오늘 글에서는 부동산 경매절차 흐름도, 기간, 경매신청에서 배당까지 경매절차를 상세히 소개해 드립니다. 부동산 경매는 채권자의 경매 신청으로 절차가 시작됩니다. 법원이 경매 개시를 결정하면, 매각 준비와 함께 매각 일정이 공고됩니다. 입찰자는 이 공고를 바탕으로 필요한 자료를 조사하고 입찰에 참여하게 됩니다. 이후 법원은 입찰자 중 최고가를 제시한 매수인을 선정하고, 입찰 보증금을 반환합니다. 매수인은 법원의 매각 허가를 받은 후 정해진 기한 내에 매각 대금을 납부해야 하며, 이로써 부동산 소유권을 취득하게 됩니다.
이러한 경매절차에 대해 각 경매절차에 대해 상세히 소개해 드리니 경매하시려는 분에게 많은 도움이 되리라고 생각합니다.
👉 부동산매매사업자 자세히 알아보기부동산 경매의 절차
부동산 경매 절차에는 임의경매와 강제경매 두 가지 유형이 존재합니다. 이 두 절차는 경매 신청 방식과 매각 대상 부동산의 압류 여부에서 차이를 보이지만, 실제 진행 과정에서는 큰 차이가 없습니다. 따라서 본 글에서는 경매의 일반적인 절차를 중심으로 설명하며, 두 절차 간의 차이가 있을 경우에만 구체적으로 다루겠습니다.
부동산 경매의 절차는 크게 채권자가 경매를 신청하는 단계로 시작합니다. 이후 법원은 경매 개시 결정을 내리고, 매각 준비를 하며, 매각일자에 대한 공고를 진행합니다. 이때 입찰자는 필요한 정보를 수집하고 입찰에 참여합니다. 그 후, 법원은 최고가 매수인을 선정하고, 매수신청보증금을 반환합니다. 이어서 법원은 매각허가 결정을 내리고, 매수인은 매각대금을 지급한 후 해당 부동산의 권리를 취득합니다. 마지막으로, 채권자에게 배당이 이루어지는 순으로 절차가 마무리됩니다.
1. 채권자의 경매 신청
부동산 경매는 해당 부동산이 위치한 지역의 지방법원에 신청하면 됩니다. 이 절차는 「민사집행법」 제79조 제1항과 제268조에 근거하고 있습니다.
※ 관할 법원은 대법원 홈페이지(https://www.scourt.go.kr)의 대국민서비스 메뉴에서 전국 법원 및 등기소 정보를 확인할 수 있습니다.
2. 부동산 경매의 신청서류
※ 신청 서류는 강제경매를 기준으로 작성되었습니다. 그 외의 신청 서류 및 작성 요령에 대한 자세한 내용은 대한민국 법원 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)의 경매지식 → 경매절차 → 부동산 경매 → 01 | 경매신청 및 경매개시 결정 항목에서 확인할 수 있습니다.
👉 경매신청서류 상세정보는 여기로3. 법원의 경매개시결정 및 매각 준비
경매개시결정
법원은 경매신청서를 접수한 후, 신청서와 첨부 서류를 검토하여 경매 개시 여부를 결정합니다. 경매 개시 결정을 내리면, 법원은 등기관에게 경매개시결정을 등기하도록 촉탁합니다(「민사집행법」 제94조 제1항).
특히, 강제경매의 경우, 법원은 경매 절차 개시 결정과 동시에 해당 부동산에 대해 압류를 명령해야 합니다(「민사집행법」 제83조 제1항). 압류된 부동산은 채무자가 관리하고 이용할 수는 있으나, 다른 사람에게 양도하거나 처분하는 것은 금지됩니다(「민사집행법」 제83조 제2항).
매각의 준비
경매개시결정이 내려지면, 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 여러 가지 절차를 진행합니다.
