송파구 거여마천 뉴타운은 송파구의 재개발 구역으로, 거여동과 마천동 일대의 정비 및 재개발이 이루어지고 있습니다. 이 지역은 서울 강남권과의 접근성이 뛰어나며, 향후 신축 아파트 단지로 탈바꿈할 예정입니다. 이번 글에서 거여마천 뉴타운의 구역별 진행 상황과 투자 포인트를 상세히 다뤘습니다.
서울 강남권 일대의 유일한 뉴타운으로 주목받고 있는 송파구 거여·마천뉴타운 정비사업이 빠르게 진행되고 있습니다. 약 104만3843㎡의 거여동·마천동 일대 노후 주거지역을 재개발하여 총 1만4000여 가구 규모의 아파트 단지를 조성하는 대규모 프로젝트입니다.
사업 개요
- 위치: 서울 송파구 거여동·마천동 일대
- 총 면적: 104만3843㎡
- 구역 구성:
- 거여동: 3개 구역 (거여2-1, 거여2-2, 거여새마을)
- 마천동: 5개 구역 (마천1~5)
- 목표: 총 1만4000여 세대 규모의 아파트 단지 조성
거여·마천 뉴타운의 주요 특징
1) 강남권 유일의 뉴타운
- 2005년 서울시 3차 뉴타운 지정 당시 9곳의 후보지 중 유일한 강남권 뉴타운으로 지정
- 강남 접근성 및 교통 인프라(5호선·트램 등)로 미래가치가 높은 지역
2) 교통 호재
- 위례신사선 트램: 2025년 9월 개통 예정, 위례신도시와 강남권 접근성 강화
3) 인근 개발과의 시너지
- 위례 신도시 및 성내천 정비 등으로 주거 환경 개선
- 개발 완료 시 송파구 내 핵심 주거 지역으로 부상
거여 마천 뉴타운 위치 및 사업현황
위치
- 거여마천 뉴타운은 거여역과 마천역 근처에 위치하여, 5호선과 향후 위례트램선을 이용할 수 있어 교통 접근성이 매우 우수합니다.
- 위로는 하남감일 지구, 아래로는 위례 신도시가 인접해 있으며, 이 지역이 개발되면 송파구 내에서 가장 핵심적인 지역으로 자리매김할 것입니다. 또한, 신축 아파트촌으로 변모할 예정이기 때문에, 이 일대의 부동산 가치는 앞으로 크게 상승할 가능성이 큽니다.
구역별 사업현황
- 거여 2-1구역 및 거여 2-2구역: 이 두 구역은 이미 입주 완료 상태로, 재개발 사업이 마무리되었습니다.
- 마천 1구역, 3구역, 4구역: 이 구역들은 이미 조합 설립 인가를 받았고, 빠르게 사업이 진행되고 있습니다. 마천 4구역은 특히 속도가 빠른 구역으로, 2024년 1월 30일에 관리처분인가를 득하였으며, 전매 금지가 적용되기 전에 급매물에 대한 투자 기회가 있을 수 있습니다.
- 마천 2구역, 5구역, 거여 새마을 구역: 이 구역들은 공공재개발 또는 신속통합기획으로 재추진되고 있으며, 향후 개발 계획이 확정되어 빠르게 사업이 추진되고 있습니다.
| 구역 | 사업단계 | 세대수 |
| 마천1 | 2022년 5월 조합설립인가 | 2,413 |
| 마천2 | 2022년 12월 신통기획 2차 선정 | 1,652 |
| 마천3 | 2024년 4월 건축심의통과 | 2,364 |
| 마천4 | 2024년 1월 관리처분인가 (현대 디에이치) | 1,372 |
| 마천5 | 2021년 12월 신통기획 1차 선정 | 2,200 |
| 거여2-1 | 2022년 1월 입주 ‘시그니처롯데캐슬’ | 1,945 |
| 거여2-2 | 2020년 6월 입주 ‘e편한세상송파파크센트럴’ | 1,199 |
| 거여새마을 | 2021년 3월 공공재개발 2차 선정(삼성, GS) | 1,678 |
1) 거여2-1구역 & 거여2-2구역
- 완료 상태:
- 거여2-1구역: 송파 시그니처 롯데캐슬 (2022년 입주)
- 거여2-2구역: e편한세상 송파파크센트럴 (2020년 입주)
- 현재 두 구역은 조합 해산 절차를 진행 중입니다.
