법정지상권은 부동산등기부에 등기가 되지 않아도 건물이 토지사용권을 확보할 수 있는 권리입니다. 부동산경매에서는 꽤 어렵고 까다로운 특수권리인데요. 너무 어려운 분석보다 성립요건에 대한 명확한 이해를 바탕으로 실제 경매에 접근해 보시기 바랍니다. 이 글에서는 법정지상권 개요, 종류, 성립요건, 경매에서의 접근방법, 입찰전 조사방법, 입찰후 조치 등에 대해 상세히 소개해 드립니다.
법정지상권 개요
법정지상권은 건물 소유자가 법적 요건을 충족하면, 타인의 토지를 합법적으로 사용할 수 있는 권리를 자동으로 부여받는 제도입니다. 이는 약정지상권과 달리 부동산등기부에 별도로 등기할 필요가 없습니다.
법정지상권의 종류
- 건물 전세권과 법정지상권
토지와 건물의 소유자가 동일했을 때, 건물에만 전세권이 설정되었고 이후 토지가 매매나 증여 등으로 다른 소유자에게 이전되었을 경우, 토지의 새로운 소유자는 건물 소유자에게 자동으로 지상권을 부여한 것으로 간주됩니다. - 일반적인 법정지상권
저당물이 경매로 넘어가 토지와 그 위에 있는 건물의 소유자가 달라지면, 토지 소유자는 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 간주됩니다. 그러나 지료(사용료)는 당사자의 요청에 따라 법원이 정하게 됩니다. - 입목에 관한 법률에 의한 법정지상권
입목은 토지에 자생한 수목을 집합적으로 의미하며, 해당 입목에 대해 소유권보존등기가 되어 있는 경우, 입목이 경매되거나 다른 이유로 토지와 입목의 소유자가 달라질 경우, 토지 소유자는 입목 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 간주됩니다. - 가등기담보에 의한 법정지상권
가등기담보를 설정한 경우에도 법정지상권이 성립할 수 있으며, 이는 특정 담보물에 대해 지상권이 설정된 상황에서 발생하는 권리입니다.
법정지상권 성립요건
- 토지와 건물의 소유자가 동일하여야 한다.
법정지상권이 성립하려면, 최초에는 토지와 그 위에 있는 건물의 소유자가 동일해야 합니다. - 저당권 설정 당시 지상에 건물이 존재하여야 한다.
저당권이 설정될 당시, 그 토지 위에 반드시 건물이 존재해야 하며, 건물은 등기된 것이 아니어도 상관없습니다. 미등기건물, 무허가 건물, 그리고 해체가 용이하지 않은 가건물도 포함됩니다. 법률상 건물로 인정되려면, 최소한 기둥, 지붕, 주벽 등이 구비되어야 합니다. - 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라져야 한다.
법정지상권은 경매를 통해 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때 성립합니다. 여기서 말하는 경매는 저당권 실행에 의한 임의경매를 의미하며, 강제경매의 경우에는 관습법상 법정지상권이 성립합니다. - 법정지상권은 단독저당의 경우에만 성립된다.
관습법상 법정지상권
관습법상 법정지상권이란?
관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 동일인 소유였던 상태에서, 이후 매매 등으로 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때 발생하는 권리입니다. 이 경우, 특별히 건물을 철거한다고 하는 등의 특약이 없다면, 건물 소유자는 관습법에 따라 등기 없이도 당연히 지상권을 취득하게 됩니다.
- 핵심 포인트
관습법상 법정지상권은 등기 없이 성립할 수 있다는 점이 특징입니다. 이는 판례에서 인정한 것으로, 건물 소유자가 토지의 소유자와 달라진 상황에서도 법적으로 지상권을 자동으로 취득하게 된다는 의미입니다. - 성립 요건
- 토지와 건물이 동일인 소유였으나, 이후 소유자가 달라진 경우
- 특별한 계약(건물 철거 등의 특약)이 없는 한, 건물 소유자는 관습법에 의해 지상권을 취득
따라서, 매매 등의 이유로 토지와 건물의 소유자가 분리된 후에도 건물 소유자는 지상권을 취득할 수 있으며, 이는 법적 분쟁에서 중요한 근거로 사용될 수 있습니다.
