2025년부터 분양 예정인 서초구 방배13구역 재건축은 총 2,217세대로, 일반분양 547세대와 임대 375세대로 구성됩니다. 방배13구역의 “방배 포레스트 자이”는 사당역과 방배역 사이에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나며, 인근에 생활 편의시설이 많습니다.
2024년 하반기 조합원 재분양 신청 후, 일반분양 물량과 분양가는 6,000만 원 후반대에서 7,000만 원대로 예상되며, 입주 예정일은 2028년입니다. 34평형은 약 22억 원에 분양될 것으로 보입니다.
👉 2025년 최고의 분양아파트 베스트7 로또아파트 바로 확인해 보세요.
2025년 최고의 분양아파트 베스트 7방배13구역 위치 및 입지 조건
사당역과 방배역의 교통 접근성
방배13구역은 지하철 2호선과 4호선의 더블환승역인 사당역과 가까운 위치에 있습니다. 또한 방배역도 인근에 있어, 서울 도심 접근성이 뛰어나며 교통이 편리합니다. 사당역까지의 길은 언덕이지만, 방배역을 지나 반포대로로 진입하면 강남권과의 접근이 용이해집니다.
방배13구역은 남부순환로와 강남순환 고속도로를 이용하여 도심 접근성이 뛰어납니다. 특히, 사당역 구간은 다소 혼잡할 수 있지만, 방배역을 지나 반포대로로 진입하면 강남성모병원, 신세계백화점 등 서울의 주요 생활편의시설들이 가까운 위치에 있어 편리한 생활이 가능합니다.
주변 교육 및 자연환경
또한 방배13구역은 방현초등학교와 인접한 초품아 아파트로, 자녀 교육을 고려하는 가구에게 매우 유리한 입지입니다. 주변에는 매봉산, 도구머리공원, 방배근린공원 등 녹지 공간도 많아 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.
사당역 복합환승센터 개발 호재
사당역은 복합환승센터 개발이 예정되어 있어, 향후 더욱 발전된 교통망과 함께 지역 가치를 높일 것으로 예상됩니다.
방배13구역 재건축 개요
사업개요
방배13구역 재건축 사업은 서초구 방배동 541-2번지 일대에서 진행되고 있으며, “방배 포레스트 자이”라는 이름으로 새롭게 태어날 예정입니다. 이 재건축 프로젝트는 GS건설이 시공을 맡고 있으며, 총 사업 면적은 129,891.40㎡입니다.
| 구분 | 내용 |
| 정비구역 명칭 | 방배13구역 단독주택재건축 정비사업 |
| 총세대수 | 2,322세대 – 일반분양 : 547세대 – 임대 375세대 (임대비율 16.9%) |
| 건축규모 | 지하4층~지상22층 / 총30개동 |
| 정비구역 위치 | 서초구 방배동 541-2번지 일대 |
| 정비구역 면적 | 129,891.40 ㎡ |
| 용적률 및 건폐 | 216% / 32% |
| 토지등 소유자 수 | 1,530명 |
| 조합원 수 | 1,505명 |
| 비례율 | 107.58% |
| 조합원분양가 예상 | – 25평 7.6억 (평당 3,040만원) – 34평 10.06억 (평당 2,958만원) |
재건축 추진현황
| 일자 | 진행현황 |
| 2015.02.17 | 정비구역 지 |
| 2015.11.23 | 추진위원회 승인 |
| 2016.07.29 | 조합설립인가 |
| 2017.09.07 | 사업시행인가 |
| 2018.09.03 | 관리처분인가 |
| 2023.12.06 | 철거신고 |
| 2025~2026년 | 분양 |
| 2028년 | 입주예정 |
정비구역 지정 및 관리처분인가
방배13구역은 2015년 2월 17일 정비구역으로 지정되었으며, 2017년에는 관리처분인가가 신청되었습니다. 이로 인해 재건축 초과이익환수제 적용을 받지 않게 되었습니다.
사업 지연 원인과 진행 현황
사업은 종교시설 보상 문제와 오염토 정화 작업 등으로 인해 일정이 지연되었습니다. 그러나 현재는 철거가 마무리된 상태입니다.
서울시 건축심의 반영 및 정비계획안 변경
2024년 5월 서울시 건축심의 반영으로 정비계획안이 변경되었으며, 이에 따라 기존 평형이 삭제되거나 새로운 평형이 신설되었습니다. 이로 인해 조합원 분양 신청을 다시 해야 하며, 분양가도 변동될 예정입니다.
