임차권 등기명령제도는 임대차 기간이 끝났음에도 임대보증금(전세금)을 돌려받지 못한 상황에서, 부득이하게 이사를 가야 하는 경우에 활용할 수 있는 제도입니다. 이 제도를 통해 임차인은 등기부등본에 자신의 임차권을 단독으로 등기할 수 있으며, 이사를 가더라도 권리를 보호받을 수 있습니다.
임차권 등기명령을 통해 임차권을 등기하면, 이사를 간 이후에도 임차인이 가진 대항력, 우선변제권, 최우선변제권과 같은 권리가 유지됩니다. 이는 임차인의 보증금을 돌려받을 수 있는 중요한 안전장치 역할을 합니다.
이 글에서는 경매에서의 임차권등기명령에 의한 임차권에 대해 상세히 설명합니다.
👉 임차인 권리 자세히보기임차권 등기명령제도란 무엇인가?
임차권등기명령제도 의의
임차권등기명령제도는 세입자(임차인)가 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우, 자신이 해당 주택에 대해 임차권을 보유하고 있음을 등기부에 명확히 기록하는 제도입니다. 쉽게 말해, 집주인(임대인)이 보증금을 반환하지 않을 때, 세입자가 집을 떠나더라도 법적으로 보증금을 요구할 수 있는 권리를 유지하는 장치이며, 임차인의 승인이나 허락없이도 임차인 혼자서도 등기가 가능한 권리입니다.
이 제도의 핵심은 “보증금을 돌려받지 못해도 안전하게 이사할 수 있다”는 점입니다. 보증금을 받기 전까지 해당 집에 계속 거주하며 기다리는 대신, 다른 집으로 이사를 나가더라도 권리를 보장받을 수 있죠.
임차인의 주택임대차보호법상의 권리
임차인이 주택임대차보호법으로 보장받을 수 있는 권리는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 3가지 권리를 보유하고 있습니다. 아래에 임차인의 권리를 요약정리해 두었으니 참고하시면 됩니다. 3가지 권리에는 권리요건으로 반드시 전입(점유)가 필요합니다. 임차권등기명령제도에 의한 임차인은 전입 및 점유를 이탈하여도 원래 전입일자의 효력이 살아 있으면서 이사를 할 수 있는 제도입니다.
경매정보지 표시
아래 경매정보지의 등기부현황에서 등기목적에 임차권이란 용어가 있으면 대부분 임차권등기명령에 의한 임차권입니다. 이 내용을 바로 확인할 수 있는데요. 기타 등기사항에 전입, 확정일자가 표시되어 있는 것을 알 수 있습니다.
등기부상 표시
등기부에 아래와 같이 등기가 됩니다. 임대차계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자, 임차보증금 등의 정보가 등기됩니다.
경매에서의 주택임차권 등기 요약
- 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시.군법원에 임차권등기명령 신청가능
- 대항력과 확정일자를 구비한 시점에 그 효력이 발생하고 유지됨.
- 등기를 할 수 없는 미등기, 무허가 건물은 임차권등기가 불가능함.
- 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금을 우선변제를 받을 수 없음.
- 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있음(「주택임대차보호법」 제3조의3제8항).
임차권 등기명령제도의 필요성
세입자를 위한 제도의 중요성
세입자가 집을 비우고 나가면 점유권이 사라지기 때문에 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있는데요. 예를 들어, 집주인이 보증금을 줄 돈이 없거나, 해당 주택이 경매로 넘어가는 상황이라면 세입자는 큰 피해를 입게 됩니다. 하지만 임차권등기명령을 통해 자신의 임차권을 등기부에 기재하면, 집주인이 해당 집을 매매하거나 담보로 제공하더라도 세입자의 권리를 무시할 수 없게 됩니다.
보증금 반환과의 관계
보증금은 세입자에게 매우 중요한 재산입니다. 이사를 나가야 하는데 보증금을 돌려받지 못하면 경제적 어려움을 겪을 수밖에 없죠.
임차권등기명령은 세입자가 새로운 집으로 이사를 하면서도 기존 집에 대한 보증금 반환 청구권을 유지할 수 있는 안전장치 역할을 합니다.
임차권 등기명령제도 임차권 신청방법
신청요건
임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따라, 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않았을 때 관할 법원에 신청할 수 있습니다.