판례
관습상의 법정지상권은 동일인의 소유이던 토지와 그 지상건물이 매매 기타 원인으로 인하여 각각 소유자를 달리하게 되었으나 그 건물을 철거한다는 등의 특약이 없으면 건물 소유자로 하여금 토지를 계속 사용하게 하려는 것이 당사자의 의사라고 보아 인정되는 것이므로 토지의 점유 · 사용에 관하여 당사자 사이에 약정이 있는 것으로 볼 수 있거나 토지소유자가 건물의 처분권까지 함께 취득한 경우에는 관습상의 법정지상권을 인정할 까닭이 없다 할 것이어서, 미등기 건물을 그 대지와 함께 매도하였다면 비록 매수인에게 그 대지에 관하여만 소유권이전등기가 경료되고 건물에 관하여는 등기가 경료되지 아니하여 형식적으로 대지와 건물이 그 소유 명의자를 달리하게 되었다 하더라도 매도인에게 관습상의 법정지상권을 인정할 이유가 없다(대법원 2002. 6. 20. 선고 2002다9660 전원합의체 판결)
관습법상 법정지상권과 가압류
관습법상 법정지상권은 동일한 소유자에게 속한 토지와 건물이 매매, 경락 등의 적법한 원인으로 인해 소유자가 달라질 때, 건물 소유자가 토지 소유자에 대해 그 건물에 대해 인정되는 지상권입니다. 이 권리는 대법원 판례에 의해 인정된 제도입니다. 그러나 경락 이전에 가압류가 되어 있으면, 소유자 동일성을 판단하는 시점에 대해 서로 상반된 대법원 판결이 있습니다.
- 대법원 1970년 판결 (70다1454)
- 경락 시 소유자 동일성 기준: 이 판결은 경락 당시를 기준으로, 경락 당시 토지와 건물이 동일인 소유라면 법정지상권이 인정된다고 판단했습니다. 즉, 경락 전에 압류가 있었더라도, 경락 시점에서만 토지와 건물이 동일인 소유라면 충분하다는 입장입니다.
- 대법원 1990년 판결 (89다카24094)
- 가압류 시 소유자 동일성 기준: 이 판결은 가압류 당시를 기준으로, 가압류가 경매로 이어진 경우 그 이후의 소유권 이전등기는 가압류의 처분금지 효력에 의해 무효로 보고, 가압류 당시 소유자와 경락 당시 소유자가 동일해야 법정지상권이 인정된다고 판시했습니다. 즉, 경락 전에 가압류가 있었다면, 가압류 후의 이전등기는 무효가 되어야 한다는 입장입니다.
따라서 경락이 이루어진 경우, 가압류 후 소유권 이전등기는 무효로 취급되며, 가압류 당시의 소유자와 경락 당시의 소유자가 동일해야 법정지상권이 인정됩니다. 이는 대법원 1990년 판결의 원칙에 따라야 하며, 1970년 판결은 더 이상 유효하지 않다는 결론에 이를 수 있습니다.
