토지거래허가구역은 집값, 땅값의 급격히 상승하는 지역을 대상으로 지정하게 되며, 현재는 강남권을 중심으로 삼성동, 대치동, 잠실동, 압구정동, 목동, 성수전략정비구역 및 신속통합기획이 구역으로 지정되어 있습니다. 요약하면, 강남권과 재개발 재건축으로 인해 가격이 급등할 것으로 예상되는 곳이라 할 수 있습니다. 그 만큼 투자가치가 높은 지역이라고 할 수 있는데요. 무주택인 경우에만 매입이 가능하고, 실거주 2년을 하여야 하는 조건 등 상당히 까다롭다고 할수 있습니다.
그러나 토지거래허가구역이 꼭 투자하실분이라면 경매를 통해 매입하시면 됩니다. 경매에서는 토지거래허가구역이 적용이 되지 않기 때문입니다. 이 글에서는 토지거래허가구역 지정현황, 매매방법 및 인터넷 신청방법 등에 대해 알려드립니다.
1. 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 부동산 과열이 우려되거나 집값 또는 땅값의 급등 가능성이 있는 지역을 대상으로 지정됩니다. 지정된 구역 내에서 일정 규모 이상의 주택, 상가, 토지 등을 거래하려면 매수 목적을 명시하고 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다. 또한 매입 후에는 2년간 임대하거나 매매할 수 없으며, 실거주만 허용됩니다. 임대나 전세를 끼고 집을 매수하는 갭투자는 금지됩니다. 이 제도는 투기를 억제하고 부동산 시장의 정상적인 거래를 유도하기 위해 운영되고 있습니다.
토지거래허가구역 주택을 구매할 때는 반드시 2년 이상 실거주해야 하며, 1년 이내에 기존에 보유했던 주택을 모두 처분해야 합니다.
2. 토지거래허가구역의 주요 규정
2.1 허가대상
토지거래허가구역에서는 주택, 아파트, 상업용지 등 다양한 부동산 유형이 규제 대상에 포함됩니다. 실거주를 목적으로 주택을 구입하려는 경우 허가 절차가 비교적 수월하지만, 투자 목적의 거래는 엄격한 조건을 충족해야만 허가를 받을 수 있습니다.
2.2 허가조건
- 매입 주택은 최종 1주택이어야 합니다.
- 허가 신청 후 3개월 이내 잔금을 납부해야 합니다.
- 잔금일로부터 6개월 이내 입주, 그리고 최소 2년간 실거주가 필수입니다.
무주택자임을 증명하기 위해 기존 주택의 매도계약서를 제출하면 허가 요건을 충족할 수 있습니다.
2.3 서울 토지거래허가구역
서울에서는 삼성동, 대치동, 잠실동, 청담동, 압구정동이 대표적인 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 이 지역의 아파트는 고가 거래와 투기 우려로 인해 규제가 엄격하게 적용됩니다. 여의도 재건축 아파트나 목동 신시가지 아파트 등 재건축·재개발 지역도 허가구역으로 지정된 사례가 많습니다.
2.4 신청서류
① 허가신청서 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제9호서식)
② 토지이용계획서(농지 : 농업경영계획서, 임야 : 산림경영계획서) (농지법시행규칙 서식4호, 토지거래업무처리규정 별지1호)
③ 토지취득자금의 조달계획서 (부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 별지 제10호서식)
2.5 토지이용 의무기간
| 목적별 | 농업용 | 임업용 | 주거용 | 개발용(사업용) | 기타(현상보존 등) |
|---|---|---|---|---|---|
| 의무기간 | 2년 | 3년 (생산물이 없는 경우는 5년) | 2년 | 4년 | 5년 |
▣ 토지거래허가구역 지정현황(2024.11.15 현재)
| (2024. 11. 15. 현재) |
| 지정권자 | 지정구분 | 최초 지정일 | 지정기간 | 면적(㎢) |
|---|---|---|---|---|
| 합계 | 191.12 | |||
| 서울특별시장 | 소계 | 190.40 | ||
| 강남·서초 자연녹지지역 | 1998. 5. 31. | 2024. 5. 31. ~ 2025. 5 30. (1년) |
27.29 | |
| 국제교류복합지구 및 인근지역 | 2020. 6. 23. | 2024. 6. 23. ~ 2025. 6. 22. (1년, 4차 조정) |