먼저, 법원은 부동산의 매각을 통해 금전채권의 만족을 받을 채권자들과, 세금 및 공과금을 징수하는 공공기관에 대해 배당요구를 할 것을 공고합니다. 이 공고를 통해 채권자들은 정해진 기일까지 배당요구를 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제84조 및 제88조).
또한, 법원은 부동산의 현금화를 위해 집행관에게 부동산의 현황, 점유 상태, 차임(임대료) 또는 보증금 액수 등 관련 사항을 조사하도록 지시합니다(「민사집행법」 제85조 제1항 및 「민사집행규칙」 제46조). 이와 함께, 법원은 감정인에게 부동산을 평가하도록 하고, 그 평가액을 바탕으로 최저매각가격을 설정합니다(「민사집행법」 제97조 제1항). 이후, 작성된 매각물건명세서, 현황조사보고서, 평가서는 매각기일 또는 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치되어 누구나 열람할 수 있게 됩니다(「민사집행법」 제105조 제2항 및 「민사집행규칙」 제55조).
4. 법원의 매각기일 공고
입찰 방법 결정
법원은 부동산을 매각할 때, 입찰 방법을 기일입찰 또는 기간입찰 중 하나로 정합니다. 이 결정은 「민사집행법」 제103조 제1항과 대법원 재판예규 제1853호(2023. 6. 29. 발령)에 따라 이루어집니다.
※ 기일입찰과 기간입찰:
- 기일입찰은 입찰자가 매각기일에 현장에서 입찰표를 제출하고, 바로 그 자리에서 개찰을 진행하는 방식입니다. 이 절차는 「민사집행법」 제103조 제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제62조 제1항에 의거하여 진행됩니다.
- 기간입찰은 정해진 입찰기간 내에 입찰자가 매수가격을 기재한 입찰표를 집행관에게 직접 제출하거나 등기우편으로 보내는 방식입니다. 입찰 결과는 매각기일에 개찰을 통해 확인됩니다. 이 절차는 「민사집행법」 제103조 제2항·제3항 및 「민사집행규칙」 제69조에 따릅니다.
매각기일 등의 지정·공고
법원은 매각기일과 매각결정기일을 정한 후, 해당 기일을 이해관계인에게 통지하고 법원 게시판, 관보·공보 또는 신문과 전자매체를 통해 공고합니다. 그러나 다음과 같은 경우에는 예외적으로 매각기일과 매각결정기일을 직권으로 정하지 않습니다(「민사집행법」 제102조, 제104조 및 「민사집행규칙」 제11조 제1항).
- 최저매각가격이 압류채권자의 채권에 우선하는 해당 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제한 뒤, 남는 금액이 없을 것으로 예상되는 경우.
- 압류채권자가 첫 번째 사유에 대한 통지를 받은 후 1주일 이내에 해당 부담과 비용을 변제하고, 그 후 남을 금액을 정해 매수신고가 없는 상태에서 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우.
5. 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정
경매 부동산에 대한 정보는 법원 게시판, 관보·공보, 신문 또는 전자통신매체를 통해 확인할 수 있습니다. 또한, 보다 상세한 사항은 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본을 통해 열람하거나, 인터넷 법원경매공고란(https://www.courtauction.go.kr)에서 확인할 수 있습니다(「민사집행법」 제105조 제2항, 「민사집행규칙」 제55조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제7조).
경매에 참여하려는 사람은 이러한 경매 정보를 바탕으로 관심 있는 물건을 선정한 후, 그 부동산에 대한 권리 분석과 현장조사를 진행하여 입찰할 최종 물건을 결정할 수 있습니다.
👉 부동산 권리분석 쉽게 연습하기6. 입찰자의 입찰 참여
입찰 참여
법원에서 지정한 매각방식에 따라, 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 됩니다(「민사집행법」 제103조 및 「부동산등에 대한 경매절차 처리지침」 제3조 제1항).
