강세종씨는 A주택의 재개발 사업이 진행되는 동안 B주택을 취득하고 1년 이상 거주했으나, B주택을 사업시행인가일 전에 취득해 비과세 특례를 적용받지 못했습니다. 대체주택 비과세 특례는 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득한 경우에 적용되므로, 사업시행인가일 이전에 B주택을 취득한 강씨는 비과세를 받지 못합니다.
대체주택 비과세 특례를 받기 위해서는 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고, 1주택 소유 상태에서 1년 이상 거주해야 하며, 양도는 재개발·재건축 주택이 완성되기 전 또는 완성된 날로부터 3년 이내여야 합니다. 이를 미리 계획하고 대체주택 취득 및 양도를 준비해야 비과세를 적용받을 수 있습니다.
👉 재개발 특수물건 입주권 보러가기대체주택 비과세 특례 사례
- 강세종씨는 A주택의 재개발사업이 진행되면서 2022년 3월에 B주택을 취득하고 거주하다가 2024년 2월에 이를 양도했습니다. 그는 B주택에 1년 이상 거주하며 대체주택 특례에 따라 비과세를 신청했으나, B주택을 사업시행인가일 전에 취득한 관계로 비과세를 적용받지 못했습니다.
- 대체주택 특례는 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득한 경우에만 적용되므로, 강세종씨는 비과세 혜택을 받지 못하게 되었습니다.
- 따라서, 사업시행인가이후에 대체주택을 구매했으면 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있었으나 양도세 1억 7천3백만원의 세금을 납부하여야 했습니다.
사례설명
대체주택 비과세 특례는 재개발·재건축 사업시행기간 동안 거주할 대체주택을 사업시행인가일 이후에 취득하는 경우에만 적용됩니다. 강세종씨는 B주택을 사업시행인가일 전에 취득하였기 때문에, 해당 비과세 특례의 적용을 받을 수 없습니다. 이로 인해 강세종씨는 양도소득세를 비과세로 처리할 수 없게 되어, 양도소득세 173백만원이 부과될 수밖에 없었습니다.
대체주택 비과세특례 요건
대체주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 아래와 같은 요건을 충족해야 합니다:
- 대체주택 취득 요건
- 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해야 합니다.
- 대체주택을 취득할 당시, 1주택이어야 합니다.
- 거주 요건
- 대체주택에서 1년 이상 거주해야 합니다.
- 양도 요건
- 재개발·재건축 주택이 완성되기 전 또는 완성된 날로부터 3년 이내에 대체주택을 양도해야 합니다.
- 신축주택의 경우, 재개발·재건축 주택이 완성된 후 3년 이내 이사하여 1년 이상 거주한 후 양도해야 합니다.
이 요건들을 모두 충족해야만 비과세 특례를 적용받을 수 있으므로, 해당 조건들을 미리 확인하고 준비하는 것이 중요합니다.
절세팁
재개발·재건축 사업시행기간 동안 대체주택을 취득하고 양도하는 경우, 비과세 적용 여부는 취득 시점과 양도 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해야 하며, 양도 시점도 중요한 요소입니다.
따라서 비과세 혜택을 누리기 위해서는 대체주택 취득과 양도를 비과세 요건에 맞춰 정확히 계획하는 것이 필요합니다. 이를 위해 아래 사항들을 고려해야 합니다:
- 대체주택 취득 시점: 반드시 사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득해야 하므로, 이 시점을 정확히 파악하고 그에 맞춰 주택을 선택해야 합니다.
- 거주 기간: 대체주택에서 최소 1년 이상 거주해야 하므로, 거주 계획도 세워야 합니다.
- 양도 시점: 재개발·재건축 주택이 완성되기 전이나 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
재개발 재건축 설명
조합원입주권의 정의 (소득법§88)
“조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다.
재개발 재건축 추진절차
- 재개발사업은 주로 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 진행됩니다. 이 사업은 주거환경을 개선하고, 상업지역이나 공업지역 등에서 도시 기능을 회복시켜 상권을 활성화하는 등의 목적을 가지고 있습니다. 쉽게 말해, 낙후된 지역을 전면적으로 재정비하여 새로운 주거지 및 상업지구를 만들어냅니다.
- 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나, 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 이루어집니다. 주로 기존의 오래된 아파트 등을 대상으로 하여, 건물의 구조나 설비를 개선하고, 주거환경을 현대화하는 사업입니다. 즉, 기존의 건물을 철거하고 새로 건축하여 주거환경을 향상시키는 것을 목표로 합니다.
- 추진절차
– [1단계] 사업준비 단계 : 기본계획 수립, 정비구역 지정
– {2단계] 사업시행 단계 : 조합설립, 사업시행인가
– [3단계] 관리처분계획 단계 : 분양신청(조합원), 관리처분계획인가
– [4단계} 완료단계 : 착공 및 일반분양, 이전고시 및 청산
재개발 재건축 권리 전환시기
재개발·재건축사업이 진행될 때, 사업시행 단계별로 부동산의 소유권이 변화하는 과정이 있습니다. 기존의 종전주택이 조합원 입주권으로 전환되고, 이후 재건축주택의 준공일(사용승인일)에 부동산으로 다시 전환됩니다.
양도소득세법에 따르면, 정비사업 진행 중인 부동산을 취득할 때, 그 부동산이 관리처분계획인가일 전에 매수되면 부동산 취득으로 간주되고, 이후에 매수되면 입주권 취득으로 간주됩니다. 이는 조합원 입주권이 언제 전환되는지에 따라, 그 취득 시점에 따라 세법상 적용되는 규정이 달라짐을 의미합니다.
조합원입주권의 전환 시기는 다음과 같습니다:
- 재건축·재개발: 관리처분계획인가일
- 소규모 재건축: 사업시행계획인가일
- 자율주택정비·가로주택정비·소규모 재개발: 사업시행계획인가일 (2022.1.1. 이후 조합원 입주권에 포함됨)
따라서, 해당 일정에 따라 부동산 취득 및 입주권 전환 시점이 달라지고, 이에 따라 세금 관련 처리가 달라질 수 있습니다.
관련사례
관련 사례1
대체주택 특례 적용 시 “1주택을 소유한 1세대”의 판단 시점
( 기획재정부 재산세제과-1270, 2023.10.23. )
「소득세법 시행령」 제156조의2제5항(이하 “특례규정”이라 한다)은 대체주택 취득일을 기준으로 1주택을 소유한 1세대인 경우에 적용되는 것이며, 귀 질의와 같이 대체주택 취득일 현재 2주택 이상을 소유한 경우에는 해당 특례규정이 적용되지 않는 것입니다. 동 해석은 회신일 이후 결정· 경정하는 분부터 적용됩니다.
관련 사례2
대체주택에서 세대전원이 1년 이상 거주하여야 대체주택 특례가 적용되는지 여부
( 기획재정부 재산세제과-932, 2023.8.7. )
「소득세법 시행령」 제156조의2제5항제1호의 규정을 적용함에 있어, 재개발 사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 세대원 전원이 거주(취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우도 포함)해야 하는 것입니다.
👉 전세보증보험 비교 추천 👉 자동차 연납 신청방법