다고 할 수 있습니다.