14.4 | |
| 공공재개발 후보지(기존)8곳 | 2021. 1. 26. | 2024. 1. 26. ~ 2025. 1. 25. (1년, 3차 재지정) |
0.14 | |
| 공공재개발 후보지(신규)16곳, 신속통합기획(재개발사업) 12곳 |
2021. 4. 4. | 2024. 4. 4. ~ 2025. 4. 3. (1년, 3차 재지정) |
2.03 | |
| 주요 재건축단지 등 (여의도, 압구정, 목동, 성수전략) |
2021. 4. 27. | 2024. 4. 27. ~ 2025. 4. 26. (1년, 3차 재지정) |
4.58 | |
| 신속통합기획 주택재개발 후보지 17곳 | 2022. 1. 2. | 2024. 1. 2. ~ 2025. 1. 1. (1년, 2차 재지정) |
0.9 | |
| 신속통합기획 주택재건축 재개발 사업 예정지 10곳 (선정 8, 미선정 2) | 2022. 1. 29. | 2024. 1. 29. ~ 2025. 1. 28. (1년, 2차 재지정) |
0.76 | |
| 공공재개발후보지, 신속통합기획(재건축·재개발사업) 선정지 등 16곳 | 2022. 8. 31. | 2024. 8. 31. ~ 2025. 8. 30. (2년, 2차 재지정) ※ 일부구역 지정기간 상이 |
0.94 | |
| 신속통합기획(재개발) 공모추천지, 신속통합기획(재건축) 선정지 31곳 |
2023. 1. 4. | 2024. 1. 4. ~ 2025. 1. 3. (1년, 1차 재지정) |
2.17 | |
| 신속통합기획(재개발) 공모선정지 8곳 | 2023. 12. 26. | 2023. 12. 26. ~ 2024. 12. 25. (1년, 신규지정)4곳 |
0.48 | |
| 신속통합기획(재개발)공모 후보지6곳 | 2024. 5. 30. | 2024. 6. 4. ~ 2025. 8. 30. (1년, 신규지정) |
0.3 | |
| 신속통합기획(재개발)공모 후보지2곳 | 2024. 8. 1. | 2024. 8. 6. ~ 2025. 8. 30. |
0.14 | |
| 개발제한구역(18개구 79개동) | 2024. 8. 8. | 2024. 8. 13. ~ 2024. 12. 31. |
125.16 | |
| 모아타운 및 인근지역(22개구 59개동) | 2024. 9. 5. | 2024. 9. 10. ~ 2029. 9. 9. |
11.11 | |
| 국토부장관 | 소계 | 0.72 | ||
| 용산구 | 2020. 5. 20. | 2024. 5. 20. ~ 2025. 12. 31. (19개월, 4차 재지정) |
0.72 | |
2.4 벌칙 및 이행강제금
다음과 같은 경우에는 법적인 제재를 받을 수 있습니다:
- 허가 없이 계약을 체결하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우
허가 또는 변경 허가를 받지 않고 토지 거래 계약을 체결하거나, 부정한 방법(예: 허위로 허가를 받는 등)으로 허가를 취득한 경우에는 2년 이하의 징역형 또는 계약 체결 당시의 토지가격의 30% 이하에 해당하는 금액(개별공시지가 기준)의 벌금에 처해질 수 있습니다. - 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않은 경우
토지거래계약허가를 받은 후, 허가 받은 목적에 맞게 토지를 이용하지 않은 경우, 3개월 이내에 이행 기간을 부여받고, 해당 토지의 취득가액(신고된 실거래가)의 10% 범위 내에서 매년 이행 강제금을 부과받게 됩니다. 이 강제금은 이용 의무 기간이 종료될 때까지 계속 부과될 수 있습니다.
3. 토지거래허가 제도 세부내용
3.1 허가대상 거래계약
토지거래허가구역에서는 토지의 소유권이나 지상권을 이전하거나 설정하는 계약(예약 포함)을 체결할 때, 또는 기존에 받은 허가 내용을 변경하려는 경우, 거래 당사자들이 반드시 공동으로 시장, 군수, 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가증은 신청 후 15일 이내에 발급됩니다.