먼저, 임대차가 종료되어야 신청이 가능하다는 점을 유의해야 합니다. 즉, 계약 기간이 만료되어 임대차가 종료된 경우뿐만 아니라, 해지통고에 의해 계약이 종료되었거나 양 당사자의 합의에 의해 계약이 종료된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
임대차 계약이 해지되는 경우, 다음과 같은 상황들이 포함됩니다:
- 계약 기간에 대한 약정이 없는 임대차에서, 임차인이 해지통고를 한 후 1개월이 경과한 경우 (민법 제635조 제2항 제1호)
- 임대차 기간에 대한 약정이 있으나, 임대인이 임차인의 동의 없이 주택에 대해 보존행위를 하여 임차인이 목적을 달성할 수 없게 된 경우, 이에 대한 해지통고가 임대인에게 도달한 경우 (민법 제625조)
- 임차주택 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 사용이 불가능한 상태가 되어, 임차인이 그에 대한 해지통고를 하고 임대인에게 통보한 경우 (민법 제627조)
- 묵시적 갱신된 임대차 계약에서 임차인이 해지통고를 하고, 그 통보가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 경과한 경우 (주택임대차보호법 제6조의2)
- 임차주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없어 해지된 경우 (민법 제627조)
또한, 임차보증금을 반환받지 못한 경우에는 보증금 전액이 아닌 일부라도 돌려받지 못한 경우도 해당되며, 이는 임차권등기명령 신청을 위한 중요한 기준이 됩니다 (임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제5호).
임차주택의 범위
- 등기된 주택만 가능 및 임대인 대위 신청가능
임차주택에 대한 임차권등기명령은 원칙적으로 등기된 주택에 한해 신청할 수 있습니다. 따라서, 무허가 건물에 대해서는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 그러나 예외적으로, 임차주택이 사용승인을 받았고 건축물관리대장이 작성되어 있어 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능하면, 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 완료한 후 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우, 소유권보존등기가 가능함을 증명하는 서류를 제출해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조 제2호).
- 다가구주택의 일부도 가능
또한, 주택의 일부, 예를 들어 다가구주택의 일부를 임차한 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임차한 부분을 명시한 도면을 첨부해야 하며, 이는 주택임대차보호법 제3조의3 제2항 제2호와 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제4호에 근거한 사항입니다.
- 지하실, 공장, 사무실 등도 가능
만약 임차목적물이 등기부상 주거시설이 아닌 지하실, 공장, 사무실 등으로 되어 있더라도, 실제로 주거용으로 사용되고 있다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우, 임대차계약 체결 시부터 임차권등기명령을 신청할 때까지 주거용으로 사용하고 있음을 입증할 수 있는 서류를 제출해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조 제5호).
- 임차인의 범위에 대해 살펴보면, 임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인뿐만 아니라 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만, 대항력을 상실한 임차인은 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다(부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결).
- 전차인은 불가
전차인은 임대인의 승낙을 받았더라도, 임대인에게 의무만 부담할 뿐 권리는 갖지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
신청 절차
신청 절차 요약
임차권등기명령을 신청하려면 관할 법원에 접수해야 합니다. 아래는 기본적인 절차입니다.
- 임차권등기명령 신청서 작성
- 신청서에는 세입자의 개인정보, 임대인의 정보, 주택의 주소 및 보증금 금액 등을 기재합니다.
- 관할 법원에 접수
- 신청서와 필요한 서류를 작성하여 주택 소재지 관할 법원에 제출합니다.
- 법원의 심사
- 법원은 제출된 서류를 검토하고, 조건에 부합한다고 판단되면 임차권등기명령을 승인합니다.
- 등기부 기재
- 법원의 명령에 따라 등기소에서 해당 임차권을 등기부등본에 기록합니다.
신청절차 상세
임차권등기명령을 신청하는 임차인은 다음의 사항을 포함한 신청서를 작성하고 서명 또는 기명날인한 후 관련 서류와 함께 임차주택의 관할 법원(지방법원, 지방법원 지원, 또는 시·군 법원)에 제출해야 합니다(「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항). 아래는 신청서에 기재해야 할 주요 항목들입니다.
1. 사건의 표시
- 사건 번호와 법원의 표시를 기재합니다.
2. 신청인과 상대방의 정보
- 임차인(신청인)의 성명, 주소, 주민등록번호(법인의 경우 법인명, 대표자 성명, 법인등록번호, 본점·사업장 소재지)
- 임대인(상대방)의 성명 및 주소
- 대리인이 신청하는 경우 대리인의 성명과 주소
3. 임대차 목적물의 표시
- 임차 주택 또는 건물의 정확한 주소와 상세 정보
- 임대차 목적물이 주택이나 건물의 일부일 경우, 해당 부분을 표시한 도면 첨부
4. 반환받지 못한 금액
- 보증금 또는 전세금
- 차임에 대한 정보(월세 계약인 경우)
5. 신청의 취지와 이유
- 신청이유에 임대차계약 체결 사실, 계약 내용, 계약 종료 사유를 구체적으로 기재
- 대항력을 취득한 경우:
- 임차 주택 점유 시작일
- 주민등록 완료일
- 확정일자 받은 날짜
- 우선변제권을 취득한 경우:
- 점유 시작일
- 확정일자 받은 날
6. 첨부서류
- 필요 서류 목록을 표시하고, 관련 증빙 자료 첨부
7. 신청 날짜(연월일)
- 신청서 작성일을 기재
8. 법원 명칭
- 신청서를 접수할 법원의 명칭을 기입
신청 시 필요 서류
기본서류
- 임대차계약서 사본
- 주민등록등본
- 보증금 미반환 증명 자료
- 예: 집주인과의 문자, 이메일 또는 녹취록
상세서류
임차권등기명령신청서를 제출할 때 반드시 아래의 첨부서류를 준비하여야 합니다. 이는 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조에 명시된 사항입니다.
