이글에서는 도로 소유자 아파트 입주권여부에 대해 상세히 소개해 드립니다. 도로는 공공의 이익을 위해 사용되는 특수 물권으로, 일반 토지와 달리 사용·수익이 제한되고 세금 면제 혜택이 있습니다. 개발 전에는 수익성이 없지만, 개발 후 주변 토지와 동일한 가치로 평가받아 큰 투자 수익을 기대할 수 있습니다. 입주권 확보를 위해 권리산정 기준일 이전에 적정 지분을 확보하는 것이 중요하며, 과소토지의 활용이나 미불용지 보상을 통해 추가적인 투자 기회를 노릴 수 있습니다.
특히 도로 투자에는 사전 조사가 필수로, 개발 가능성, 조례, 지분 조건 등을 철저히 확인해야 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.
👉 상가조합원 아파트 분양 요건 👉 상가쪼개기 조합원 입주권도로의 특성과 특징
- 특수 물권: 도로는 공공의 이익을 위해 사용되는 특수 물권으로, 일반적인 토지와는 다르게 사용·수익 권능이 제한된다.
- 세금 면제: 도로는 공익성을 띄기 때문에 재산세 등 세금이 면제된다.
- 투자 가치의 변화: 개발 이전에는 수익성이 없지만, 개발이 진행되면 주변 토지와 동일한 가치로 평가받아 큰 투자 수익을 낼 수 있다.
도로 투자 시 주요기준
1. 입주권 및 분양권의 기준
- 서울시:
- 주거지역: 90㎡ 이상.
- 상업지역: 150㎡ 이상.
- 입주권은 일정 면적 이상을 소유해야만 지급되며, 조건 미충족 시 현금청산.
- 지방 (부산 등):
- 주거지역: 60㎡ 이상.
- 상업지역: 150㎡ 이상.
- 부산의 경우, 약 60㎡ 이상의 도로 지분을 소유하면 입주권 또는 분양권을 받을 수 있음.
2. 지분 쪼개기 주의
- 지분 쪼개기의 기준:
- 서울시: 주거 90㎡ 이상, 상업 150㎡ 이상으로 분할.
- 지방: 주거 60㎡ 이상, 상업 150㎡ 이상으로 분할.
- 권리산정 기준일 이후에 지분 쪼개기를 하거나 조건 미충족 시, 입주권이 주어지지 않음.
도로 투자전략
1. 권리산정 기준일 확인
- 권리산정 기준일 이전:
- 입주권 확보를 위해 기준일 이전에 적정 면적의 지분 확보가 중요.
- 기준일 이전에 토지와 건물이 각각 존재하면 각각 입주권이 인정됨.
- 권리산정 기준일 이후:
- 나대지에 건물을 신축하거나 지분을 분할하더라도 입주권은 하나로 제한됨.
2. 과소토지 활용
- 과소토지란?: 면적이 입주권 조건에 미달하는 소규모 토지.
- 활용법:
- 예: 한 사람이 55㎡를 가지고 있고, 다른 사람이 5㎡를 보유한 경우 합산하여 입주권 조건 충족 가능.
- 작은 면적의 과소토지라도 조건을 채우려는 투자자에게 높은 가격에 매도 가능.
미불용지(미지급용지)의 활용
1. 미불용지란?
- 공익사업을 위해 편입되었으나 보상금이 지급되지 않은 토지.
- 법적 근거: 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라, 해당 토지는 보상을 받을 수 있음.
2. 보상 기준
- 보상 기준 시점:
- 해당 토지가 처음 공익사업에 제공될 당시의 이용 상태에 따라 보상.
- 예: 당시 농지로 사용되었다면 농지 가격으로, 대지였다면 대지 가격으로 보상.
- 확인 방법:
- 국민신문고나 지방자치단체에 문의하여 해당 토지가 미불용지인지 확인 가능.
3. 미불용지와 보상의 한계
- 수익성 인정 사례:
- 해당 토지가 공익사업으로 인해 이미 가격이 상승해 수익이 충분히 발생한 경우, 보상이 이루어지지 않을 수도 있음.
- 부당이득 반환 청구:
- 국가나 지자체가 개인의 사유지를 적법한 절차 없이 공공용도로 사용한 경우, 5년치 사용료를 반환 청구 가능.
도로 투자 시 주의사항
- 도로 지분 가치 분석:
- 개발 가능성과 주변 재개발 계획을 철저히 조사.
- 평방미터당 가격과 향후 상승 가능성 분석.
- 현금청산 리스크:
- 일정 기준에 미달하거나 권리산정 기준일 이후 투자된 토지는 입주권 대신 현금청산될 가능성이 있음.
- 법적 검토 및 조례 확인:
- 각 지방자치단체의 조례를 확인하여 투자 기준과 요건을 명확히 이해.
- 미불용지 상태 확인:
- 토지가 미불용지인지 확인하고, 해당 상태에 따른 보상 가능성 검토.
도로 투자의 강점
- 저비용 투자 가능:
- 초기 투자 비용이 낮아 소액으로도 진입 가능.
- 개발 시 큰 가치 상승:
- 도로가 개발 부지로 편입되면 주변 토지와 동일한 가치로 평가받음.
- 안정적 투자:
- 세금 부담이 적고, 공익사업의 수용 가능성이 높아 안정적인 투자로 평가.
도로 투자는 사전 조사가 철저히 필요하며, 특히 권리산정 기준일, 지분 조건, 개발 가능성 등을 고려해야 합니다. 미불용지와 같은 특수한 상황에서는 추가 보상 기회를 활용할 수 있으니, 관련 법령과 조례를 꼭 확인하시기 바랍니다.
법적기준
서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례
제36조(재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.
1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자
3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.
4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다.
5. 도시재정비법 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.
1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우
2. 법 제39조제1항제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우
3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다.
4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필지로 분할한 경우
5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다.
6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우
③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다.
1. 「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지
2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지
3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지
④ 제1항부터 제3항까지에도 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.
서울특별시 건축조례
제29조(건축물이 있는 대지의 분할제한) 법 제57조제1항 및 영 제80조에 따라 건축물이 있는 대지의 분할은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상으로 한다. <개정 2018.7.19.>
1. 주거지역 : 90제곱미터
2. 상업지역 : 150제곱미터
3. 공업지역 : 200제곱미터
4. 녹지지역 : 200제곱미터
5. 제1호부터 제4호까지에 해당하지 아니한 지역 : 90제곱미터
[전문개정 2009.11.11.]
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙
제25조(미지급용지의 평가) ①종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(이하 이 조에서 “미지급용지”라 한다)에 대하여는 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황 등을 참작하여 평가한다. <개정 2015. 4. 28.>
②사업시행자는 제1항의 규정에 의한 미지급용지의 평가를 의뢰하는 때에는 제16조제1항의 규정에 의한 보상평가의뢰서에 미지급용지임을 표시하여야 한다. <개정 2015. 4. 28.>
[제목개정 2015. 4. 28.]
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