오늘은 요즘 재개발·재건축에서 뜨거운 화두인 신속통합기획과 모아타운에 대해 이야기해보려고 해요. 이 용어들, 한 번쯤 들어보셨죠? 그런데 막상 개념을 이해하려고 하면 어렵게 느껴질 때가 많습니다. 그래서 오늘은 정말 쉽게, 그리고 꼼꼼히! 이 두 개념을 소개해 드리겠습니다.
신속통합기획은 일반재개발 방식을 빠르게 진행할 수 있는 방식이고, 모아타운은 가로주택정비사업구역을 모아서 좀 더 크게 하는 재개발 방식이라고 간략히 설명할 수 있습니다. 행정기관의 적극적 지원으로 기간을 줄일 수 있습니다.
👉 공공재개발 공공재건축 무엇?신속통합기획과 모아타운이란?
신속통합기획: 서울시가 주도하는 신속한 재개발 방식
신속통합기획은 기존 민간 재개발 사업을 서울시가 직접 나서서 더 빠르고 효율적으로 진행하도록 돕는 제도입니다. 기존 재개발 사업은 정비구역 지정부터 착공까지 평균적으로 10년 이상 걸렸는데, 신속통합기획은 이 기간을 약 2년 이상 단축하는 것을 목표로 합니다.
이 방식의 핵심은 서울시가 정비구역 지정부터 관리처분인가까지의 과정을 일괄적으로 통합 심의하고, 효율적으로 인허가를 진행해 준다는 거예요.
쉽게 말해, “서울시가 발 빠르게 도와줄 테니, 사업은 민간이 주도적으로 진행하세요!”라는 개념이죠.
이 제도의 또 다른 이름은 ‘신통기획’으로 줄여 부르기도 합니다.
모아타운: 가로주택 정비 사업을 묶어서 진행
모아타운은 말 그대로 ‘모아’서 ‘타운’처럼 만드는 개념이에요. 기존에 있던 가로주택 정비 사업의 한계를 보완하기 위해 등장한 방식인데요, 소규모 블록 단위로 진행되던 가로주택 정비 사업들을 여러 개 묶어서 진행합니다.
기존 가로주택 정비 사업은 세대 수가 적다 보니 사업성이 떨어지거나, 주거환경 개선 효과가 크지 않았어요. 하지만 모아타운은 여러 정비 구역을 하나로 묶어서 규모를 키우기 때문에 사업성이 훨씬 높아지고, 주거환경 개선 효과도 극대화됩니다.
기존 재개발·재건축과의 차이점
신속통합기획 vs 일반 재개발
기존의 재개발 방식은 절차가 복잡하고, 이해관계가 얽히다 보니 시간이 오래 걸렸어요. 특히, 정비구역 지정 → 조합 설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 착공까지의 과정에서 주민 간 갈등이 생기거나 행정 절차가 늦어지면서 10년 이상 걸리는 경우가 흔했죠.
신속통합기획은 이런 문제를 해결하기 위해 서울시가 나서서 행정 절차를 간소화하고 통합 심의를 진행합니다. 덕분에 기존 재개발보다 약 2년 이상 단축할 수 있다는 장점이 있죠.
모아타운 vs 가로주택 정비사업
가로주택 정비 사업은 블록 단위로 소규모 주택 정비를 하는 방식인데요, 한 블록당 세대 수가 적다 보니 사업성도 낮고, 주거환경 개선 효과도 미미했어요.
모아타운은 이런 가로주택 정비 사업을 여러 개 묶어 하나의 대규모 단지처럼 진행합니다.
덕분에 규모의 경제를 실현할 수 있고, 더 효율적으로 사업을 추진할 수 있어요.
신속통합기획과 모아타운의 장점과 단점
신통기획 및 모아타운 비교
| 구분 | 신속통합기획 (2021.9.23) |
모아타운 (2022.1.23) |
| 사업방식 | 관리처분방식 (2025 서울시 도시 주거환경정비기본계획 변경) | 관리처분방식 (소규모 주택정비사업) |
| 사업시행자 | 조합사업 | 조합사업 |
| 공공기여 | 별도로 명시된 공공기여부분 없음. 공공기여부분조정 | 별도로 명시된 공공기여부분 없음. 정비기반시설 확충. 임대주택 확충 |
| 사업성개선 | 일률적 층수제한 해제, 15층 층수제한 완화, 동경축 가이드라인 조정 | 2종(7층) 층수 완화, 용도지역 상향, 지하주차장 설치 지원 등 |
| 용적률 완화 | 용적률 완화없음 | 일반주거지역 용도지역 1종 상향 |
| 기부채납 | 기부채납비율 15% ->10%로 축소 | 임대주택계획 포함 |
| 절차간소화 | 신속통합기획 1/2 단축, 사업시행 1/2 단축 | 정비계획수립, 추진위승인, 관리처분계획인가 생략 |
| 권리산정기준일 | 별도확인 하기 | 별도확인 하기 |
- 신속통합기획과 모아타운은 다양한 혜택을 주는 만큼 쪼개기 방지를 위해 지정일에 따른 다양한 권리산정기준일이 있으니 아래를 꼭 확인하시기 바랍니다.
신속통합기획의 장단점
장점
- 사업 기간 단축: 평균 10년 걸리던 사업을 8년으로 단축 가능
- 행정 지원 강화: 서울시가 심의와 인허가를 일괄 처리
- 주민 부담 완화: 효율적인 절차로 사업 속도를 높임
단점
- 공공성과 사익의 갈등: 서울시가 공공성을 강조하다 보니, 사익과 충돌 가능
- 재건축과의 온도 차이: 재건축의 경우, 신속통합기획의 필요성을 느끼지 못하는 경우도 있음
모아타운의 장단점
장점
- 사업성 개선: 소규모 사업을 묶어 규모를 키움으로써 경제적 이점 증가
- 주거환경 개선: 기존의 소규모 정비 사업보다 더 나은 결과 제공
단점
- 주민 합의의 어려움: 여러 구역을 통합하다 보니 이해관계 조율이 어렵고, 시간이 지연될 수 있음
- 사업 추진 어려움: 큰 규모로 묶일수록 행정 절차가 까다로워질 가능성
신속통합기획과 모아타운의 추진 절차
정비 사업 프로세스
재개발·재건축 사업은 보통 다음과 같은 순서로 진행됩니다:
- 정비구역 지정: 서울시가 사업의 정비 구역을 지정
- 조합 설립인가: 주민의 75% 동의 확보 후 조합 설립
- 사업시행인가: 사업 계획 수립 및 승인
- 관리처분인가: 세부 계획 승인 후 착공 준비
- 이주·철거 및 착공: 실제 공사 진행
신속통합기획과 모아타운이 단축하는 시간
- 기존 재개발: 정비구역 지정부터 착공까지 약 10년 소요
- 신속통합기획: 약 8년 소요
- 모아타운: 규모가 커지면서 절차가 늘어날 수 있지만, 사업성을 확보해 더 효율적인 추진 가능
마무리
신속통합기획과 모아타운은 기존 재개발·재건축의 한계를 극복하기 위해 등장한 새로운 방식입니다. 빠르고 효율적인 절차를 통해 사업 기간을 줄이고, 주거환경 개선 효과를 극대화할 수 있죠.
하지만 주민 간 합의와 공공성과 사익의 균형을 맞추는 것이 여전히 중요한 과제로 남아 있습니다.
앞으로 이 두 제도가 민간 정비 사업의 핵심으로 자리 잡아, 더 많은 사람들이 혜택을 볼 수 있기를 기대해 봅니다.
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