법정지상권 및 관습법상 법정지상권
| 구분 | 법정지상권(민법 366조) | 관습법상 법정지상권 |
| 1.토지와 건물 소유자의 동일성 필요 | 근저당권 설정 당시 토지 소유자와 건물 소유자가 동일 소유자에게 속할 것 | 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속하고 있어야 한다. |
| 2. 저당권 설정 당시 건물의 존재가 필요 | 최선순위의 근저당권 설정 당시 먼저 건물이 존재할 것 | 관습법상 지상권은 관습법에 의해 성립하기 때문에 당연히 성립하는 것으로서 등기를 요하지 않는다.(취득 당시 소유자, 전득자 모두에게 주장 가능) |
| 3. 토지와 건물의 일방 또는 쌍방에 관한 근저당권 설정 | 토지와 건물의 어느 한 쪽 또는 둘 위에 근저당권 성립 | 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다. |
| 4. 경매로 인한 건물과 토지에 대한 소유의 분리 | 경매로 인하여 소유자가 달라질 것, 임의경매, 강제경매 모두 인정 | 토지, 건물 하나가 매매 가타의 원인으로 처분되어 토지 소유자와 건물 소유자가 다르게 되었을 것 |
지상건물 적법한 토지사용권리
- 건물 소유주가 토지 소유자일 경우
건물과 토지가 동일한 소유자에게 속하는 경우, 건물 소유자는 특별한 법적 절차 없이 해당 토지를 자유롭게 사용할 수 있습니다. - 법정지상권
경매를 통해 토지와 건물의 소유자가 달라질 경우, 토지 소유자는 자동으로 건물 소유자에게 지상권을 부여한 것으로 간주됩니다. 다만, 지료(사용료)는 법원의 결정에 따라 조정됩니다. - 관습법상 법정지상권
매매, 상속, 증여, 강제경매 등을 통해 토지와 건물의 소유자가 달라지면서, 별도의 철거 특약이 없을 경우, 건물 소유자는 적법하게 토지를 사용하고 점유할 권리를 가집니다. - 약정지상권
타인의 토지를 사용할 사람이 토지 소유자와 사용에 대한 약정을 체결한 후, 해당 내용을 부동산 등기부에 등기하면, 이를 통해 지상권이 성립합니다. - 민법 제622조에 의한 차지권
토지 임대차 계약에 의해 토지 임차인이 건물을 지었고, 그 건물의 보존등기를 자신 명의로 했다면, 토지 임차인이 토지의 임대차 계약을 등기하지 않은 상태에서 토지 소유권이 변경되더라도, 토지 양수인에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. - 분묘기지권
분묘기지권은 다른 사람의 토지 위에 묘를 설치한 경우 발생할 수 있는 권리로, 이는 관습법에 의해 인정됩니다. 성립 요건은 다음과 같습니다:- 토지 소유자의 승낙을 받고 묘를 설치한 경우
- 토지 소유자의 승낙 없이 묘를 설치하고 20년 동안 평온하고 공연하게 점유한 경우
- 자기 토지에 묘를 설치한 사람이 해당 묘를 이전한다는 특약 없이 토지를 매매한 경우
법정지상권 접근방법
지상건물이 존재하는 토지가 경매에 나왔을 경우, 가장 먼저 해야 할 일은 해당 건물이 등기 가능한지 여부를 확인하는 것입니다. 만약 건물 소유자와 협상이 원활히 이루어지지 않으면, 토지 소유자는 건물에 대한 보존등기를 대위로 진행하여, 이후 강제집행을 할 수 있습니다. 미등기 건물의 경우, 보존등기를 위해서는 건축물 관리대장, 건축 허가나 신고서류 등 필요한 증빙서류를 입찰 전에 철저히 조사해야 합니다.
1. 법정지상권이 성립되는 경우 접근방법
- 1차 접근방법: 지상건물에 임차인이 존재할 경우, 임차인이 건물 소유자에 대한 보증금 반환 청구소송을 제기하도록 하여 건물 강제경매를 진행합니다.
- 낙찰받고 1년 후 권리행사: 지료에 대한 양 당사자 간 합의가 이루어져야 하지만, 만약 합의가 되지 않으면 법원에 청구하여 지료를 확정하고, 지급 기간은 1년입니다. 만약 건물 소유자가 1년 이내에 지료를 지급하지 않으면, 토지 소유자는 건물 소유자의 채무불이행을 이유로 강제경매를 신청할 수 있습니다.
- 낙찰받고 최소 2년 후 권리행사: 지상권자가 2년 이상 지료를 지급하지 않으면, 지상권 설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우, 지상권이 소멸된다고 통보하면 법정지상권은 소멸하게 됩니다. 미지급 상태가 지속되면, 불법 점유를 원인으로 손해배상청구소송을 제기하거나, 건물 철거소송을 통해 지상건물을 철거하는 절차를 진행합니다.