3.2 허가구역 지정 현황
① 지정권자 : 국토교통부 장관, 서울특별시장
② 기 간 : 5년 이내
③ 토지거래계약허가대상 토지면적(도시지역 안)
| 용도지역 | 허가를 요하는 면적 | |
|---|---|---|
| 도시지역 | 주거지역 | 60㎡ 초과 |
| 상업지역 | 150㎡ 초과 | |
| 공업지역 | 150㎡ 초과 | |
| 녹지지역 | 200㎡ 초과 | |
| 용도 미지정 | 60㎡ 초과 | |
국토교통부장관 또는 시·도지사가 토지거래허가구역을 지정할 때, 해당 지역의 거래 실태 등을 고려하여 기준 면적의 10% 이상 300% 이하의 범위에서 별도로 설정하여 공고할 수 있습니다. 또한, 매매예약 가등기 역시 토지거래계약허가 대상에 포함됩니다.
3.3 허가대상
토지거래허가구역 내에서 특정 토지에 관한 소유권 또는 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하고자 하는 경우에는 다음과 같은 조건들이 적용됩니다:
- 소유권 및 지상권 이전 또는 설정 계약
허가구역 안에 있는 토지에 대해 소유권 또는 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려면 허가를 받아야 합니다. 이에는 예약 계약도 포함됩니다. - 허가 받은 사항 변경
이미 허가 받은 사항을 변경하려는 경우에도 허가가 필요합니다. 여기서 대가는 금전으로 한정되지 않으며, 물물교환, 현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제나 채무 인수, 채무 면제, 무채재산권 및 영업권 지급 등이 포함됩니다. 또한, 허가구역 지정 전 체결된 거래계약은 허가제의 적용을 받지 않으며, 계약 체결 시점은 검인일, 등기신청일 등의 객관적인 증거를 통해 판단합니다. - 구체적인 허가 대상
- 자기주거용 택지 구입:
실거주를 위한 택지를 구입하는 경우. - 지역 주민을 위한 복지·편익시설 설치:
해당 지역 주민을 위한 시설을 설치하는 경우. - 농업·축산업·임업 등의 영위:
농업, 축산업, 임업 등을 영위하기 위해 토지를 구입하는 경우. - 비농업인(비임업인)의 농지 또는 임야 구입:
서울시에 주민등록이 되어 있고 해당 지역에 실제 거주하는 세대원 전원이 비농업인일 경우, 농지나 임야를 구입할 수 있습니다. - 토지수용사업 및 관련 법령에 의한 사업:
토지수용사업이나 관계 법령에 의해 지정된 지역에서 사업을 시행하는 경우. - 사업 시행자 토지 이용:
허가구역 지정 당시 사업 시행자가 해당 지역에서 사업에 이용할 경우. - 주민의 일상생활 및 경제활동:
허가구역 내 주민이 일상생활과 경제활동을 위해 필요한 경우. - 대체토지 구입:
보상법에 따라 토지수용자가 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등.
- 자기주거용 택지 구입:
이와 같은 사항에 해당하는 경우, 토지거래허가구역 내에서의 토지 거래가 허가 대상이 됩니다.
3.4 허가절차
토지거래허가구역 내 토지 거래 허가 신청 과정에 대한 구체적인 절차는 다음과 같습니다:
- 허가신청
거래당사자(매도자와 매수자)가 공동으로 허가 신청을 해야 합니다. 만약 대리인을 통해 신청할 경우, 대리인은 위임장을 제출해야 합니다. - 신청서 기재사항
신청서에는 거래 계약 내용과 함께 토지 이용 계획이 포함되어야 합니다. 즉, 매매 계약의 주요 내용과 토지를 어떻게 활용할 계획인지를 명확히 기재해야 합니다. - 업무처리 흐름도
업무처리 흐름은 일반적으로 다음과 같은 단계로 이루어집니다:- 신청서 접수: 거래 당사자가 공동으로 허가 신청서를 제출합니다.
- 서류 검토: 제출된 신청서를 관할 시장·군수·구청장이 검토합니다. 여기에는 계약 내용과 토지 이용 계획이 포함됩니다.
- 허가 심사: 관련 법령과 규정을 기준으로 허가 여부를 결정합니다.
- 허가증 발급: 허가가 승인되면, 신청일로부터 15일 이내에 허가증이 발급됩니다.
- 허가 후 처리: 허가를 받은 거래당사자는 이를 바탕으로 계약을 체결하고, 관련 절차를 마무리합니다.
