2024년 6월부터 본격 추진된 1기 신도시 선도지구가 발표되었습니다. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본에서 주요 구역이 선정되었으며, 지정 지역은 안전진단 완화, 용적률 상향, 인허가 통합 심의 등 다양한 혜택을 받을 예정입니다. 그러나 재건축 사업은 아직 초기 단계로, 입주까지 최소 12년 이상이 소요될 것으로 보입니다.
이번 발표는 1기 신도시 내 주요 구역에서 도시의 대규모 재개발이 본격적으로 시작되었음을 알리는 중요한 첫 단계인데요, 선정된 지역과 진행 과정, 혜택, 그리고 예상되는 일정까지 꼼꼼히 살펴보겠습니다.
2024년 6월부터 시작된 선도지구 사업이 드디어 구체적인 모습을 드러냈습니다. 선정된 지역은 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시의 대표적인 구역들입니다.
이번 발표는 단순한 재건축이 아닌 도시 전반을 재설계하는 대규모 사업으로, 국토교통부와 지자체가 협력해 추진하는 첫 사례입니다. 그러나, 아직 초기 단계에 불과하다는 점을 고려해야 합니다. 입주까지의 과정은 시간이 오래 걸리기 때문에 장기적인 관점에서 살펴보는 것이 중요합니다.
1기 신도시 선도지구 원문자료 다운로드1. 1기 신도시 재건축 선도지구란?
1기 신도시는 대한민국 도시 개발의 대표적인 성공 사례로 꼽히지만, 아파트 건축 후 30년이 지나면서 노후화가 심각해지고 있습니다. 이에 따라 주거 만족도가 하락하고 기반 시설(도로, 학교, 공원 등)의 낙후가 진행되면서, 재건축의 필요성이 대두되어 왔습니다.
특히 1기 신도시는 이미 용적률(평균 169~226%)이 높은 상태로, 단순한 재건축 사업으로는 사업성이 낮아질 가능성이 큽니다. 이를 해결하기 위해 국토교통부와 경기도는 대규모 도시 재설계 모델을 적용하고, 아파트뿐 아니라 주변 기반 시설까지 통합적으로 재개발하기로 결정했습니다.
2024년 6월, 본격적인 공모가 시작된 이후 4개월 만인 11월에 1차 선도지구가 발표되었습니다. 선정된 지역은 총 35,575가구 규모로, 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 5개 지역에서 21개 지구가 지정되었습니다.
2. 1기 신도시 선도지구 지정 현황
선도지구는 전체 35,897호이며 선도지구 선정 세부내역은 다음과 같다.
| 지역 | 기준물량(+ɑ) | 선정결과 | 선정 구역(세대 수) |
| 분당 | 8천호(1.2만호 이내) | 3개 구역10,948호 | 샛별마을 동성 등 (2,843호) |
| 양지마을 금호 등 (4,392호) | |||
| 시범단지 우성 등 (3,713호) | |||
| 일산 | 6천호(9천호 이내) | 3개 구역8,912호 | 백송마을1단지 등 (2,732호) |
| 후곡마을3단지 등 (2,564호) | |||
| 강촌마을3단지 등 (3,616호) | |||
| 평촌 | 4천호(6천호 이내) | 3개 구역5,460호 | 꿈마을금호 등 (1,750호) |
| 샘마을 등 (2,334호) | |||
| 꿈마을우성 등 (1,376) | |||
| 중동 | 4천호(6천호 이내) | 2개 구역5,957호 | 삼익 등(3,570호) |
| 대우동부 등(2,387호) | |||
| 산본 | 4천호(6천호 이내) | 2개 구역4,620호 | 자이백합 등(2,758호) |
| 한양백두 등(1,862호) | |||
| 합계 | 2.6만호(3.9만호 이내) | 선도지구 총 13개 구역 35,897호 | |
1) 분당 (10,948가구, 전체의 11.2%)
- 21구역
- 무지개마을 현대아파트 (1,800가구, 용적률 191%)
- 무지개마을 현대10단지 (1,695가구, 용적률 194%)
분당은 선호도가 높은 수내역 초역세권과 학원가가 인접한 지역이 포함되었지만, 대부분의 단지에서 용적률이 200%를 초과해 사업성이 낮아질 가능성이 제기되고 있습니다.
분당 21구역은 이번 1기 신도시 재건축 선도지구에 포함된 주요 지역 중 하나로, 총 3,569가구 규모의 대단지입니다. 해당 구역은 두 개의 아파트 단지로 구성되어 있습니다.
첫 번째는 무지개마을 무성아파트로, 총 1,800가구이며 용적률은 191%입니다. 두 번째는 무지개마을 현대아파트로, 총 1,695가구이며 용적률은 **194%**입니다. 이 두 단지가 21구역으로 묶여 재건축 사업을 추진할 예정입니다.