2) 거여새마을 구역
- 위치: 송파구 거여동 549번지 일대
- 규모: 7만1922.4㎡
- 사업 형태: 공공재개발
- 계획:
- 최고 35층, 1654세대(공공임대 468세대, 일반분양 436세대)
- 부대복리시설 포함
- 시행자: 한국토지주택공사(LH)
- 진행 현황:
- 2023년 8월, 삼성물산과 GS건설 컨소시엄(단지명: 래미안 자이 더 아르케)이 시공사로 선정
- 2027년 착공, 2030년 입주 예정
3) 마천1구역
- 위치: 송파구 마천동 194-1번지 일대
- 규모: 14만8498㎡
- 지하 3층~지상 25층, 2413세대 및 부대복리시설
- 진행 현황:
- 2022년 5월 조합설립인가 완료
- 현재 사업시행계획인가 준비 중
4) 마천2구역
- 위치: 송파구 마천동 183번지 일대
- 규모: 7만4925㎡
- 특징:
- 마천역 초역세권 입지
- 정비구역 지정(2012년) → 해제(2014년) → 신속통합기획 재지정(2022년)
- 진행 현황:
- 2023년 3월 신속기획 사업지로 선정
- 2023년 7월 정비계획 입안 신청 완료
5) 마천3구역
- 위치: 송파구 마천동 283번지 일대
- 규모: 13만3830㎡
- 지하 2층~지상 25층, 25개 동, 2364세대 및 부대복리시설
- 시공사: GS건설
- 진행 현황:
- 예정 공사비: 1조254억 원
- 2023년 12월 세입자 조사를 시작으로 본격적인 이주 및 공사가 예정
6) 마천4구역
- 위치: 송파구 마천동 45번지 일대
- 규모: 지하 3층~지상 33층, 10개 동, 1372세대
- 단지명: 디에이치 클라우드
- 진행 현황:
- 2021년 4월 사업시행인가 완료
- 2021년 10월 현대건설이 시공권 획득
- 2024년 1월 관리처분인가 획득
- 2024년 9월~2025년 2월 이주 진행
7) 마천5구역
- 위치: 송파구 마천동 45번지 일대
- 규모: 최고 35층, 2200세대
- 특징:
- 인근 마천시장(9757㎡)은 민간 재개발로 별도 추진 중
- 진행 현황:
- 2022년 4월 신속통합기획 확정
- 현재 사업계획 수립 중
거여마천 뉴타운 구역별 진행 상황
마천 1, 3, 4 구역현황
| 구분 | 마천1구역 | 마천3구역 | 마천4구역 |
| 면적 | 148,498 ㎡ | 133,800 | 60,653 |
| 건립세대수 | 2,413 | 2,364 | 1,372 |
| 토지등소유자 | 1,672 | 1,303 | 646 |
| 진행단계 | 22년 5월 조합설립인가 | 건축심의완료(24.4.30) | 관리처분인가(24.1.30) |
- 마천4구역은 관리처분인가 상태이며, 송파구는 투기과열지구라 관리처분인가이후에는 조합원지위양도가 금지됩니다.
- 투기과열지구라고 하더라도 2018년 1월 24일 최초 사업시행인가 신청 재개발 조합은 전매금지가 미적용됩니다.
마천 2, 5, 거여새마을 구역현황
| 구분 | 마천2구역 | 마천5구역 | 거여새마을 |
| 면적 | – | – | 63,995 |
| 건립세대수 | – | – | 1,678 |
| 토지등소유자 | – | – | 691 |
| 진행단계 | 24년 8월 정비계획입안 신청 | – 21년 12월 신통기획 1차 선정 – 24년 9월 신통기획계획안 확정 |
24년 8월 시공사 선정(삼성물산, GS건설) |
마천 4구역의 사업 진행 속도
- 마천 4구역은 2024년 1월 30일자로 관리처분인가를 득하면서 본격적인 사업 진행이 시작됩니다.