재분양 일정 및 예상 시기
2024년 하반기부터 2025년 상반기 사이에 조합원 재분양 신청이 진행될 예정입니다. 이후 일반분양 일정은 2025년으로 예상됩니다.
분양평형 및 세대수
| 전용면적 | 분양평형 | 세대수 | 평형비율 | 조합원분양가 |
| 39㎡ | 18 | 52(임대 26) | 소형 41% | 5.2 억 |
| 59㎡ | 25 | 857(임대 274) | 7.6 억 | |
| 84㎡ | 34 | 954(임대 75) | 국평 43% | 10.06 억 |
| 112㎡ | 45 | 118 | 대형 16% | 13.3 억 |
| 125㎡ | 50 | 168 | 15.2 억 | |
| 162㎡ | 61 | 68 | 21.7 억 | |
| 합계 | | 2,217(임대 375) | 임대 16.9% | |
조합원 분양가
조합원 분양가는 25평형이 약 7.6억 원, 34평형은 약 10.06억 원으로 책정될 예정입니다. 하지만 서울시 건축심의 변경에 따라 평형이 조정되면서 분양가는 변동이 있을 수 있습니다.
배치도 및 평면도
29 타입
39A 타입
39B 타입
39C 타입
59A 타입
59B 타입
👉 2025년 최고의 분양아파트 베스트7 로또아파트 바로 확인해 보세요.
2025년 최고의 분양아파트 베스트 784A 타입
84B 타입
124 타입
매물 시세 및 조합원 분양가 전망
2024년 12월 현재 시세 및 매물 분석
2024년 12월 3일 기준, 네이버 매물 시세는 최저가가 20.8억 원으로, 해당 매물의 경우 권리가 5.8억 원에 프리미엄이 15억 원이 붙어 34평 분양 신청이 가능한 조건입니다. 이 매물은 34평 이상 평형 공급 세대수에 해당되어 최소 34평의 신청이 가능합니다.
조합원 분양가 상승 추세
현재 조합원 분양가는 34평 기준으로 약 10억 원 초반으로 예상되고 있으며, 방배5구역의 조합원 분양가가 13.7억 원이었던 점을 고려할 때 방배13구역도 유사한 수준일 것으로 보입니다. 이는 향후 분양가가 지속적으로 상승할 가능성을 시사합니다.
최종 구매가 예상
따라서 최종적으로 34평 기준으로 구매하는 경우, 금융비용을 제외하고 5.8억 원의 권리가 + 15억 원의 프리미엄 + 8억 원의 추가 분담금(예상 13.8억 원)으로 계산하면 약 28.8억 원의 구매가가 예상됩니다. 현재 상황에서는 큰 목돈을 투자하는 조합원 매물은 메리트가 떨어지는 것으로 보입니다.
강남권 청약 및 매수 기회
그러나 강남권 청약에 가점이 낮아 당첨이 어려운 경우, 현금 자산이 30억 원 이상인 신흥 중산층에게는 30억 원 이하로 강남 신축 아파트를 구매할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.
일반분양 예상 분양가 및 투자가치
방배13구역의 일반분양 물량은 547세대이며, 이는 조합원 재분양 신청 후 확정될 예정입니다. 현재 예상되는 분양가는 전용 34평 기준으로 약 22억 원대로, 방배5구역 디에이치방배와 비슷한 수준이 될 것으로 보입니다. 방배13구역은 서울시 서초구 방배동에 위치한 만큼, 입지 우수성에 비해 분양가는 고가로 예상됩니다. 따라서, 강남권 신축 아파트에 관심이 있는 사람들에게 좋은 기회가 될 것입니다.
2024년 12월 3일 기준으로 방배13구역의 매물 시세는 최저 20.8억 원으로, 권리금 5.8억 원에 프리미엄 15억 원이 붙은 매물이 등장했습니다. 현재 34평 기준 조합원 분양가는 약 10억 원 초반으로 예상되며, 향후 분양가 상승이 예상됩니다. 방배5구역의 시세를 참고하면 방배13구역의 분양가는 더욱 높아질 가능성이 큽니다.
방배13구역 재건축은 교통, 자연 환경, 생활 편의시설이 모두 갖춰져 있어 강남권 신축 아파트로서의 가치를 지니고 있습니다. 특히 강남3구에서의 시세 상승은 꾸준히 이어지고 있기 때문에, 방배13구역의 아파트는 안정적인 투자처로 주목받을 것입니다. 2025년부터 시작되는 분양 일정에 맞춰 더욱 많은 관심을 받을 것으로 예상됩니다.