2. 법정지상권이 성립하지 않는 경우 접근방법
- 건물철거 및 토지인도청구권 가처분등기 집행
지상건물에 대해 건물 철거와 토지 인도 청구권을 피보전 권리로 하는 가처분등기를 진행합니다. - 건물철거소송 제기
지상건물이 토지에 대해 적법한 사용권을 갖지 않음을 이유로 건물 철거소송을 제기합니다. - 불법점유를 원인으로 한 손해배상청구소송 제기
불법 점유로 인해 토지 소유자가 입은 손해를 이유로 손해배상청구소송을 제기합니다. - 지상건물의 점유자에 대한 강제퇴거
건물 점유자에 대해 강제퇴거 집행을 한 후, 불법 점유를 원인으로 손해배상청구소송을 제기합니다.
입찰 전 조사방법 및 낙찰 후 조치
입찰 전 조사방법
법정지상권이 성립할 경우 낙찰자의 권리가 제한되므로, 철저한 현장 확인과 자료 조사가 필요합니다.
- 경매정보 확인
매각물건 중 매각 제외되는 건물이 있다면, 해당 건물이 매각 제외되었는지 확인하고 사진 자료 등을 통해 해당 건물이 무엇인지 파악합니다. 현장에서 다시 확인하고, 매각 제외된 원인도 함께 확인해야 합니다. - 등기부 및 건축물 대장 확인
건물의 소유자를 파악하기 위해 등기부, 건축물 대장 등 공적 자료를 확인합니다. 만약 자료가 없다면, 탐문 활동을 통해 건물 소유자를 확인합니다. 특히 건물이 상속된 경우에는 등기부가 없거나 상속등기가 되어 있지 않아도 소유자는 동일성을 유지합니다. - 건물만 매각 시 주의사항
지상권이 성립하는 조건이 확실한 경우에만 입찰을 진행해야 하며, 이전에 토지가 경매된 건물은 지상권 해지 여부를 확인하는 것이 중요합니다. - 건축시기 확인
건축시기 및 관련 서류를 확인하는 것이 중요합니다. 착공 신고일, 사용 승인일, 항공 사진 등을 통해 건축 시기를 탐문하고, 주변 주민이나 중계업소 등을 방문하여 추가 정보를 수집합니다. 또한, 채권자가 금융권이라면 대출 시 감정평가 여부를 확인하고 건물의 존재 여부를 다시 점검해야 합니다.
낙찰 후 조치
- 법정지상권 성립 시 사용 및 지료 청구
법정지상권이 성립하면, 낙찰자는 지상 건물의 사용에 대해 승낙을 해야 하며, 그 대가로 지료를 청구할 수 있습니다. 지료는 일반적으로 통상적으로 산정된 금액의 연 3~4.5%로 책정되지만, 임대가 활발하지 않은 지역에서는 이 비율이 더 낮을 수 있습니다. - 지료 청구소송
지료에 대한 협의가 이루어지지 않거나 이견이 있을 경우, 지료 청구소송을 진행할 수 있습니다. 판결이 있을 경우, 이후 소멸청구 가능성과 분쟁을 피하기 위해 등기를 하는 것이 좋습니다. - 연체 시 지상권 해지 및 강제경매
지료를 2년 이상 연체한 경우, 토지 소유자는 지상권 해지를 통보할 수 있으며, 연체된 지료를 원인으로 강제경매를 신청할 수 있습니다. 이때, 건물 철거 및 토지 반환 소송도 병행할 수 있습니다. - 법정지상권 존속기간
법정지상권은 기본적으로 30년의 존속기간을 가집니다. 존속기간 만료 시, 당사자 간에는 갱신 청구 의무나 권리가 없으며, 대신 지상물 매수 청구권이 발생합니다. - 법정지상권 불성립 시
법정지상권이 성립하지 않으면, 낙찰자는 건물 매수 협의를 하거나, 토지 임대, 건물 철거 및 토지 반환 소송을 진행할 수 있습니다. 철거 소송 전에 가처분 신청을 통해, 추후 건물 경매 시 유리한 결과를 얻을 수 있습니다. - 건물만 매각 시 토지 소유자의 가처분
건물만 매각된 경우, 토지 소유자가 건물 철거를 위한 가처분을 신청하면, 이는 입찰자에게 인수됩니다.
