전세보증금 반환보증과 임대보증금 보증은 임차인의 임대차보증금등이 전세, 경매, 급격한 시세변동으로 인한 손실로 부터 임차인을 보호하는 정부정책입니다. 전세사기 등으로 인해 주택임차인이 전세보증금을 다 돌려받지 못하는 안타까운 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.
임차인의 이러한 문제를 해결하기 위해 주택도시보증공사 HUG에서는 전세보증금 반환보증과 임대보증금 보증 서비스를 제공하고 있습니다.
임차인이 가입할 수 있는 전세보증금 반환보증과 주택임대사업자가 가입할 수 있는 임대보증금 보증에 대해 자세한 정보를 제공해 드리니 내 귀중한 보증금을 지키시기 바랍니다.
전세보증금 반환보증 및 임대보증금 보증 비교
전세보증금 반환보증은 주택임대차계약서 상의 임차인이 선택적으로 가입할 수 있는 보증 제도입니다. 이 제도의 보증 대상은 다양한 유형의 주택으로, 단독주택, 다세대, 아파트, 주거용 오피스텔 등이 포함됩니다. 특히, 주거용 오피스텔의 경우 계약서에 주거용 표기가 있어야만 보증이 가능합니다. 보증금액은 임차인이 신청한 금액에 따라 결정되며, 보증한도는 주택 가격에 90%를 곱하고 선순위 채권 등을 차감한 금액이 기준이 됩니다.
1. 전세보증금 반환보증
| 구분 | 내용 |
| 가입주체 | 주택임대차계약서 상의 임차인으로서 임차인이 가입여부를 선택할 수 있음. |
| 보증대상 주택 | 단독, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 ※ 주거용오피스텔의 경우 주택임대차계약서 또는 중개대상물확인설명서에 주거용 표기가 있어야 함 |
| 보증금액 | 보증한도내에서 전세계약서상의 임차인이 신청한 금액 ※ 보증한도 = 주택가격 X 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등 |
2. 임대보증금 보증
주택 임대사업자는 반드시 임대보증금 반환보증에 가입해야 하며, 시군구청과 세무서에 사업자 등록을 해야 합니다. 보증 대상은 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 100호 이상 임대하는 주택 등이 포함됩니다. 보증금액은 기본적으로 임대보증금 전액이며, 일정 조건을 충족할 경우 일부 금액이 조정될 수 있습니다.
| 구분 | 내용 |
| 가입주체 | ▶ 주택 임대사업자는 법적의무사항으로 반드시 가입해야 함. ▶ 시군구청에 임대사업자로 등록하고 세무서에 사업자등록 필수 |
| 보증대상 주택 | ① 민간건설임대주택 ② 민간임대주택특별법 제18조제6항에 따라 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 민간매입임대주택 ③ 동일 주택단지에서 100호 이상으로 대통령령으로 정하는 호수 (100호) 이상의 주택을 임대하는 민간매입임대주택(위 2에 해당하는 주택은 제외) ④ 위②와 ③ 외의 민간매입임대주택 |
| 보증금액 | 임대보증금 전액. 다만, 일정요건을 충족하면 담보권 설정금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 60%를 제외한 금액 (임차인의 동의 필요, 미동의 시 임대보증금 전액) |
제도개선
1. HUG 전세보증금반환보증 공시가격 112% 추진
- 임차인이 가입하는 전세보증금반환보증의 보증비율을 기존의 126%에서 112%로 하향 적용하는 것으로 추진중입니다.
- 임대인의 임대보증금 보증은 126%로 단일화하여 추진중이며, 기존 가입자의 경우에는 2026년 7월 1일부터 적용예정입니다.
