오늘은 재경매 의매, 이유 및 경매에서의 주의사항에 대해 자세히 안내해 드립니다. 부동산 경매를 진행하는 동안 “신경매”와 “재경매(재매각)”라는 용어가 자주 등장합니다. 많은 사람들이 이 둘의 차이를 혼동하기 쉽지만, 그 구별은 경매의 진행 방식, 입찰 보증금, 최저 매각 가격의 변동 등에서 확연히 나눠집니다. 여기서는 신경매와 재경매의 차이를 개념, 진행 절차, 입찰 보증금 비율, 최저 매각 가격 변동 측면에서 간략히 설명하겠습니다.
특히, 재경매의 경우에는 재경매가 진행되는 원인분석을 철저히 하여야 입찰보증금이 몰수되는 위험을 방지할 수 있습니다. 오늘 글에서는 이러한 재경매원인에 대해서도 자세히 알려드립니다.
무료경매사이트 바로가기1. 신경매와 재경매의 차이
- 신경매(새매각): 집행법원이 부동산의 매각을 진행했지만, 매수인이 결정되지 않아 다시 매각 기일을 지정하여 경매를 재개하는 경우입니다. 이는 유찰이 발생한 상황에서 진행되며, 매수인이 나타나지 않거나 매수인의 입찰이 불허가로 끝났을 때 진행됩니다.
- 재경매(재매각): 매수인이 매각 대금을 기한 내에 지급하지 않거나 불완전하게 이행하는 경우, 집행법원이 직권으로 다시 경매를 진행하는 절차입니다. 이전 매수인이 대금을 지급하지 않으면 재경매가 진행되며, 해당 매수인은 재경매에 다시 입찰할 수 없습니다. 다만, 미납 대금을 완납하면 재경매가 취소될 수 있습니다.
2. 신경매와 재경매의 진행 절차
경매 절차에서 신경매와 재경매는 매각 가격 결정과 매각 대금 납부 단계에서 구별됩니다. 신경매는 매각기일에서 입찰이 진행되었으나 매수인이 없거나 매수인이 허가되지 않아 유찰된 경우 진행됩니다. 반면, 재경매는 매수인이 대금을 기한 내에 납부하지 않거나 불완전하게 납부한 경우 진행됩니다.
3. 입찰 보증금 비율
신경매와 재경매는 입찰 보증금의 비율에서 차이가 있습니다.
- 신경매: 입찰 보증금은 최저 매각 가격의 10%입니다.
- 재경매: 입찰 보증금은 최저 매각 가격의 20% 또는 30%로 더 높습니다.
4. 최저매각가격 변동 여부
- 신경매: 유찰된 경우, 법원은 최저 매각 가격을 20%에서 30% 정도 저감할 수 있습니다. 그러나 매각 불허가가 된 경우에는 최저 매각 가격이 변경되지 않습니다.
- 재경매: 이전 경매에서 설정된 최저 매각 가격은 그대로 유지되며, 가격이 저감되지 않습니다.
5. 재경매 사례
- 위 경매정보지를 1번을 보면 2024년 8월 5일 5차 경매에서 감정가의 41%인 144,000,000원에 낙찰되었으나 대금지급기한인 2024.9.20까지 대금을 미납하였습니다.
- 이에 2번에서 보는 것 같이 입찰보증금이 20%로 증액되어 재경매가 진행되고 있습니다.
- 낙찰자가 잔금을 미납하여 입찰보증금이 20%로 증액되어 다시 경매가 진행되고 있습니다.
재경매 주의사항
재경매 물건을 선택할 때는 권리분석을 철저히 해야 합니다. 재경매가 발생한 이유를 정확히 파악하고 입찰에 응해야 하며, 이를 간과하고 입찰하면 입찰보증금을 포기하는 위험을 감수해야 할 수 있습니다. 경매에서 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 구입할 수 있는 장점이 있지만, 그만큼 리스크도 존재하므로 권리분석을 철저히 해야 합니다.
