재개발 재건축 전매 금지 및 입주권 요건은 정비사업 물건 투자 시 꼭 확인해야 합니다. 투기과열지구에서 재개발은 관리처분인가부터, 재건축은 조합설립인가부터 소유권 이전 등기 시점까지 전매가 금지되며, 조건을 충족하지 못하면 입주권이 나오지 않아 현금청산 대상자가 될 수 있습니다. 특히 1세대 1주택 요건, 사업 지연 요건, 그리고 5년 재당첨 금지 요건을 꼼꼼히 체크해야 안전한 투자가 가능합니다.
재개발·재건축 투자를 하면서 입주권이 나올 때의 기대감은 정말 크죠. 하지만 이 입주권이 무사히 나오는지, 또는 전매가 가능한지 여부는 몇 가지 중요한 조건에 따라 달라집니다. 그래서 오늘은 입주권 전매가 안 나오는 이유와 그로 인한 현금청산 문제까지 함께 살펴볼 거예요.
👉 5년 재당첨금지 상세히 보기재개발 재건축 입주권이란?
먼저 입주권에 대해 간단히 설명해 드릴게요. 입주권은 말 그대로 새롭게 건설된 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다.
- 재건축은 기존의 아파트를 철거하고 새 아파트를 건설하는 사업입니다.
- 재개발은 구도심이나 낙후된 지역을 새롭게 개발하는 사업으로, 주택이 포함될 수 있습니다.
따라서 재개발·재건축을 통해 새 아파트를 받기 위해서는 입주권이 필요합니다. 이 입주권을 받기 위한 기본 요건이 바로 전매금지 요건입니다.
재개발 재건축 전매 금지 요건
재개발 및 재건축 사업에서는 전매금지가 적용되는 경우가 많습니다. 즉, 사업의 진행 상황에 따라 입주권을 받기 위한 일정 기간 동안 주택을 팔 수 없거나 양도할 수 없는 규제가 있습니다.
전매금지가 실제로 어떤 문제를 일으킬 수 있는지 한 번 살펴볼까요?
조합원 자격 박탈이라는 상황을 말하는데, 전매가 금지된 상태에서 규정을 어기고 매도하거나 증여를 하면 조합원 자격이 박탈될 수 있습니다. 그럼 이 사람은 현금청산 대상자가 되어버리죠.
(1) 재건축 전매 금지 요건
재건축에서는 조합설립인가부터 소유권 이전 등기까지 전매가 금지됩니다.
- 조합설립인가는 재건축의 공식적인 시작을 알리는 중요한 단계입니다. 이 시점부터 소유권 이전 등기까지는 전매가 금지되어, 투자자가 매매나 증여를 통해 입주권을 양도할 수 없습니다.
(2) 재개발 전매 금지 요건
재개발은 관리처분인가부터 소유권 이전 등기까지 전매가 금지됩니다.
- 관리처분인가란 재개발 조합이 개발계획을 승인받은 이후, 사업을 본격적으로 추진할 수 있는 중요한 단계입니다. 관리처분인가부터 이 시점부터도 전매가 불가능합니다.
- 단, 2018년 1월 24일 전 최초 사업시행인가 신청 재개발 조합은 전매금지를 적용하지 않습니다.
전매 가능한 경우
전매 가능한 경우: 보유 거주요건
- 1세대 1주택자가 10년보유하고, 5년거주요건을 충족하면 전매가 가능합니다.
법적근거
| 도시 및 주거환경정비법 시행령[시행 2024. 12. 17.] [대통령령 제35083호, 2024. 12. 17., 일부개정] |
| 제37조(조합원) ① 법 제39조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다. 1. 소유기간: 10년 2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다): 5년 |
전매가 가능한 경우: 사업지연요건
- 조합설립인가 후 3년 이내에 사업시행계획인가 신청이 되지 않은 경우
- 사업시행인가 후 3년 이내에 착공이 되지 않은 경우
- 착공 후 3년 이내에 준공이 되지 않은 경우
위 세 가지 조건을 모두 충족하면 전매가 가능해집니다. 이때 중요한 것은 보유 기간이 3년 이상이어야 한다는 점입니다.
예시
- 예를 들어, 조합설립인가 후 3년이 지나도 사업시행계획이 신청되지 않았다면 전매가 가능해집니다.
- 마찬가지로, 사업시행인가 후 3년 이내에 착공이 되지 않으면 전매가 가능한 구역으로 바뀌게 됩니다.
하지만 보유 기간 3년 이상이 아니면 전매가 불가능하므로 주의해야 합니다.
법적근거
| 도시 및 주거환경정비법 시행령[시행 2024. 12. 17.] [대통령령 제35083호, 2024. 12. 17., 일부개정] |
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제37조(조합원)
③ 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2020. 6. 23., 2021. 7. 13.> 1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우 2. 사업시행계획인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자가 착공 전에 양도하는 경우 3. 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 재개발사업ㆍ재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우 |
5년 재당첨 금지 요건
또 다른 중요한 규정은 바로 5년 재당첨 금지입니다.
- 투기과열지구에서 최초 관리처분인가나 분양 신청 당시부터 5년 이내에 다시 재당첨될 수 없다는 규정입니다.
- 재당첨 금지는 기산일과 효력일에 따라 달라질 수 있으므로, 이 부분도 정확히 체크해야 합니다.
기산일
- 기산일은 재당첨 금지의 시작일을 의미합니다. 예를 들어, 투기과열지구에서 최초 관리처분인가를 받은 날부터 5년 동안은 재당첨 신청이 불가능합니다.
안전한 재개발 재건축 투자 방법
이제 재개발·재건축에 투자하면서 전매금지 요건을 잘 확인하고, 안전한 투자를 할 수 있는 방법을 알아봅시다.
1) 재개발, 재건축의 진행 상황을 체크
조합설립인가, 관리처분인가 등 각 단계별로 전매 가능 여부를 철저히 확인하세요. 이때, 조합설립인가와 사업시행인가 시점을 잘 확인하고, 사업 지연이 발생한 경우에는 전매가 가능할 수도 있다는 점을 기억하세요.
2) 1세대 1주택 요건 확인
10년 보유 5년 거주 조건을 충족하는지 반드시 체크해야 합니다. 이를 충족하지 못하면 입주권을 받을 수 없고, 현금청산 대상이 되기 때문에 사전에 정확히 점검해야 합니다.
3) 전매 가능한 구역을 찾아라
사업지연요건을 적용하여, 사업이 지연된 구역에서 전매가 가능한 시점을 예측하세요. 만약 해당 구역이 전매가 가능하다면, 3년 이상 보유가 되어야 한다는 점도 꼭 기억하세요.
결론
재개발과 재건축 투자는 입주권을 얻는 과정에서 전매 금지 요건과 자격 박탈 문제가 매우 중요한 부분입니다. 이 요건들을 제대로 이해하고 투자하면 현명한 투자자가 될 수 있습니다. 투자하기 전에 꼭 조합설립인가, 관리처분인가 시점부터 소유권 이전 등기까지의 기간을 확인하고, 333 규칙을 적용해 보세요.
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