구역 내에는 중앙 공원과 용적률이 낮은 상가가 포함되어 있어, 이러한 요소들을 어떻게 조화롭게 재구성할지가 중요한 과제가 될 것으로 보입니다. 특히, 상업시설과 녹지 공간을 적절히 배치하는 것이 단지의 미래 가치를 높이는 핵심이 될 전망입니다.
하지만 이 구역의 약점도 존재합니다. 분당선 서현역에서 도보로 접근하기에는 다소 거리가 있어 비역세권으로 분류된다는 점이 아쉬운 부분으로 지적되고 있습니다.
이처럼 분당 21구역은 대단지 규모와 주변 환경을 고려할 때 높은 잠재력을 가지고 있으나, 입지적 한계를 극복하기 위한 정교한 계획 수립이 필요합니다.
- 29구역
- 샛별마을 라이프, 샛별마을 우방 등 4개 단지 (2,777가구)
분당 29구역은 총 2,777가구 규모로, 분당 중앙공원 남쪽에 위치한 지역입니다. 이 구역에는 샛별마을 라이프, 샛별마을 우방, 그리고 동성 3부 등 네 개의 단지가 포함되어 있습니다.
중앙부에는 단골 공원이 자리 잡고 있어, 이를 어떻게 재구성하고 활용할지가 중요한 과제가 될 것으로 보입니다. 특히, 재건축 과정에서 초등학교를 재배치하는 방안까지 논의될 예정이라, 지역 주민과 사업 관계자들의 많은 관심이 집중되고 있습니다.
분당 29구역은 넓은 공원과 학교 등 생활 인프라를 갖춘 지역으로, 재건축 후 달라질 모습이 기대되는 곳입니다.
- 3구역
- 양지마을 1단지6단지 포함 (4,392가구, 용적률 157~215%)
분당 3구역은 총 4,392가구 규모로, 많은 사람들이 예상했던 주요 재건축 대상지 중 하나입니다. 이 구역은 총 6개 단지로 구성되어 있으며, 양지마을 1단지, 2단지, 3단지, 5단지, 그리고 주상복합 단지 2곳이 포함되어 있습니다.
이 지역의 가장 큰 장점은 분당선 수내역과 가까운 초역세권 입지와 잘 발달된 학원가입니다. 이러한 입지적 특성 때문에 재건축 이후에도 높은 선호도를 유지할 가능성이 큽니다.
하지만 아쉬운 점도 있습니다. 전체적으로 용적률이 높은 편으로, 1단지와 2단지는 각각 215%, 35단지 금호·한양 역시 **215%**에 달합니다. 상대적으로 용적률이 낮은 곳은 5단지로, 157% 수준입니다.
재건축 과정에서는 이러한 높은 용적률을 고려해, 역세권 개발로 인한 용적률 상향 등 혜택을 적극적으로 활용할 가능성이 클 것으로 보입니다.
2) 일산 (8,912가구, 전체의 13%)
- 15구역
- 현대 3단지, 금호한양 4단지 등 (2,640가구, 평균 용적률 180%)
일산 15구역에 대해 살펴보겠습니다. 이 구역은 264호 규모로, 경희 중앙선과 서해선 일산역에서 가까운 역세권에 위치해 있습니다. 구역 중앙에는 후동 공원이 자리 잡고 있으며, 4개 단지가 이번에 지정되었습니다. 지정된 단지는 May 현대 3단지, 후곡마을 10단지, 후곡마을 건영 15단지, 그리고 후곡마을 금호한양 4단지로, 평균 용적률은 180%입니다.
- 38구역
- 강촌마을 78단지 포함 (3,616가구, 용적률 163~184%)
일산 38구역에 대해 살펴보겠습니다. 이 구역은 마두역 초역세권에 위치해 있으며, 총 규모는 3616호입니다. 지정된 단지로는 강촌 7단지 선경코오롱, 강촌 8단지 우방, 강촌 3단지 훼미리, 그리고 강촌 3단지 라이프 등 4개 단지가 포함됩니다. 이들 단지의 용적률은 각각 163%와 184%로 설정되어 있습니다. 구역 중앙에는 강충 공원이 있으며, 오른쪽에는 학원가가 위치하고, 일산 호수 공원도 도보로 접근 가능한 거리입니다. 전체적으로 입지가 매우 좋은 지역입니다.
- 42구역
- 백송마을 1단지, 한신우성아파트 등 (2,730가구, 용적률 134~164%)
일산 42구역에 대해 살펴보겠습니다. 이 구역의 총 규모는 2,300과 27325입니다. 지정된 단지로는 백송 마을 5단지, 백송 삼호 풍립, 백송 1단지 삼부, 백송 1단지 백송 대림, 그리고 한신 우성 등 4개 단지가 포함됩니다. 이들 단지는 모두 초등학교 주변에 위치하고 있습니다. 전체 용적률은 평균 164%이며, 한신 우성만은 상대적으로 낮은 134%로 설정되어 있습니다.