3.6 허가의 효과
- 농지 취득
농지를 취득하려는 경우, 『농지법』 제8조에 따라 농지 취득자격증명을 받은 것으로 간주됩니다. 즉, 농지를 구입하려면 농지 취득 자격을 갖춘 사람이어야 하며, 이를 위한 자격증명이 필요합니다. - 허가증 교부 후의 법적 효력
허가증을 받은 경우, 『부동산등기특별조치법』 제3조에 따라, 해당 허가는 검인을 받은 것으로 간주됩니다. 즉, 허가를 받은 후 해당 계약에 대해 등기 절차가 진행된 것으로 인정됩니다. - 허가 받은 계약의 해제·취소
허가를 받은 후 해당 계약이 해제되거나 취소되는 경우, 소유권 이전등기 신청 의무가 없습니다. 이는 국토계획법 제126조와 부동산등기특별조치법 제2조에 명시되어 있으며, 계약이 취소되거나 해제된 경우에는 소유권이 이전되지 않으므로 등기 신청을 하지 않아도 됩니다.
3.7 허가를 받지 않아도 되는 경우
다음과 같은 경우에는 토지거래허가구역 내에서의 토지 거래에 대한 허가가 필요하지 않습니다:
- 대가가 없는 상속·증여 등
상속이나 증여와 같이 대가를 지급하지 않는 거래는 허가 대상이 아닙니다. - 허가대상면적 미만의 토지
허가 대상 면적 이하의 토지에 대한 거래는 허가를 받지 않아도 됩니다. - 공익사업을 위한 토지 취득
**『공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률』**에 의한 협의 취득, 수용, 사용은 허가가 면제됩니다. - 민사집행법에 의한 경매
**『민사집행법』**에 따른 경매로 인한 토지 취득은 허가 대상이 아닙니다. - 국유재산법에 의한 국유재산 처분
『국유재산법』 제12조에 따른 국유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우 허가가 필요 없습니다. - 공유재산 및 물품관리법에 의한 처분
『공유재산 및 물품관리법』 제10조에 따른 공유재산을 일반경쟁입찰로 처분하는 경우 역시 허가 대상에서 제외됩니다. - 도시 및 주거환경정비법에 의한 분양
『도시 및 주거환경정비법』 제48조에 규정된 분양, 보류지 등의 매각에 대한 거래는 허가가 필요하지 않습니다. - 건축물 분양에 관한 법률
**『건축물의 분양에 관한 법률』**에 의거한 건축물의 분양은 허가 대상이 아닙니다. - 도시개발법, 주택법, 택지개발촉진법에 의한 토지 공급
『도시개발법』, 『주택법』, **『택지개발촉진법』**에 따른 토지 공급은 허가가 면제됩니다. - 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 분양
**『산업입지 및 개발에 관한 법률』**에 의한 사업 시행자가 분양하는 토지는 허가를 받지 않아도 됩니다. - 농어촌정비법에 의한 농지 교환·분합 및 사업시행자의 농지 매입
**『농어촌정비법』**에 의한 농지 등의 교환·분합 및 사업시행자의 농지 매입은 허가 대상에서 제외됩니다. - 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행
국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행에 의한 토지 거래는 허가가 필요하지 않습니다. - 비상재해시 권리이전 또는 설정
국가 또는 지방자치단체가 비상재해 시 권리를 이전하거나 설정하는 경우에는 허가가 면제됩니다. - 한국온천공사 및 농지관리기금법에 의한 농지 거래
**『한국온천공사 및 농지관리기금법』**에 의한 농지 매매·교환 및 분할은 허가 대상이 아닙니다. - 외국인토지법에 의한 외국정부 및 국제기구의 토지 획득
『외국인토지법』 제4조에 따라 외국 정부나 국제기구가 토지를 획득하는 경우, 해당 거래는 허가를 받지 않아도 됩니다. - 한국자산관리공사의 토지 매각
한국자산관리공사가 **『금융기관 부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률』**에 따라 토지를 취득하거나 경쟁입찰 후 3회 이상 공매되어 유찰된 토지를 매각하는 경우는 허가 대상이 아닙니다. - 조세·부담금 등을 토지로 물납하는 경우
법령에 따라 조세나 부담금을 토지로 물납하는 경우에는 허가가 면제됩니다.
4. 헌법재판소의 판결과 법적 정당성
1989년과 1997년 헌법재판소는 토지거래허가제가 “사유재산권의 본질을 침해하지 않는다”며 합헌 결정을 내렸습니다. 재판소는 이 제도가 투기 방지라는 공익 목적을 달성하기 위한 합리적 제한이라며 헌법상 재산권 제한 규정(헌법 제122조)에 부합한다고 판단했습니다.