재건축 재개발 조합원의 자격조건은 단순히 토지나 건물을 소유했다고 해서 주어지는 것이 아닙니다. 도시정비법에 따르면, 조합원 자격은 토지, 건축물, 지상권을 소유한 사람에게 주어지며, 또한 여러가지 요건에 부합하는 경우 특정 조건 하에 인정될 수 있습니다. .
재개발과 재건축 사업에서 조합원의 입주권 부여 여부는 중요한 문제입니다. 따라서, 조합원 자격과 입주권 부여에 대한 정확한 조건을 이해하고, 신중하게 투자 결정을 해야 합니다.
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- 도시정비법 제39조에 따라, 재개발 구역의 조합원 자격은 토지 등 소유자에게 부여됩니다. 토지소유자, 건축물소유자, 지상권자가 이에 해당합니다.
- 토지 또는 건축물 소유권이 여러 명의 공유일 경우, 대표조합원 1명만이 자격을 가집니다. 이 경우 다른 소유자는 동의서를 제출하고 공동으로 행위를 해야 합니다.
- 재건축은 동의한 사람만 조합원이 되며, 재개발은 강제가입제입니다.
- 무허가 건물(뚜껑 건물) 소유자는 원칙적으로 조합원 자격이 없지만, 조합 정관에 따라 특정 무허가 건축물 소유자는 자격을 부여받을 수 있습니다. 단, 1989년 1월 24일 이전에 지어진 무허가 건축물만 해당됩니다.
- 상가조합원도 상가토지 면적이 90㎡ 이상인 경우와 권리가액이 최소 분양주택이상인 경우 입주권을 받을 수 있습니다.
- 토지 소유주도 토지 면적이 90㎡ 이상인 경우 입주권을 받을 수 있습니다.
상가 소유자 아파트 입주권
- 종전 토지의 총면적 90㎡ 이상: 상가의 토지 면적이 90㎡ 이상이어야 입주권을 받을 수 있습니다. 만약 90㎡ 미만이라도 다른 부지를 추가 소유하여 총 면적이 90㎡ 이상이면 입주권이 가능합니다.
- 권리가액 최소 분양주택 추산액 이상: 상가의 권리가액이 최소 분양 주택(가장 작은 평형)의 분양가 이상이어야 입주권이 부여됩니다. 예를 들어, 최소 분양가가 3억 원인 경우 상가의 감정평가 금액이 3억 원 이상이어야 입주권이 가능합니다.
하나의 토지를 여러 명이 소유한 경우
- 여러 명이 공유하는 토지에서 조합원 자격은 대표조합원 1명에게만 부여됩니다. 각 소유자는 지분에 대해 권리를 행사할 수 있으나, 대표조합원만이 조합원 자격을 행사할 수 있습니다.
- 토지 개별 입주권은 일정 조건을 충족하면 공유지분을 통해 개별 입주권을 받을 수 있습니다. 서울시 기준으로, 토지 면적이 90㎡ 이상일 경우, 공유지분을 통해 입주권이 부여됩니다. 단, 조합 설립인가 이전부터 공유 상태가 지속되어야 하며, 공유지분이 조례에서 정한 기준 면적을 초과해야 합니다.
과소토지 조합원의 경우
- 과소토지(면적이 일정 기준 이하인 토지)를 소유한 사람은 분양을 받을 수 없고, 현금청산 대상이 됩니다. 예를 들어, 서울시의 경우 종전 토지의 총면적이 90㎡ 이상인 자만 분양대상자로 인정됩니다.
조합원 자격의 양도
- 다물건을 소유한 조합원이 다른 물건을 매수한다고 해서 자동으로 조합원 자격을 양도받지 않습니다. 반드시 조합원 자격 양도를 확약해야 합니다.
- 투기과열지구에서는 특정 시점(재건축: 조합설립인가 전, 재개발: 관리처분인가 전) 이후에 취득한 물건은 조합원 자격이 부여되지 않으며, 현금청산 대상이 됩니다.
관련 판례
- 대법원 2009년 9월 24일 판례: 무허가 건축물은 원칙적으로 조합원 자격을 부여받지 않지만, 조합 정관에서 정한 경우에 한해 예외적으로 자격을 부여할 수 있다는 내용.
- 서울고법 2022년 판례: 다수 물건 소유자가 대표조합원 선임 절차를 따르지 않으면 분양신청권을 행사할 수 없고, 이 경우 현금청산 대상이 된다는 판례.
결론
재개발 및 재건축 사업에서 조합원 자격은 단순히 토지나 건물을 소유한다고 자동으로 주어지지 않습니다. 적법한 절차와 요건을 충족해야 하며, 무허가 건축물이나 다수 소유자의 경우 특별한 규정에 따라 자격이 제한될 수 있습니다. 조합원 자격을 양도할 때에도 반드시 조건을 확인하고 법적 절차를 준수해야 합니다.
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