- 해당 구역은 전매 금지가 적용되기 때문에, 전매가 가능한 예외 조건에 해당하는 사람만 거래할 수 있습니다. 예를 들어, 1세대 1주택자로 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 사람 등은 예외적으로 거래가 가능합니다. 또한, 사업지연요건에 해당하는 경우 지위양도가 가능합니다.
- 마천 4구역의 분양가는 10억 원 이상으로 예상되며, 현재 프리미엄은 약 6억 원 정도입니다. 이로 인해, 총 매매가는 16억 원에 이를 것으로 보입니다. 또한, 하이엔드 브랜드가 적용될 예정이어서, 미래 가치 상승이 기대됩니다.
마천4구역 조합원 분양가
| 평형(㎡) | 분양가 | 세대수 |
| 59 | 8억 3000만원 | 421 |
| 84 | 9억 9,700만원 | 581 |
| 100 | 13억 4,500만원 | 32 |
구역별 정비 계획
- 마천 2구역은 마천역 초역세권에 위치하고 있어, 주거 환경 개선을 위한 사업이 매우 중요합니다. 현재 재정비 촉진계획이 공람 중이며, 사업이 신속하게 진행될 예정입니다.
- 마천 5구역은 최고 30~31층 규모, 2,200세대 규모로 공급될 예정입니다. 2024년 6월 27일에 재정비 촉진계획이 결정되었으며, 향후 사업 진행이 빨라질 것으로 예상됩니다.
- 거여 새마을 구역은 2024년 2월 LH와 삼성물산, GS건설 컨소시엄을 시공사로 선정했으며, 35층 1,678세대 규모로 재탄생할 예정입니다.
마천 3구역과 1구역의 투자 전망
- 마천 3구역은 2024년 4월 30일에 건축 심의를 완료하고, GS 건설이 우선 협상 대상자로 지정되었습니다. 이 구역은 2,364세대 규모로 지어질 예정입니다.
- 마천 1구역은 사업 속도가 조금 늦지만, 조합장 선출 후 본격적인 사업 진행이 기대됩니다.
- 마천 3구역의 예상 투자 금액은 6억 원 전후로, 대지 지분이 작은 매물은 5억 초반대 투자도 가능합니다. 반면 마천 1구역은 상대적으로 투자 금액이 낮은 5억 원 전후로 시작할 수 있습니다.
거여마천 뉴타운의 발전 가능성
위례트램
- 위례신사선 트램은 이미 2023년 4춸 착공되었으며, 2025년 9월에 개통될 예정입니다. 이 트램은 거여마천 뉴타운의 교통망을 더욱 편리하게 만들어, 위례 신도시와의 접근성을 높여줄 것입니다.
성내천 복원계획
성내천 복원 계획도 추진되고 있어, 지역의 주거 환경이 개선될 것입니다. 이는 거여마천 뉴타운의 미래 가치를 더욱 높이는 요소로 작용할 것입니다.
- 성내천은 복개구간 복원을 통해 한강~성내천~남한산을 연결하는 생태축을 완성할 수 있는 하천으로, 복개하천중심의 하천복원 종합계획에서 우선복원 대상 하천으로 선정되는 등 복개구간 복원의 필요성이 인정되었습니다.
- 원활한 하천복원의 가능하도록 지속적으로 관련부서 협의 진행중입니다.
– 서울시 도로계획과 : 거여.마천지구 지구 외 도로설치 검토 요청
– 송파구 주거사업과 : 거여.마천지구 진행 시 성내천 복원이 가능하도록 계획수립 요청
투자 요약
- 투자 금액: 마천 1구역, 3구역은 5억~6억 원대, 마천 4구역은 8억 원대 급매물도 존재하지만 10억 원 이상으로 예상됩니다.
