경매 조세채권 및 임금채권은 다른 채권보다 최우선변제를 받을 수 있는 권리입니다. 특히, 부동산 조세에는 당해세와 일반조세가 있으며, 당해세는 당해세 우선원칙에 의해 최우선변제권을 가지는 권리로 이전에는 제일먼저 배당을 받았습니다.
법정기일은 세무서 등 압류일자보다 보통 3개월~6개월 정도 빠르지만 가끔은 3~4년 정도 빠른 경우도 있다습니다. 법정기일이란 세금의 존재를 확인할 수 있는 시점, 즉 세금이 공시된 것으로 볼 수 있는 시점을 말하며, 압류재산의 법정기일은 담보권 설정권자와 배당에서 우선순위를 정하는 기준이 됩니다. 일반조세는 법정기일에 의해 다른 채권과 설정순위에 의해 배당을 받아 가게됩니다.
경매 배당순위
| 순위 | 변제방법 | 권리 |
| 0 | 경매비용 | .경매진행에 따른 비용 .목적 부동산에 투입된 필요비와 유익비 |
| 1 | 최우선변제 | .소액보증금 중 일정액 .최종 3개월분의 임금, 3년간의 퇴직금, 재해보증금 |
| 2 | .집행 목적물에 대하여 부과되는 국세.지방세.가산금 -국세: 상속세, 증여세, 종합부동산세 등 -지방세 : 재산세, 자동차세, 지역자원시설세 등 | |
| 3 | 설정순 우선변제 | .확정일자부 임차인의 보증금 .담보물권 (저당권, 담보가등기, 전세권 등) .당해세 이외의 조세(국세, 지방세) 및 가산세, 가산금 |
| 4 | 우선변제 | 최종 3개월분의 임금을 제외한 나머지 임금채권 |
| 5 | 담보물권보다 늦은 국세, 지방세 및 체납처분비, 가산세, 가산금 등 | |
| 6 | 국민연금, 건강보험료, 산재보험료, 고용보험료 등 | |
| 7 | 보통변제 | .일반채권, 재산형 과태료 .국유재산 사용료, 대부료, 변상금 채권 등 |
경매 배당순위는 표에서와 같이 최우선변제, 설정순 우선변제로 단순하게 나눌 수 있습니다. 최우선변제는 순서는 늦어도 임차인보다 먼저 배당을 받아 가기 때문에 임차인이 그 만큼 배당을 못받을 수 있어 특히 주의해야 합니다.
나머지 권리자는 권리순서에 따라 배당을 받게 됩니다.
경매 조세채권 종류 및 배당순위
조세종류
- 당해세: 해당부동산에 부과되는 세금
– 국세 : 종합부동산세, 상속세, 증여세
– 지방세: 재산세, 취득세, 도시계획세, 공동시설세, 자동차세(해당 자동차 경매시만) - 일반조세 : 당해세 이외의 조세
배당사례
사례 그림에서 보는 것과 같이 A 임차권, B 근저당권, C 당해세로 권리 설정순서가 정해져 있는 상황에서 A가 강제경매를 진행하게 됩니다. 이럴 경우 예전에는 C 당해세가 우선원칙에 따라 먼저 C가 8000만원을 배당받고 A 임차인은 남은 4,000만원만 배당을 받게되어 전액회수하지 못하는 문제가 발생하였습니다.
하지만 최근에는 2가지 제도변화로 인해 임차인의 권리가 더욱 강화되었습니다.
– 임차인에 대해서는 당해세 우선원칙을 적용하지 않습니다.
– 임대차 계약서 작성시에 확인설명서란에 임대인의 국세 및 지방세 완납증명을 임차인에게 제시하게되어 있어, 국세/지방세 체납확인이 가능합니다.
당해세 우선원칙 예외규정
당해세 우선원칙 예외규정이 2023년 4월 1일 신설되어 운영되고 있습니다.
- 당해세의 법정기일이 임차인의 우선변제권보다 빠른 경우에는 당연히 당해세가 우선적으로 적용됩니다.
- 당해세의 법정기일이 임차인의 우선변제권보다 늦으면 임차인이 먼저 배당받습니다.