| 구분 | 적용비율 |
| 전세보증금반환보증(임차인) | [현행] 공시가격 X 126% = 공시가격 X 140% X 90% (부채비율) [변경고려] 공시가격 X 112% = 공시가격 X 140% X 80% (부채비율) |
| 임대보증금 보증(임대사업자) | [현행] 공시가격 X (130% ~ 190%) X 100% [개정] 공시가격 X 140% X 90% = 공시가격 126% (신규: 11월 중 시행, 기존 : 2026년 7월 1일 부터 적용) |
2. 임대보증금 보증 제도개선(HUG)
1.주택가격 선정 시 공시가격 적용비율 변경
| 구분 | 현재 | 변경 |
| 시행일(2024.11월 예정) | – | 140% 단일 적용 (오피스텔 120% 유지) |
| 시행일 전 등록된 주택 | 주택유형별, 가격별 차등 적용 (별도 표 참고) |
2026.07.01 이후 임대차계약 체결 건부터 140% 단일 적용 (오피스텔 120% 유지) |
2. 부채비율 요건변경
| 구분 | 현재 | 변경 |
| 보증대상 요건 | 부채비율이 100% 이내 | 부채비율이 90% 이내 |
※ 시행일(예정) : 2024년 11월 중 (다만, 시행일 전 등록된 주택의 경우 2026.07.01 이후 임대차계약 체결 건부터 적용)
※ 주택가격 산정 : 공시가격 X 140% X 90% = 공시가격 126%
공시가격 및 기준시가 적용비율
[부동산 가격공시에 관한 법률] 제16조부터 18조의 규정에 따라 공시된 가액
| 구분 | 9억원 미만 | 9억~15억원 | 15억원 이상 |
| 공동주택 | 150% | 140% | 130% |
| 단독주택 | 190% | 180% | 160% |
[소득세법] 제99조제1항제1호다목에 따라 국세청장이 매년 산정.고시하는 기준시가
| 구분 | 적용비율 |
| 오피스텔 | 120% |
※ 기타 가격기준 : 이외에도 보증회사가 전세보증금 반환보증의 심사 시 적용하고 있는 가격기준 등 준용가능
※ 변경된 공시가격 적용비율 : 주택유형별, 가격별 차등 폐지 : 140% 단일 적용(오피스텔은 120% 유지)
주택가격 산정기준
1. 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택
| 적용순위 | 가격정보 (상기 산정기준 순서대로 적용) |
| ① |
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| ② | 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 공시하는 주택가격(오피스텔의 경우 「소득세법」제99조 제1항 제1호 다목에 따라 국세청장이 공시하는 가격)의 140%에 해당하는 금액
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| ③ | 안심전세 앱 시세의 하한가 |
| ④ | 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 |
| ⑤ | 분양가격의 90% (단, 준공 후 1년이 지나지 않은 주택에 한함) |
| ⑤ | 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140%에 해당하는 금액 또는 감정평가금액의 100%에 해당하는 금액
|
2. 연립 다세대
| 적용순위 | 가격정보(상기 산정기준 순서대로 적용) |
| ① | 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 140%에 해당하는 금액 – 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 에서 공동주택가격 – 해당 시·군·구청 홈페이지 열람 |
| ② | 안심전세 앱 시세의 하한가 |
| ③ | 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 |
| ④ |
토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140%에 해당하는 금액 또는 감정평가금액의 90%에 해당하는 금액 (단, HUG 인정 감정평가의 경우 감정평가금액의 100%)
☞ 상기 산정기준 순서대로 적용 |
3. 단독 다중 다가구
| 적용순위 | 가격정보(상기 산정기준 순서대로 적용) |
| ① | 국토교통부장관이 공시하는 개별단독주택가격의 140%에 해당하는 금액 – 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 에서 개별주택가격 – 해당 시·군·구청 홈페이지 열람 |
| ② | 해당주택의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가 |
| ③ |
토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 산출한 금액의 140%에 해당하는 금액 또는 감정평가금액의 100%에 해당하는 금액
☞ 상기 산정기준 순서대로 적용 |
3. 감정평가서 이용 시
적용대상
- 임대인이 공시가격 등에 이의신청하여 HUG 인정 감정평가(안내 바로가기)를 받은 경우 가목 및 나목에도 불구하고 우선 적용
* 단, 보증승인일 기준 가목의 주택유형(아파트, 오피스텔 및 노인복지주택)은 ①번 KB시세 또는 부동산테크 시세가 있는 경우에는 HUG 인정 감정가 적용 불가
- 임차인이 우선하는 주택 가격정보가 없어 HUG 인정 감정평가(안내 바로가기)를 받은 경우 가목 및 나목의 기준에 따른 감정평가금액을 적용
* 단, 보증승인일 기준 감정평가금액보다 우선하는 주택 가격정보가 있는 경우에는 HUG 인정 감정가 적용 불가
유의사항
- 감정평가서는 감정평가일(감정평가서 작성일)로부터 6개월이 경과되지 아니하였을 것
- 기존 협약 감정평가기관(상품개요 – 자주하는질문 참고)에서 평가한 감정평가금액은 작성일이 ‘24.9.13.인 건까지 인정하며(감정평가서 유효기간은 작성일로부터 3개월), 적용 순서는 가목 및 나목의 산정기준표 순서에 따름