재개발·재건축 투자 시 중요한 규정 중 하나는 ‘5년 재당첨 금지’입니다. 도시 및 주거환경정비법 제72조 6항에 따라, 투기과열지구에서 최초 관리처분인가일 기준으로 입주권을 소유한 경우, 이후 5년간 다른 재개발·재건축 분양에 신청할 수 없습니다. 주의할 점은 청약통장으로 당첨된 경우도 해당되며, 분양 포기를 해도 금지 규정이 적용됩니다.
또한, 투기과열지구 지정 시점과 관리처분인가 시점을 정확히 확인해 기산일을 계산해야 합니다. 투자 초기 단계부터 규정을 철저히 검토해 불이익을 피하세요.
👉 자녀 정비사업 물건 증여 절세전략5년 재당첨 금지 판단 핵심 체크리스트
다음 체크리스트를 통해, 내가 5년 재당첨 금지 대상자인지 스스로를 간단하게 판단할 수 있습니다.
- 청약 당첨일 당시 해당 지역이 투기과열지구로 지정되어 있었나요?
- [예] → 2번으로 이동
- [아니요] → 5년 재당첨 금지 대상이 아님
- 당첨된 아파트가 재개발·재건축 사업으로 분양된 것인가요?
- [예] → 3번으로 이동
- [아니요] → 5년 재당첨 금지 대상이 아님
- 청약 당첨 시 청약 통장을 사용했나요?
- [예] → 4번으로 이동
- [아니요] → 5년 재당첨 금지 대상이 아님
- 청약 당첨 후 계약을 포기했나요?
- [예] → 5년 재당첨 금지 대상
- [아니요] → 계약 여부와 상관없이 5년 재당첨 금지 대상
요약: 5년 재당첨 금지와 청약 당첨자 규정
- 청약 통장을 사용한 당첨자는 계약 여부와 관계없이 5년 재당첨 금지 대상이 된다.
- 줍줍(미계약 물량)으로 당첨된 경우는 해당되지 않는다.
- 재개발·재건축 사업이 아닌 일반 개발 사업의 경우, 5년 재당첨 금지 규정이 적용되지 않는다.
- 청약홈에 표시된 재당첨 금지 정보가 항상 정확하지는 않다.
법적근거: 5년 재당첨 금지 규정
투기과열지구에서 최초 관리처분인가 당시 재개발 재건축을 갖고 있거나 청약에 당첨되었을 경우, 향후 5년 내 재개발 재건축 분양신청이 불가능합니다.
5년 재당첨 금지란?
재개발·재건축 관련 규정 중 하나로, 도시 및 주거환경정비법 제72조 제6항에 정의되어 있습니다. 쉽게 말해, 특정 조건에 해당하는 경우 5년 동안 다른 재개발·재건축 분양에 참여할 수 없다는 내용입니다.
5년 재당첨 금지의 핵심 요건 3가지
- 투기과열지구에서 진행된 재개발·재건축
- 최초 관리처분인가 시점
- 5년 동안 분양 신청 불가
이 세 가지 요건이 성립하면, 여러분은 다른 재개발·재건축 사업에 분양 신청을 할 수 없게 됩니다.
예제
문의1 : 서울시에 정비사업을 가지고 있다면 5년 재당청 금지에 해당 할까요? 2017년 1월 최초 관리처분인가를 받았습니다.
답변1 : 5년 재당첨금지에 해당되지 않습니다. 투기과열지구 시점 전 관리처분인가일이 났기 때문입니다.
문의1 : 투기가열지구 지정 후, 관리처분인가 변경 신청을 하면 어떻게 되나요?
답변1 : 최초 관리처분인가 시점이므로 변경 신청을 한 경우에는 적용되지 않아 5년 재당청금지에 해당하지 않습니다.
‘기산일’과 ‘효력일’ 차이
많은 분들이 혼동하는 부분 중 하나가 바로 기일과 효력일입니다.
