부동산 규제지역과 대출, 청약, 전매제한, 정비사업 정책: 꼭 알아야 할 사항

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부동산 규제지역에 따라 부동산 시장은 지역별로 다양한 규제정책이 적용되고 있습니다. 각 규제 지역의 정의와 세부 정책은 투자자나 실수요자가 반드시 숙지해야 할 중요한 요소입니다. 지금부터 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 주요 규제사항과 대출, 청약, 세제 정책등을 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

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부동산 규제지역 구분

  1. 투기지역
    • 서울시: 용산구, 서초구, 강남구, 송파구
  2. 투기과열지구
    • 서울시: 용산구, 서초구, 강남구, 송파구
  3. 조정대상지역
    • 서울시: 용산구, 서초구, 강남구, 송파구
  4. 민간택지 분양가 상한제 적용 지역
    • 서울시: 용산구, 서초구, 강남구, 송파구

대출 규제

대출 규제는 주택 구매 및 투자 시 매우 중요한 부분입니다. 규제 지역별로 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR)이 다르게 적용되며, 무주택자, 1주택자, 다주택자에 따라 대출 조건도 달라집니다.

1. 투기지역

  • 가계대출
    • 2주택 이상 보유세대: 신규 주택 구입 시 주택담보대출 가능(LTV 30%).
    • 무주택자 및 1주택 세대: 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건으로 시가 15억 원 초과 아파트에 대출 허용(LTV 50%).
    • 전세대출 규제: 투기지역에서 시가 3억 원 초과 아파트 구매 시 전세대출 보증 불가.
    • LTV/DTV/DSR 한도:
      • LTV 50%,
      • DTI 40%,
      • DSR 40% 이하 (2금융권은 50% 이하).
  • 서민 및 실수요자 우대 조건
    • LTV 70%,
    • DTI 60%,
  • 생애최초주택구매자
    • 주택 소재지 및 가격에 무관 LTV 80%, 대출한도 6억원
    • DTI 60% (10%p 우대)
    • DSR : 총대출 1억 초과 시, 차주단위 DSR 40% 이하 적용 (2금융권 50% 이하)
  • 사업자대출제한
    • 주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
      • 주택구입목적이 아닌 주택관련 수익증권 담보대출 허용
      • 주택매매업·임대업 사업자의 주택담보대출 허용 (LTV 30%)
      • LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0%

2. 투기과열지구

  • 가계대출 규제는 투기지역과 대체로 동일.
  • 단, DTI 비율이 50%로 다소 상향 조정.

3. 조정대상지역

  • 대출 조건:
    • 무주택자 및 1주택 세대는 투기지역과 동일(LTV 50%).
    • 다주택자: LTV 30%.
    • 서민 및 실수요자는 LTV 70%, DTI 60%로 완화 적용.

청약 규제

청약 규제는 실수요자 위주의 정책으로, 해당 지역 거주자가 우선권을 가지며 청약 1순위 자격 요건이 대폭 강화됩니다.

1. 투기과열지구

  • 1순위 요건: 해당지역 거주자 우선 공급
    • 청약통장 가입 후 2년 이상 + 납입 횟수 24회 이상.
    • 5년 이내 당첨 사실이 없는 세대, 세대주일 것.
    • 2주택 소유 세대 청약 불가.
  • 민영주택 가점제:
    • 85m² 이하: 100% 가점제 적용.
    • 85m² 초과: 50% 가점제.
  • 재당첨제한: 당첨시 10년 재당첨 제한
  • 오피스텔 거주자 우선분양
    • 분양 100실 이상 : 분양분의 10~20% 이하
    • 분양 100실 미만 : 분양분의 10% 이하
  • 분양가격 9억원 초과 주택 특별공급 제한

2. 조정대상지역

  • 요건은 투기과열지구와 유사하나, 민영주택 가점제 비율이 다릅니다.
    • 85m² 이하: 75% 가점제.
    • 85m² 초과: 30% 가점제.

3. 재당첨 제한

  • 투기과열지구: 당첨 시 10년간 재당첨 불가.
  • 조정대상지역: 당첨 시 7년간 재당첨 불가.

세제 정책

부동산 관련 세금도 규제 지역별로 큰 차이가 있습니다. 다주택자나 고가주택 보유자의 경우 더욱 강력한 세제 정책이 적용됩니다.

1. 투기지역

  • 양도세: 주택 및 주택 부속토지 양도 시 실거래가 기준으로 기본세율+10%p 중과.
  • 농어촌 주택도 주택수 산정에 포함.

2. 조정대상지역

  • 다주택자 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제.
    • 2주택자: +20%p,
    • 3주택 이상: +30%p.
  • 일시적 2주택자: 신규 주택 취득일로부터 3년 내 종전 주택 처분 시 중과 배제.

전매 제한

수도권

  • 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용 지역
    • 소유권이전등기일까지 3년
    • 3년 이전 소유권이전등기가 완료되는 경우 3년 경과한 것으로 간주
  • 과밀억제권역
    • 소유권이전등기일까지 1년
  • 기타
    • 소유권이전등기일까지 6개월

비수도권

  • 투기과열지구, 조정대상지역, 분양가상한제 적용 지역
    • 소유권이전등기일까지 1년
  • 광역시(도시지역)
    • 소유권이전등기일까지 6개월

정비사업 규제

투기과열지구

  • 재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)
  • 재건축사업 조합원 지위 양도제한
    • 조합설립인가 후 소유권이전등기까지
  • 재개발사업 조합원 지위 양도제한
    • 관리처분계획인가 후 소유권이전등기까지 정비사업 분양주택 재당첨 제한(5년)

조정대상지역

  • 재건축사업 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)

기타사항

투기과열지구

  • 주택 취득(거래가액 무관) 시 자금조달계획서 신고 의무화
    • 기존 주택보유현황, 현금증여 등 신고항목 확대

조정대상지역

  • 주택 취득(거래가액 무관) 시 자금조달계획서 신고 의무화
    • 기존 주택보유현황, 현금증여 등 신고항목 확대

마무리

부동산 정책은 단순히 투자에만 영향을 미치는 것이 아니라, 실수요자와 다주택자의 권리 및 의무에도 직접적으로 작용합니다. 특히, 투기과열지구와 조정대상지역의 대출, 청약, 세제 혜택은 실질적인 영향을 미칠 수 있으니, 반드시 지역별 규제와 본인의 상황을 고려하여 신중히 판단하시기 바랍니다.

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