재개발 사업에 투자할 때, 핵심 단계와 쟁점을 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 특히 조합설립인가 후 사업시행인가까지의 과정에서는 인허가 리스크가 중요한 역할을 합니다. 이 과정에서 교통, 환경평가, 건축 심의 등이 진행되며, 각종 쟁점이 해결되지 않으면 사업이 지연될 수 있습니다. 2~3년 정도의 기간을 예상하되, 특별한 리스크가 없는 구역을 선택하는 것이 성공적인 재개발 투자에 도움이 됩니다.
재개발 사업의 주요 단계
정비구역 지정
첫 번째 단계로, 해당 지역이 재개발 구역으로 지정되는 과정입니다. 이 과정은 시간이 오래 걸릴 수 있으며, 예상보다 더 긴 시간이 소요될 수 있습니다. 특히, 신규 구역에 대한 지정이 이루어지면 일몰규정에 따라 재개발 구역이 해제될 위험도 존재합니다.
조합설립인가
이 단계에서는 주민들이 모여서 조합을 설립하고, 그 후 사업을 진행하기 위한 법적 인가를 받는 과정입니다. 이 단계는 사업을 진척시키기 위한 중요한 과정입니다.
사업시행인가 및 관리처분인가
사업이 본격적으로 시행될 수 있도록 하는 인가를 받는 단계로, 사업이 완료되기 위한 주요한 법적 절차입니다.
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초보자라면 조합설립인가 이후 투자
초보자가 투자할 때, 재개발 구역의 구역지정이 완료된 후, 조합설립인가를 받은 후에 투자하는 것이 더 안전하다고 할 수 있으나 가격이 많이 상승해 있는 상태입니다. 특히, 초보자나 재개발 경험이 부족한 투자자에게는 구역 지정 단계에서부터 시작하는 것이 리스크가 크기 때문입니다.
구역지정 및 조합설립까지의 불확실성
구역 지정이 된다고 하더라도 사업이 원활하게 진행되는 것은 아니며, 시간이 더 소요될 수 있습니다. 실제로 일부 구역은 수년간 진행되지 않기도 하며, 사업이 지연되는 원인은 주로 인허가 및 조합 내외부의 갈등 등입니다.
조합설립인가부터 사업시행인가까지의 기간
- 이 단계에서는 주로 인허가 리스크가 중요한 요소로 등장합니다. 특히, 교통환경영향평가, 교육환경영향평가, 건축 심의 등 여러 인허가 과정이 진행됩니다. 관청에서의 인허가 지연이 발생하면 사업이 지연될 수 있습니다.
- 일반적으로 2년에서 3년 정도 걸리며, 상황에 따라 더 빠르거나 느릴 수 있습니다. 예를 들어, 일부 조합은 1년 만에 인허가를 통과하기도 하고, 일부는 5년 이상 지연되는 경우도 있습니다. 중요한 점은 사업이 진행되는 속도를 예상할 수 없는 리스크가 있다는 것입니다.
인허가 리스크 및 대립
인허가가 지연되는 이유
특히 상급지나 부촌으로 예상되는 지역에서는 인허가가 지연될 가능성이 큽니다. 이유는 조합원들의 요구와 관청의 공공성에 대한 갈등이 있을 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 한남뉴타운이나 성수전략정비구역 등의 유명 재개발 지역에서는 조합원들이 고층 건축을 요구하거나, 특정 설계를 원할 수 있기 때문에, 관청과의 협의가 지연될 수 있습니다.
용적률, 세대수, 평형구성, 임대주택 비율 등 쟁점
조합원들이 퀄리티 높은 단지를 원하지만, 관청에서는 공공성, 임대주택 비율 등 다양한 사회적 요구 사항을 고려해야 하기 때문에 갈등이 발생할 수 있습니다.
인허가가 지연되는 사례
성수전략정비구역
이 구역은 2000년대 초반에 정비 구역으로 지정되었으나 건축 심의에서 많은 시간이 소요되었습니다. 특히, 50층 건축과 관련된 인허가가 문제로 지연되었습니다. 조합원들이 높은 품격의 단지를 만들기 위해 초고층 건축을 요구하고 있기 때문에 관청과의 협의가 길어졌기 때문입니다.
한남뉴타운
한남뉴타운의 경우 3구역만이 빠르게 진행되고 있지만, 4구역, 5구역은 여전히 인허가 절차에서 많은 지연을 겪었습니다. 이러한 예시들은 재개발이 유명하고 인기가 있는 지역일수록 인허가가 더 복잡해지고 시간이 오래 걸린다는 점이 있었고 진보 보수정권에 따라 규제강도에 따라 사업이 지연되는 경우도 많았습니다.
인허가 빠른 구역과 지연되는 구역의 차이
빠른 구역
보통 인허가가 지연되지 않고 빠르게 진행되는 구역은 대립이 적은 곳입니다. 예를 들어, 노원구 상계뉴타운과 같은 지역은 층수나 용적률에 대한 큰 요구가 없고, 따라서 관청과의 협의가 원활하게 진행됩니다. 이런 구역은 2~3년 내에 사업시행인가를 받을 가능성이 높습니다.
지연되는 구역
상급지나 인기 있는 지역일수록 조합원들의 요구가 크고, 관청과의 협의가 복잡해져 지연되는 경향이 있습니다. 성수전략정비구역과 한남뉴타운이 그 예시입니다.
사업시행인가 이후의 리스크
사업시행인가가 떨어지면 가격 상승
사업시행인가가 떨어지면 그 구역의 부동산 가격은 급격하게 상승합니다. 따라서, 사업시행인가 이전에 초기 구역으로 투자하는 것이 가격 측면에서는 유리할 수 있지만, 시간적 리스크를 감수해야 합니다.
장기적 관점에서의 퀄리티
초기에 속도를 중시해서 저렴한 가격으로 구입하더라도, 결국 건축 품질을 중시하는 방향으로 나가야 장기적으로 자산 가치가 높아집니다. 따라서 투자자는 속도와 퀄리티 중 어떤 것을 중요하게 생각할지에 대한 고민이 필요합니다.
조합원들의 역할과 중요성
조합원들은 사업 추진 과정에서 중요한 역할을 합니다. 조합원들의 의견이 잘 전달되지 않거나, 일부 소수의 고집에 의해 지연되는 경우가 많습니다. 조합원들이 제대로 의견을 전달하고, 조합장의 입장도 고려하면서 사업이 순조롭게 진행될 수 있도록 해야 합니다.
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