공유자 우선매수와 채권자 매수신청은 법원 경매에서 중요한 제도로, 각기 다른 조건과 절차를 가집니다. 공유자는 최고가매수인의 가격을 확인 후 우선매수를 결정할 수 있어 경매 참가자의 희생을 전제로 합니다. 반면, 채권자는 무잉여 경매 방지를 위해 매각 전에 매수신청을 해야 합니다. 두 제도의 차이를 이해하면 경매 절차에서 유리한 입지를 점할 수 있습니다.
공유자 우선매수와 채권자 매수신청
공유자 우선매수란 무엇인가?
공유자 우선매수제도는 부동산 경매에서 공유자가 다른 사람보다 우선적으로 매수할 수 있는 기회를 부여하는 제도입니다. 이 제도는 법원에서 경매에 참여한 최고가 매수인의 가격을 공개하고, 공유자가 이를 보고 우선 매수할지 결정하는 방식으로 운영됩니다. 민사집행법 제140조 제1항에 따라, 공유자는 매각기일까지 보증금을 제공하고 최고가 매수인의 가격과 동일한 금액으로 매수를 신청할 수 있습니다.
공유자 우선매수청구권은 공유자에게 특혜를 주는 제도로 폐지주장이 많으나, 지분권자간의 갈등으로 인한 낭비와 분쟁을 방지하기 위한 목적으로 만들어진 제도입니다. 경매를 하시는 분이라면 지분경매의 의미와 활용방법에 대해 이해를 통해 상당한 수익을 얻을 수 있습니다.
지분경매 필승전략 바로가기채권자 매수신청이란?
채권자 매수신청 제도는 민사집행법 제102조에 근거하여, 채권자가 경매에 응찰하는 제도입니다. 이 제도는, 경매에서 남은 금액이 없거나 기대할 수 없는 경우, 즉 경매에서 잉여 금액이 없을 경우, 채권자가 집행비용과 선순위 채권액을 변제한 뒤 잉여 금액이 있다면 그 금액을 매수하는 방식으로 진행됩니다. 만약 잉여 금액이 없다면, 채권자는 법원에 “유 잉여 금액으로 매수하겠다”고 신고할 수 있습니다.
실무에서는 후순위 채권자가 경매를 신청할 때, 집행비용과 선순위 채권액을 초과하는 금액으로 매수신청을 하는 경우가 많습니다. 이러한 상황에서 채권자는 매수신청 금액 이상으로 응찰하는 제3자가 없을 경우, 매각기일에 출석하지 않더라도 최고가 매수인이 되는 경우가 발생할 수 있습니다. 이는 경매에서 채권자가 채권 회수의 극대화를 위해 이 제도를 악용하는 사례로 볼 수 있습니다.
이 제도는 경매에서 채권 회수 가능성을 높이지만, 때로는 채권자가 매수신청 금액보다 더 높은 가격을 제시하는 응찰자에게 불리한 결과를 초래할 수 있습니다.
공유자 우선매수와 채권자 매수신청의 차이점
공유자 우선매수와 채권자 매수신청은 서로 다른 조건과 절차를 갖습니다.
- 매수인 결정 방식: 공유자 우선매수는 동일 금액일 경우 공유자가 매수인이 되지만, 채권자 매수신청에서는 응찰자가 높은 금액을 제시하면 매수인이 됩니다.
- 입찰보증금: 공유자 우선매수는 최저 매각가의 10%만 보증금으로 준비하면 되지만, 채권자 매수신청은 매수신청 금액과 최저 매각가의 차액을 보증금으로 요구합니다.
- 신청 시점: 공유자 우선매수는 매각기일 전후 모두 가능하지만, 채권자 매수신청은 매각기일 전에만 가능합니다.
무잉여 경매와 채권자의 선택
무잉여경매란 부동산 경매에서 유찰이 여러 번 발생하여 경매에서 낙찰이 이루어지지 않고, 경매 집행법원이 최저매각가격을 정한 뒤 경매채권자에게 이를 통보하는 상황을 의미합니다. 이 때, 경매 절차가 무잉여 상태로 취소될 수 있다는 사실을 채권자에게 알리게 되며, 채권자는 향후 경매 진행을 어떻게 할 것인지를 결정해야 합니다.
채권자가 취할 수 있는 주요 대응 방법은 다음과 같습니다:
- 법원의 무잉여 매수통지에 이의 제기: 채권자는 법원의 통지가 잘못되었다고 판단되면 이의 제기를 통해 경매가 계속 진행되도록 할 수 있습니다.
- 최저매각가격 이상의 금액으로 입찰: 법원의 통지를 인정하고, 채권자는 최저매각가격 이상으로 입찰할 것을 신고하고 보증금을 제공한 후 경매에 참여하여 낙찰을 받을 수 있습니다.
- 답변서 제출하지 않기: 만약 채권자가 경매물건에 대해 낙찰을 받기 원하지 않으면, 답변서를 제출하지 않음으로써 경매가 취소될 수 있습니다.
경매 절차에서 무잉여경매가 발생할 가능성은 경매에 신청된 부동산에 부과된 특별우선채권이 많을 경우입니다. 이러한 특별우선채권은 주로 필요비, 유익비, 최우선변제금, 당해세와 관련된 채권으로, 해당 채권들이 많을 경우 경매에서 잉여 금액이 남지 않아 경매가 취소될 수 있습니다.
- 필요비와 유익비는 비용상환청구권에 해당하며, 배당청구가 이루어지지 않으면 유익비로 처리됩니다.
- 최우선변제금에는 주택 및 상가의 최우선 소액 보증금, 체불 임금, 체불 퇴직금 등이 포함됩니다.
- 당해세는 집행목적물에 부과된 국세와 지방세로, 국세에는 상속세, 증여세, 종합부동산세 등이 있으며, 지방세에는 재산세, 자동차세, 지방교육세 등이 포함됩니다.
따라서 경매 절차에서 특별우선채권이 많은 경우, 경매가 진행되더라도 무잉여로채권(필요비, 유익비, 최우선변제금 등)을 고려해야 무잉여 취소 가능성을 줄일 수 있습니다.
채권자 매수신청 법적근거
민사집행법 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소)
①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.
②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.
③제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
결론
공유자 우선매수와 채권자 매수신청은 법원 경매에서 자주 등장하는 제도입니다. 두 제도의 차이와 절차를 정확히 이해한다면 경매 참가자에게 유리한 전략을 세울 수 있습니다. 경매 초보자라면 사례를 통해 실무를 익히고, 각 제도의 법적 조건과 실무적 활용법을 숙지하시길 바랍니다.