- 미래 가치: 특히, 하이엔드 브랜드 적용과 위례 신도시, 트램 개통 등의 개발 호재가 있어, 거여마천 뉴타운은 미래 가치 상승이 매우 기대되는 구역입니다.
향후 전망
- 총 사업 규모: 약 1만4000세대 규모의 신축 아파트촌
- 투자 포인트:
- 거여새마을·마천2구역: 공공재개발 및 신속통합기획으로 안정적인 진행
- 마천4구역: 속도 빠른 진행 및 하이엔드 브랜드로 높은 프리미엄 예상
- 장기적 가치: 강남권 내 신축 아파트 부족 상황과 송파구의 재개발 수요를 감안할 때, 거여·마천 뉴타운은 투자 가치가 높은 지역으로 평가
최근 공급소식(2025.1월)
서울 송파구 거여동에서 시세보다 5억 원 이상 저렴한 계약취소분 1가구가 공급될 예정입니다. 이는 높은 경쟁률이 예상되는 물량으로, 특히 다자녀 가구에게 희소성이 높은 기회로 평가됩니다.
1. 공급 아파트 정보
- 단지명: e편한세상 송파파크센트럴
- 위치: 서울 송파구 거여동, 거여마천뉴타운 거여2-2구역
- 규모: 총 1199가구, 12개 동, 지하 4층~지상 33층
- 면적: 전용면적 84㎡
- 교통:
- 도보 이용 가능한 5호선 마천역·거여역
- 주요 도로망: 송파대로, 외곽순환도로, 송파IC, 서하남IC
2. 공급가와 시장가 비교
- 공급가: 약 9억8000만 원
- 2017년 분양가(7억 중반~8억 초반대)보다 약 1억 원 상승
- 관리비 및 재산세 등 반영
- 시장가:
- 최근 거래가:
- 2024. 10월: 15억9000만 원
- 2024. 11월: 15억1500만 원
- 시장 호황기 최고가: 17억 원
- 차이: 최소 5억~7억 원 이상 저렴
- 최근 거래가:
3. 전셋값 현황
- 전용 84㎡ 기준 전셋값: 7억~8억 원대
- 전셋값과 공급가 차이가 크지 않아 실거주를 목적으로 한 다자녀 가구에게 더욱 매력적인 옵션
4. 청약 조건 및 일정
- 청약 자격:
- 다자녀 특별공급
- 대상: 서울 거주 무주택자 중 자녀 2명 이상
- 기존: 자녀 3명 이상 → 올해 초 개정 규정으로 자녀 2명 이상 가능
- 청약 일정:
- 청약 접수: 1월 14일
- 서류 제출: 1월 20일
5. 단지 장점 및 입지 요인
- 교통 편의성
- 지하철 5호선(마천역, 거여역) 접근성
- 주요 도로망(송파대로, 외곽순환도로) 이용 가능
- 수도권 전역으로 빠른 이동 가능
- 뉴타운 개발 효과
- 거여마천뉴타운 내 핵심 단지로 미래가치 상승 전망
- 주변 대규모 정비사업(거여·마천 뉴타운) 진행
- 생활 인프라
- 주변 상업지구 및 학군 이용 가능
- 송파IC와 서하남IC 인근으로 자가용 이용 시 편리
6. 향후 전망
- 저렴한 공급가와 탄탄한 입지로 실수요자 및 투자자 관심이 클 것으로 보임
- 다자녀 특별공급 대상자에 국한되지만, 높은 시세 차익과 실거주 만족도를 기대할 수 있음
- 뉴타운 사업이 완료되면 송파구 내에서도 신흥 주거 중심지로 자리잡을 가능성이 높음
7. 결론
이번 계약취소분은 시세 대비 5억 원 이상 저렴한 가격으로, 청약 자격을 충족하는 다자녀 가구에게 매우 유리한 기회입니다. 특히 입지가 뛰어나고 송파구 내 대규모 개발의 중심지에 위치해 있어, 실거주와 투자 가치를 동시에 확보할 수 있는 단지로 평가됩니다. 14일 청약에 많은 관심이 쏠릴 것으로 보입니다.