법정지상권 관련 사항
1. 도시철도법 등에 의한 구분지상권
구분지상권은 선순위와 후순위에 관계없이 모두 인수됩니다. 이는 도시철도법 등에서 정의된 구분지상권의 특성에 따라, 매각 시 구분지상권이 설정된 토지와 건물에 대해 낙찰자가 인수하게 됩니다.
2. 법정지상권과 유치권의 다툼
법정지상권과 유치권 간의 다툼에서, 법정지상권이 승리합니다. 건물의 점유자가 건물 소유자에게 유치권을 주장하더라도, 그 건물의 존재와 점유가 토지 소유자에게 불법행위가 되는 경우, 유치권을 주장하여 토지 소유자에게 대항할 수 없습니다.
3. 입목법정지상권 성립요건
- 성립요건
입목법정지상권이 성립하려면 다음과 같은 조건이 충족되어야 합니다:- 저당권 설정 시, 토지 위에 입목이 존재해야 합니다.
- 저당권 설정 당시, 토지와 입목이 동일 소유자에게 귀속되어 있어야 합니다.
- 경매나 기타 사유로 인해 토지와 입목의 소유자가 변경되어야 합니다.
4. 타인 소유의 토지에 수목을 식재한 경우
- 수목의 소유권
타인의 토지에 수목을 식재한 경우, 그 수목의 소유권은 수목을 식재한 사람에게 귀속됩니다. 또한 농작물의 경우 항상 경작자가 소유하게 됩니다.
5. 매각 제외 건물의 경우
- 토지만 낙찰받았을 경우
매각 제외된 건물이 있을 경우, 토지만 낙찰받은 경우에도 부동산 인도 명령이 내려집니다. 즉, 건물은 제외되지만, 토지에 대한 소유권이 인정되고 인도 절차가 진행됩니다.
6. 아파트 대지권의 낙찰
- 수익성 및 시간
아파트 대지권을 낙찰받으면 큰 수익을 기대할 수 있지만, 통상적으로는 2~3년이 걸립니다. 낙찰 후, 소송을 통해 매달 지료 수입을 얻고, 대지권을 매각할 때 큰 수익을 얻을 수 있습니다.
7. 분묘기지권 성립요건
- 성립요건
분묘기지권은 다음과 같은 조건을 충족할 때 성립합니다:- 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우.
- 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치하고, 20년 동안 평온하고 공연하게 점유하여 시효취득한 경우.
- 자기소유의 토지에 분묘를 설치한 후, 그 분묘기지에 대한 소유권을 보유하거나 분묘 이전의 약정 없이 토지를 처분한 경우.
- 분묘기지권의 특성
분묘기지권은 다른 사람의 토지에 설치된 묘에 대해 관습법상 인정되는 지상권과 유사한 권리입니다. 토지 매수인은 묘지 이전 요구를 거절할 수 있으며, 사용료 지급을 요구할 수도 없습니다. 다만, 2001년 1월 13일 이후 설치된 묘지에 대해서는 장사 등에 관한 법률에 따라 토지 소유자의 승낙 없이 설치된 묘에 대해서는 분묘기지권이 인정되지 않습니다.
강제경매와 임의경매에서의 법정지상권 분석
1. 강제경매에서의 법정지상권
강제경매에서 법정지상권이 성립하는지 여부는 강제경매 절차의 진행 시점에 따라 달라집니다.