※ 기일입찰 절차와 기간입찰 절차에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <입찰의 참여-입찰참여 절차>에서 확인할 수 있습니다.
입찰의 진행
기일입찰에 참여하려면, 정해진 기일에 법원에 출석하여 입찰표를 작성하고, 매수신청보증금을 함께 집행관에게 제출해야 합니다(「민사집행법」 제103조 제3항, 「민사집행규칙」 제62조 제1항 및 제64조).
반면, 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 매수신청보증금을 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤, 봉투의 겉면에 매각기일을 기재하여 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 송부하면 됩니다(「민사집행법」 제103조 제3항, 「민사집행규칙」 제69조 및 제70조).
입찰의 종결
입찰 마감 후, 집행관은 입찰자들이 제출한 입찰표를 개봉합니다. 만약 입찰자가 없으면 적절한 사람을 참여시켜 입찰을 개봉하게 됩니다(「민사집행규칙」 제65조 제2항 및 제71조).
개찰이 진행되면, 최고가로 매수신청을 한 사람(최고가매수신고인)의 성명과 가격이 부르고, 그 뒤로 차순위 매수신청을 최고(催告)합니다. 차순위매수신고가 적법한 경우, 해당 차순위매수신고인의 성명과 가격도 부르고, 이후 매각기일이 종료되었음을 공지합니다(「민사집행법」 제115조 제1항).
최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 확정되면, 그 외의 입찰자들은 더 이상 매수 책임을 지지 않게 되므로, 즉시 매수신청보증금을 반환받기 위해 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제115조 제3항).
7. 법원의 매각허가결정
매각기일에서 최고가매수신고인이 확정되면, 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 청취하고, 법에서 정한 매각불허가 사유가 있는지를 조사한 후 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 내립니다(「민사집행법」 제120조 및 제123조).
법원의 매각허가 여부에 따른 결정에 불만이 있는 이해관계인은 해당 결정에 대해 즉시항고할 수 있습니다. 또한, 매각허가가 정당한 이유 없이 이루어졌거나, 매수인이나 매각허가를 주장하는 매수신고인이 다른 조건으로 허가가 이루어져야 한다고 주장할 경우에도 즉시항고가 가능합니다(「민사집행법」 제129조).
8. 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득
매각대금의 지급
매각허가결정이 확정되면, 낙찰자는 법원이 정한 매각대금 지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다(「민사집행법」 제142조 및 「민사집행규칙」 제78조).
매수인이 기한 내에 매각대금을 지급하지 않으면, 법원은 차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이나 재매각결정을 내리게 됩니다. 이 경우 매수인은 입찰참여 시 제공한 매수신청보증을 반환받을 수 없습니다(「민사집행법」 제137조 및 제138조 제1항·제4항).
하지만 재매각이 결정된 이후라도, 매수인이 재매각기일의 3일 전까지 매각대금과 연체된 대금에 대한 연 12% 이자 및 절차비용을 지급하면 재매각 절차는 취소되며, 매수인이 매각대금을 지급한 것으로 간주됩니다(「민사집행법」 제138조 제3항 및 「민사집행규칙」 제75조).
권리의 취득
매수인은 매각대금을 전액 지급하면 매각의 목적이 된 권리를 취득하게 됩니다(「민사집행법」 제135조). 만약 매각의 목적이 소유권이라면, 매수인에게 소유권이전등기가 이루어지며, 매수인이 인수하지 않은 권리와 경매개시결정등기 말소 등기도 함께 진행됩니다(「민사집행법」 제144조 제1항).
매수인이 소유권을 취득했음에도 불구하고, 채무자나 소유자 또는 부동산 점유자가 부동산을 인도하지 않으면, 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 다만, 부동산 인도명령은 매각대금을 지급한 날로부터 6개월 이내에만 신청할 수 있으며, 「주택임대차보호법」에 따라 대항력을 가진 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 점유하고 있을 경우에는 인도명령을 신청할 수 없습니다(「민사집행법」 제136조 제1항).