당해세 우선원칙 변경 배경
2023년 4월 1일부터 시행된 법 개정은 임차인의 보증금을 보다 안전하게 보호하기 위한 중요한 제도적 변화로 평가됩니다. 그동안 임차인들은 대항력과 확정일자를 갖추면 보증금이 안전하다고 믿어왔지만, “당해세”로 인해 예상치 못한 손실을 입는 사례가 빈번히 발생했습니다. 당해세는 담보권 등과 무관하게 무조건적으로 우선 변제권을 갖기 때문에, 경매나 공매 절차에서 임차인의 권리가 침해되는 일이 많았습니다.
예를 들어, 시세 6억 원의 주택에 4억 원의 전세 계약을 체결한 임차인이 있다고 가정해 봅시다. 시간이 지나 해당 주택이 경매에 넘어가 시세 하락으로 4억 원에 낙찰될 경우, 임차인은 자신의 확정일자가 선순위임을 근거로 보증금을 전액 변제받을 수 있을 것이라 기대합니다. 하지만, 만약 당해세가 7천만 원이 존재한다면, 이 금액이 임차 보증금보다 우선 변제됩니다. 그 결과, 임차인은 3억 3천만 원만 배당받고 7천만 원의 손실을 입게 되는 상황이 발생합니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 2023년 4월 1일부터 경매와 공매 절차에서 임차인의 권리를 강화하는 제도적 보완이 이루어졌습니다. 개정된 국세기본법 제35조 제7항에 따라, 경매에서 매각허가결정이 내려지거나 공매에서 매각결정이 이루어진 이후에는 임차인의 확정일자가 당해세의 법정기일보다 빠를 경우, 해당 당해세 금액만큼 임차 보증금이 우선 변제됩니다.
이번 개정은 임차인의 재산권을 보호하고 불합리한 피해를 예방하는 데 중대한 전환점이 됩니다. 앞으로 임대차 계약 시 관련 내용을 충분히 숙지하여 자신의 권리를 더욱 철저히 보호할 수 있도록 하는 것이 중요합니다. 이는 임차인의 보증금을 보호하는 한편, 임대차 시장의 신뢰를 강화하기 위한 필수적인 조치로 볼 수 있습니다.
국세기본법 : 당해세 예외규정
제35조(국세의 우선)
① 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.
⑦ 제3항에도 불구하고 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권에 의하여 담보된 임대차보증금반환채권 또는 같은 법 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권(이하 이 항에서 “임대차보증금반환채권등”이라 한다)은 해당 임차권 또는 전세권이 설정된 재산이 국세의 강제징수 또는 경매절차를 통하여 매각되어 그 매각금액에서 국세를 징수하는 경우 그 확정일자 또는 설정일보다 법정기일이 늦은 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 우선 징수 순서에 대신하여 변제될 수 있다. 이 경우 대신 변제되는 금액은 우선 징수할 수 있었던 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세의 징수액에 한정하며, 임대차보증금반환채권등보다 우선 변제되는 저당권 등의 변제액과 제3항에 따라 해당 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세를 우선 징수하는 경우에 배분받을 수 있었던 임대차보증금반환채권등의 변제액에는 영향을 미치지 아니한다. <신설 2022. 12. 31.>
근로복지공단의 임금채권 및 배당순위
최우선변제 의미
근로복지공단의 3개월 임금채권, 재해보상금, 3년간 퇴직금은 최우선변제권을 갖게되는데, 임금채권은 가압류한 사람이 여러명인 경우와 근로복지공단(임금채권 체당금)이 보이면 임금채권으로 간주해야 합니다. 근로복지공단의 임금채권도 최우선변제를 받게되는 권리입니다.
배당사례
위 그림처럼 C 근로복지공단의 순위가 3위임에도 일정액의 경우 먼저 배당을 받습니다. 임차인보다 먼저 배당을 받게 될 경우 3개월 임금채권보다 3년간 퇴직금, 재해보상금이 있고 신고가 되어 있으면 임차인은 그 금액만큼 배당을 못 받게 됩니다.