1. 대금 납부 미이행으로 인한 재경매
첫 번째 유형은 대금을 납부하지 못한 경우입니다. 예를 들어, 3억 원짜리 아파트를 2억 원에 낙찰 받았으나, 후에 선순위 임차권자가 있다는 사실을 알게 되면 상황은 달라집니다. 임차보증금이 1억 5천만 원이라면, 실질적으로 이 아파트의 가격은 3억 5천만 원이 되는 셈입니다. 이런 경우, 낙찰자가 잔금을 납부하기 전에 감정가보다 더 비싸게 구입하게 되는 상황을 피하려고 입찰보증금을 포기하고 낙찰을 취소하는 것이 더 나을 수 있습니다. 이는 권리분석이 중요함을 시사하는 사례입니다.
2. 항고 기각 및 취하 후 재매각
전 매수인이 항고를 제기했지만, 항고가 기각되었거나 항고 취하서가 제출되어 확정되면, 그 역시 재매각 절차로 이어집니다. 이와 같은 절차적 변화를 명확히 이해하고 있어야 하며, 경매가 재진행되는 이유를 파악하는 것이 중요합니다.
3. 부동산 인도명령의 경우
부동산 인도명령이 신청된 후, 6개월 이내에 집행되지 않으면 재매각 절차가 진행될 수 있습니다. 이런 상황이 발생할 경우, 입찰 경쟁이 더욱 치열해지며, 경매 참가자는 경쟁률 상승을 예측할 수 있습니다. 이에 따라, 경매에 참여할 때는 항상 재경매가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.
4. 배당받을 채권자와 매수인의 주의점
특히 배당받을 채권자가 동시에 매수인인 경우, 보증금을 돌려받기 전까지는 집을 비워주지 않기 때문에 재매각 절차로 넘어갈 위험이 존재합니다. 이는 경매에 참여하는 사람들에게 중요한 리스크로 작용할 수 있으므로, 이러한 상황도 충분히 확인하고 경매 절차에 대응해야 합니다.
결론
신경매와 재경매는 경매 절차에서 중요한 차이점이 있으며, 그 구별은 경매의 진행 방식, 입찰 보증금, 최저 매각 가격 변동 등에서 뚜렷하게 드러납니다.
신경매는 경매에서 매수인이 나타나지 않거나 입찰이 불허가되어 매각이 유찰된 후, 다시 매각 기일을 지정하여 경매가 진행되는 경우를 의미합니다. 이때 입찰 보증금은 최저 매각 가격의 10%로 설정되며, 경매가 유찰된 경우 법원은 최저 매각 가격을 20%에서 30% 정도 저감할 수 있습니다.
반면, 재경매는 낙찰자가 매각 대금을 기한 내에 납부하지 않거나 불완전하게 납부했을 때, 법원이 직권으로 다시 경매를 진행하는 절차입니다. 이 경우, 이전 매수인은 재경매에 다시 입찰할 수 없으며, 입찰 보증금은 최저 매각 가격의 20% 또는 30%로 증가하게 됩니다. 또한, 최저 매각 가격은 변경되지 않고 그대로 유지됩니다.
재경매가 발생하는 원인에는 다양한 상황이 있습니다. 예를 들어, 낙찰자가 매각 대금을 기한 내에 납부하지 않은 경우, 매수인이 낙찰을 받았으나 권리분석을 제대로 하지 않아 예상보다 높은 가격을 지불해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 또한, 항고가 기각되거나 부동산 인도명령이 집행되지 않으면 재경매가 진행될 수 있습니다. 이때, 경매에 참여하는 사람은 경매가 재진행되는 이유를 정확히 파악하고, 재경매로 인한 추가적인 리스크를 미리 인지해야 합니다.
따라서, 경매에 참여할 때는 재경매가 발생할 가능성을 염두에 두고 철저한 권리분석과 원인 파악이 필요합니다. 이를 간과하고 입찰에 응할 경우, 입찰 보증금을 포기하거나 예상치 못한 비용을 부담하게 될 위험이 있습니다.
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