- 성립 요건
강제경매에서 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 매수인에게 이전되면, 그 이전이 이루어진 시점에서 건물 소유를 위한 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 **‘토지와 건물이 동일인 소유에 속했는지’를 판단하는 시기가 경매 절차가 시작되는 시점이 아니라, 압류 또는 가압류의 효력이 발생한 시점이라는 것입니다. 즉, 법정지상권은 압류나 가압류 당시 토지와 건물이 동일 소유자인지 여부에 따라 판단됩니다. - 강제경매에서 법정지상권이 성립하는 경우는, 경매 시 선순위 근저당권이 없는 경우에 한해 법정지상권이 인정됩니다. 이때, 대지와 그 위의 건물이 동일인 소유일 때 법정지상권이 성립하며, 이전의 판례에서는 강제경매 매각대금이 납부된 시점에 법정지상권이 성립한다고 봤습니다.
2. 임의경매에서의 법정지상권
임의경매에서 법정지상권이 성립하는지 여부는 주로 근저당권 설정 시점과 그 이후 건물 축조 여부에 따라 달라집니다.
- 근저당권 설정 후 건물 축조 시 법정지상권의 성립 여부
임의경매에서 근저당권이 설정된 후, 해당 토지에 건물이 축조된 경우, 법정지상권이 성립하지 않습니다. 이 경우, 법정지상권은 불성립(철거) 대상으로 간주됩니다.- 예시
- 나대지에 근저당권을 설정한 후 건물이 축조된 경우: 건물이 새로 지어진 경우, 법정지상권은 성립하지 않으며, 이는 철거 대상이 됩니다.
- 토지에 저당권이 설정되어 있었고, 그 위에 건물이 건축 중일 경우: 이 경우에는 법정지상권이 성립하여 건물은 존치될 수 있습니다.
- 예시
- 저당권 설정 당시 건축 중인 건물이 있을 경우
토지에 저당권을 설정한 당시, 그 지상에 건물이 건축 중인 경우에는 법정지상권이 성립하며, 해당 건물은 존치됩니다. - 대지소유자가 건물을 축조한 경우
대지소유자가 토지에 건물을 축조하고, 그 건물이 미등기 건물(가건물, 무허가 건물)일지라도 저당권 설정 당시 그 토지에 해당 건물이 존재한다면, 법정지상권은 성립합니다(존치). - 미등기 건물과 토지 매도 시
미등기 건물과 그 토지를 A가 B에게 매도한 경우, 저당권 설정 당시 토지 상에 미등기 건물이 존재하면 법정지상권이 성립하지 않으며, 건물은 철거됩니다. - 공동지상권 설정 후 건물 철거 및 재건축 시
동일 소유자의 토지와 그 지상건물에 대해 공동지상권을 설정한 후, 기존 건물을 철거하고 새로 건물을 축조한 경우, 법정지상권은 성립하지 않으며, 건물은 철거 대상입니다.
공유지분 낙찰시 법정지상권의 성부
| 구 분 | 사례1 | 사례2 | 사례3 | 사례4 | 사례5 | ||
| 유형1 | 건물 | 갑 | 갑 (철거) | 갑 (철거) | 갑->병 (철거) | 갑 (존치) | 갑->병 (존치) |
| 토지 | 갑+을 | 갑->A | (갑+을)->A | 갑+을 | 갑+(을-> A) | (갑->A) + 을 | |
| 유형2 | 건물 | 갑+을 | 존치 | (갑->A)+을 (존치) | (갑+을)->A (존치) | (갑->A)+을 (존치) | |
| 토지 | 갑 | 갑->A | 갑 | 갑 | 갑->A | ||
| 유형3 | 건물 | 갑+을 | 철거 | 존치 | (갑->A)+을 (철거) | (갑+을)->A (존치) | (갑->A)+을 (존치) |
| 토지 | 갑+을 | (갑->병)+을 | (갑+을)->병 | (갑->병)+을 | |||
| 유형4 | 건물 | 갑+정 | 철거 | 철거 | (갑->A)+을 (철거) | (갑+정)->A (철거) | |
| 토지 | 갑+을 | (갑->A)+을 | (갑+을)->A | ||||