특히, 재경매의 경우에는 재경매가 진행되는 원인분석을 철저히 하여야 입찰보증금이 몰수되는 위험을 방지할 수 있습니다. 오늘 글에서는 이러한 재경매원인에 대해서도 자세히 알려드립니다.
👉 무료경매사이트 바로가기9. 채권자에 대한 배당 실시
매수인이 매각대금을 지급하면, 법원은 배당절차를 진행합니다(「민사집행법」 제145조 제1항).
먼저 법원은 배당기일을 정하고, 이해관계자와 배당을 요구한 채권자에게 이를 통지합니다(「민사집행법」 제146조). 이와 함께 매각대금, 채권자의 원금, 이자, 비용, 배당 순위 및 비율 등이 포함된 배당표 초안을 작성하여 배당기일 3일 전에 법원에 비치해 열람할 수 있도록 합니다(「민사집행법」 제149조 제1항 및 제150조 제1항).
배당기일에는 출석한 이해관계자와 채권자들의 합의를 바탕으로 배당표를 수정하고, 심문 절차를 거쳐 배당표를 확정합니다. 확정된 배당표에 따라 매각대금을 분배하는 것으로 배당절차가 완료됩니다(「민사집행법」 제149조 제2항, 제150조 제2항 및 제159조).
배당기일 절차 및 준비서류
경매 대금을 납부한 후, 법원은 대금 납부 기한이 종료된 날을 기준으로 3일 이내에 배당기일을 지정하고, 배당을 받을 채권자, 임차인, 채무자 등에게 배당기일 통지서를 발송합니다.
배당기일 통지서를 받지 못한 경우에도, 배당금을 받을 자격이 있다면 지정된 일자에 법원에 참석하여 배당금을 수령할 수 있습니다. 통지서에는 배당기일의 일자와 법정 호수, 시간 등이 기재되어 있으며, 일반적으로 배당은 오후 2시경에 진행됩니다.
배당기일에 필요한 서류
배당기일에 참석하여 배당금을 수령하려면, 배당금을 받을 자격을 입증할 수 있는 서류를 준비해야 합니다.
- 임차인이 준비해야 할 서류
- 임대차 계약서 원본 (분실 시, 경매계에 문의하여 대처 방법을 확인)
- 주민등록등본(초본) 및 주소변동 내역
- 상가건물 임대차현황서 등본(상가 임차인)
- 명도확인서(매수인의 인감도장이 날인된 서류)
- 매수인의 인감증명서 1통
- 신분증 사본(앞면과 뒷면)
- 채권자가 준비해야 할 서류
- 등기권리증 원본(예: 근저당권 등기권리증), 원인증서(약정서, 차용증 등)
- 가압류결정문, 가압류 신청서
- 근로자(임금, 퇴직금 수령) 준비서류
- 법원 확정판결
- 체불임금 관련 사업주 확인서
- 급여명세서 및 국민연금보험료 원천공제 계산서
- 원천징수영수증
- 국민연금보험료 납부 확인서, 국민건강보험료 납부 확인서
- 근로자 명부 사본
배당기일에 참석하기 전에, 필요한 서류를 정확히 준비했는지 경매계에 확인하는 것도 좋은 방법입니다.
배당기일 후 절차
배당기일에 참석하지 못한 경우, 경매사건 담당 경매계에 가서 사건번호를 알려주고 배당금 수령을 위한 서류(출급명령서)를 발급받습니다. 그 후, 법원 내 보관금계에 출급명령서를 제출하고, 출급지시서를 받습니다. 마지막으로 법원 내 은행에서 출급지시서를 제출하고, 수표나 계좌이체 등의 방법으로 배당금을 수령할 수 있습니다.
대리인이 대신 갈 경우, 위임장과 인감증명서를 각각 2부 준비해야 합니다.