- 기산일: 관리처분인가가 최초로 고시된 날
- 효력일: 관리처분인가가 실제로 효력을 발휘하는 날
이 두 날짜를 구분하지 못하면, 본인이 5년 재당첨 금지 대상자인지 아닌지 판단하기 어려워요.
서울특별시 사례
서울의 경우, 2017년 8.2 부동산 대책 발표 이후 서울 전 지역이 투기과열지구로 지정되었습니다.
예를 들어볼게요.
- A 재개발 조합이 2017년 1월에 관리처분인가를 받았다면?
→ 당시에는 서울이 투기과열지구로 지정되지 않았기 때문에 5년 재당첨 금지 대상이 아님. - B 조합이 관리처분인가를 받은 시점이 2017년 9월 이후라면?
→ 투기과열지구 지정 이후이기 때문에 5년 재당첨 금지 대상에 해당될 수 있음.
청약 당첨자의 5년 재당첨 금지?
5년 재당첨 금지 규정은 일반적으로 투기과열지구 내 재개발·재건축 사업에 한정해 적용되지만, 청약 당첨자도 특정 조건에 따라 이 규정에 포함될 수 있습니다.
청약 당첨자와 5년 재당첨 금지의 주요 포인트
- 청약 통장을 사용해 당첨된 경우:
- 청약 통장을 사용해 아파트에 당첨되었다면, 실제 계약 여부와 관계없이 5년 재당첨 금지 규정이 적용됩니다.
- 즉, 청약 당첨 후 계약을 포기하더라도 5년 재당첨 금지 대상이 됩니다.
- “당첨일 기준”으로 적용되기 때문에, 계약 여부는 상관없습니다.
- 미계약(줍줍) 물량에 당첨된 경우:
- 청약 통장이 아닌 미계약(줍줍) 물량에 당첨되었다면 5년 재당첨 금지 대상에 포함되지 않습니다.
- 이는 줍줍의 경우 당첨일이 아닌 계약일 기준으로 적용되기 때문입니다.
중요한 차이:
- 청약 통장을 통해 당첨된 경우: 5년 재당첨 금지 대상
- 미계약(줍줍) 물량을 통해 계약한 경우: 5년 재당첨 금지 대상 아님
청약 당첨 후 포기해도 재당첨 금지?
재개발·재건축 분양뿐만 아니라 청약 당첨도 5년 재당첨 금지 대상에 포함될 수 있습니다.
여기서 중요한 점은, 청약 당첨일 기준으로 판단된다는 것!
예를 들어:
- 내가 청약 통장을 사용해 당첨된 경우
→ 아파트를 실제로 계약하지 않았더라도 5년 재당첨 금지 대상이 됩니다. - 반면, 줍줍(미계약 물량)으로 분양받은 경우
→ 이때는 청약 당첨이 아니기 때문에 5년 재당첨 금지 대상이 아님.
5년 재당첨 금지 추가 팁
(1) 투기과열지구가 아닌 지역 노리기
- 투기과열지구 지정 여부는 5년 재당첨 금지 규정에 큰 영향을 미칩니다.
- 만약 투기과열지구가 아닌 지역에서 분양받거나 투자한다면 해당 규정을 피할 수 있습니다.
(2) 재개발·재건축이 아닌 일반 개발 지역 투자
- 대지개발지구 등 일반 개발 사업의 경우, 도정법에 따른 5년 재당첨 금지 규정이 적용되지 않습니다.
- 예: 위례신도시, 과천 개발 사업
(3) 청약 포기에도 주의하기
- “당첨일 기준”으로 5년 재당첨 금지가 적용되므로, 청약 통장을 사용하는 당첨은 신중히 결정해야 합니다.
투기과열지구 지정 여부와의 관계
청약 당첨일 당시, 해당 지역이 투기과열지구로 지정된 상태였다면 5년 재당첨 금지 규정이 적용될 가능성이 높습니다.
그러나 여기서 중요한 점은, 모든 청약 당첨자가 5년 재당첨 금지 규정에 해당되는 것은 아니라는 점입니다.