1. 등기사항증명서
- 임대인 소유로 등기된 주택이나 건물의 등기사항증명서
2. 소유권보존등기 가능 증명서류
- 임대인의 소유가 아닌 주택이나 건물의 경우, 소유권보존등기가 가능함을 증명하는 서류
- 예시: 건축물대장
3. 임대차계약증서
- 임대차 계약의 내용을 증명할 수 있는 임대차계약서
4. 대항력 소명 서류
- 신청 당시 대항력을 취득한 임차인의 경우,
- 임차주택 점유 시작일
- 주민등록 완료일을 소명할 수 있는 서류
5. 우선변제권 소명 서류
- 신청 당시 우선변제권을 취득한 임차인의 경우,
- 점유 시작일과 주민등록 완료일을 증명하는 서류
- 공정증서 또는 확정일자가 찍힌 임대차계약서
6. 주거용 사용 증명 서류
- 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우,
- 임대차계약 체결 시점부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명할 수 있는 서류
임차권등기명령의 효력과 혜택
보증금 반환 청구권 유지
임차권등기가 완료되면 세입자는 이사를 나간 후에도 보증금을 돌려달라고 요구할 권리를 계속 유지할 수 있습니다.
이는 집주인이 돈을 돌려주지 않더라도 세입자가 법적으로 보호받을 수 있음을 의미해요.
이사 후 권리 보장
이사를 나가도 등기부등본에 기록된 임차권은 유효합니다. 따라서 집주인이 해당 집을 매매하거나 경매에 넘기더라도 세입자의 권리가 우선적으로 보장됩니다.
임차인의 협상력 강화
임차권등기가 완료되면 집주인은 해당 주택에 대해 자유롭게 거래하거나 담보로 제공하기 어려워지므로, 세입자와의 협상에서 더 적극적으로 나설 가능성이 큽니다.
👉 무료경매사이트 바로가기임차권등기명령을 신청할 때 유의할 점
조건과 제한 사항
- 임대차 계약이 이미 종료되었거나, 곧 종료될 예정이어야 합니다.
- 보증금을 돌려받기 위해 임차권등기명령이 반드시 필요한 상황인지 신중히 판단해야 합니다.
법적 분쟁 사례
- 간혹 집주인이 임차권등기명령을 부당하다고 주장하거나, 세입자가 이를 남용해 문제가 생기는 경우가 있어요. 이런 경우를 피하려면 명확한 증거 자료를 준비하고, 필요 시 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
임차권등기명령 활용 꿀팁
- 보증금 반환 협상 시도
- 집주인과 먼저 협상을 시도하고, 합의가 어려울 경우 임차권등기명령을 준비하세요.
- 필요한 서류 미리 준비하기
- 계약 종료일, 보증금 반환 요청 내역 등을 문서로 남겨두면 훨씬 수월합니다.
- 등기 후 새로운 집으로 이동
- 임차권등기를 완료한 후 마음 편히 이사하세요.
경매에서의 임차권등기명령 주의사항
일반적인 배당요구
| 구분 | 내용 |
| 배당요구하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 권리 | 근저당권, 후순위전세권, 담보가등기권, 임차권등기권 |
| 배당요구가 필요한 채권자(배당요구종기일까지) | 경매등기 후 등기된 저당권, 전세권, 임차권, 임금채권, 등기되지 않은 임차권 (민법.상법, 그 밖의 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자) |
자동배당과 수동배당
경매에서의 임차인에 대한 권리분석 중 임차권등기명령에 의한 임차권 권리분석중 실수하는 부분이 있는데요. 임차권이 경매개시결정 후에 등기부에 설정된 경우에 반드시 배당요구종기일까지 권리신고 및 배당요구신고를 하여야 배당을 받을 수 있는데, 이를 당연히 배당받는다고 판단하고 분석할 경우 실수가 생기게 됩니다.
- 자동배당 : 임차권등기명령제도에 의한 임차권이 경매개시결정전에 이루어진 경우에는 배당요구를 하지 않아도 자동으로 배당이 됨
- 수동배당 : 임차권등기명령제도에 의한 임차권이 경매개시결정후에 이루어진 경우에는 배당요구를 하여야 배당이 됨.
임차권등기한 전,현 임차인 관계
임차인 A, B는 모두 임차권등기명령제도에 의한 임차권 등기권자입니다. 전 임차인 A가 먼저 임차권을 등기하고 이사를 간 후, 현 임차인 B가 임차권을 설정한 사례입니다.
- 전 임차인 A : 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 있음.
- 현 임차인 B : 대항력, 우선변제권이 있음. 최우선변제는 없음.