일산은 일산역과 마두역 역세권을 중심으로 선도지구가 지정되었습니다. 특히 일산호수공원 도보권으로 입지 조건이 우수한 점이 장점입니다.
3) 평촌 (5,460가구, 전체의 13%)
- A17구역
- 꿈마을 금호, 한신아파트 등 4개 단지 (2,306가구, 용적률 206~230%)
이 구역에는 꿈마을 라이프, 꿈마을 금호, 꿈마을 한신, 꿈마을 현대 등 4개 단지가 포함되어 있습니다.
용적률은 206%에서 230% 수준으로, 전반적으로 다소 높은 편에 속합니다. 그러나 다른 구역과 마찬가지로, 주변에 학교와 공원이 조화를 이루는 구조를 갖추고 있어 재건축 이후에도 주거 환경 개선이 기대됩니다.
- A18구역
- 꿈마을 우성, 권형 3~5단지 포함 (1,760가구)
평촌 A17구역 바로 옆에 위치한 A18구역은 이번에 지정되었습니다. 이 구역에는 꿈마을 우성, 꿈마을 동화, 꿈마을 권형 3단지, 꿈마을 권형 5단지 등 총 4개 단지가 포함되어 있습니다.
전체 규모는 176호로 각 단지의 크기가 비교적 작은 편입니다. 일반적으로 단지 규모가 작으면 재건축 추진이 어려움을 겪을 수 있지만, 이번에는 여러 단지가 함께 추진되면서 오히려 시너지 효과를 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 이 구역의 용적률은 모두 **200%**를 넘는 수준입니다.
- A19구역
- 샘마을 우방, 대우, 쌍용 등 4개 단지 (2,334가구)
마지막으로 평촌 A19 블록을 살펴보겠습니다. 이 구역에는 총 4개 단지가 포함되어 있으며, 평촌 센텀 퍼스의 오른쪽에 위치해 있습니다. 전체 규모는 2334호로, 샘마을 인광, 샘마을 우방, 샘마을 쌍용, 샘마을 대우 한양 등이 이번에 함께 지정되었습니다.
평촌은 역세권보다는 비역세권 지역이 포함되었으나, 여러 단지가 함께 재건축을 진행하면서 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.
4) 중동 (5,957가구, 전체의 14.3%)
중동은 평균 용적률이 226%로 5개 신도시 중 가장 높습니다. 하지만 기반 시설(공원, 도로 등) 개선 계획이 포함되어 있어 거주 만족도가 크게 향상될 것으로 보입니다.
5) 산본 (4,620가구, 전체의 11%)
산본은 용적률이 평균 205%로 높은 편이지만, 지구 전체의 통합 재개발로 인해 사업성 강화가 기대됩니다.
3. 선도지구 지정의 혜택
선도지구로 지정된 지역은 다음과 같은 혜택을 받을 수 있습니다.
- 안전진단 완화 및 면제: 초기 절차 간소화로 재건축 추진 속도 향상.
- 용적률 상향: 고밀도 재건축이 가능해져 사업성이 개선됨.
- 인허가 통합 심의: 행정 절차를 간소화해 진행 속도를 높임.
- 기반 시설 재정비: 도시 전체의 거주 환경을 업그레이드.
4. 재건축 진행 과정과 예상 일정
재건축 사업은 일반적으로 긴 시간이 소요됩니다. 이번 선도지구 발표 역시 초기 단계로, 향후 다음과 같은 과정을 거치게 됩니다.
- 기본 계획 및 정비 계획 수립 (2024~2025년)
- 조합 설립: 각 단지 소유주들의 협력을 통한 조합 구성.
- 사업 승인 및 착공: 건축 허가, 분양, 이주, 철거, 착공 등 실행 단계.
국토교통부는 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하고 있지만, 재건축 사업의 특성상 최소 10여년 이상이 소요될 가능성이 큽니다.
5. 선도지구 지정 지역의 미래 전망
1기 신도시 선도지구는 재건축 초기 혜택을 누릴 수 있는 지역으로, 부동산 가치 상승이 예상됩니다. 반면, 지정되지 않은 지역은 선도지구 진행 상황을 지켜본 뒤 재건축을 시작해야 하는 만큼, 진행 속도에서 차이가 날 수 있습니다.
특히, 재건축 속도가 가격 차이로 직결될 가능성이 크며, 선도지구 지역은 수요 유입이 늘어나 추가적인 상승 압력을 받을 것으로 보입니다.
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이번 1기 신도시 재건축 선도지구 발표는 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본을 중심으로 진행되며, 도시 전체를 재구성하는 대규모 프로젝트의 시작을 알렸습니다.
하지만 입주까지는 많은 시간이 필요하며, 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 선정 지역의 진행 상황과 비선정 지역의 대책을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.
앞으로도 관련 소식을 계속 업데이트드리겠습니다!