투기과열지구 내 당첨자도 예외가 될 수 있는 경우
- 청약 당첨 지역이 재개발·재건축 사업이 아닌 경우:
- 도정법(도시 및 주거환경정비법)에 따라 재개발·재건축 사업으로 분양된 아파트만 5년 재당첨 금지 규정을 따릅니다.
- 예를 들어, 위례신도시나 과천처럼 대지개발지구로 분양된 지역은 재개발·재건축 사업이 아니기 때문에 5년 재당첨 금지 대상이 아닐 수 있습니다.
- 투기과열지구 지정 전 당첨된 경우:
- 해당 지역이 투기과열지구로 지정되기 전에 청약에 당첨되었다면 5년 재당첨 금지 대상이 아닙니다.
- 예를 들어, 서울이 투기과열지구로 지정된 2017년 8월 이전에 청약에 당첨되었다면 해당 규정이 적용되지 않습니다.
청약홈의 ‘5년 재당첨 금지 대상자’ 표기
청약홈에서 확인할 수 있는 정보 중 하나가 바로 재당첨 금지 대상 여부입니다. 그러나 청약홈에 표시된 정보만으로 내가 실제로 5년 재당첨 금지 대상자인지 판단하기에는 부족한 점이 있습니다.
청약홈 정보가 틀릴 수 있는 이유
- 청약홈은 단순히 투기과열지구 여부만을 기준으로 판단합니다.
- 재당첨 금지 여부는 도정법에 따른 재개발·재건축 사업 여부를 기준으로 적용됩니다.
- 따라서, 청약홈에서 재당첨 금지 대상자로 뜨더라도 실제로는 대상이 아닐 수 있습니다.
예외 사례:
- 투기과열지구 지정 후 청약 당첨 → 청약홈에서는 “재당첨 금지 대상”으로 표기되었지만, 당첨된 아파트가 재개발·재건축이 아닌 대지개발지구였다면 실제로는 5년 재당첨 금지 규정이 적용되지 않음.
5년 재당첨 금지 투자전략
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투자가능 시나리오 2가지
1. 분양 신청까지 시간이 남은 구역을 선택하는 방법
- 조합 설립 초기 단계의 구역을 선택하면 분양 신청까지 충분한 시간이 확보될 수 있습니다.
- 일반적으로 재개발·재건축 사업은 조합 설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 분양 신청의 과정을 거칩니다.
- 각 단계별로 시간이 소요되므로, 3~5년 이상의 시간이 남아 있는 구역을 선택하면 재당첨 금지 기간이 종료된 이후 분양 신청이 가능해집니다.
주요 포인트:
- 조합 설립 인가가 막 난 상태의 지역을 타겟팅.
- 사업시행인가까지 약 2년, 이후 관리처분인가와 분양 신청까지 추가로 1~2년 이상의 시간이 소요됨.
- 지연 가능성이 높은 지역일수록 분양 신청 시점이 늦어질 확률이 높음.
주의 사항:
- 사업이 예상보다 빨리 진행되면, 분양 신청 시점에 재당첨 금지 기간이 남아있을 가능성이 있음.
2. 사업 속도가 빠른 구역에서 중간 단계까지 수익 실현 후 매도
- 조합 설립 후 진행 속도가 빠른 구역에서는 사업 단계가 진행될수록 투자 가치가 상승하는 경향이 있습니다.
- 분양 신청 이전에 가격 상승폭이 큰 상태에서 매도하면, 짧은 시간 내 높은 수익을 실현할 수 있습니다.
주요 포인트:
- 빠른 사업 진행은 가격 상승을 압축적으로 가져옴.
- 예를 들어, 사업시행인가 → 관리처분인가까지 빠르게 진행된 경우, 분양 신청 직전 단계에서 매도.
- 분양 신청까지 가지 않아도 충분한 수익을 실현할 수 있는 “꽃놀이패” 전략.
장점:
- 분양 신청 시점까지 기다리지 않고도 수익을 실현할 수 있음.
- 준공 후 신축 아파트를 확보하지 않아도 투자 성과 달성 가능.
단점:
- 신축 아파트 소유 목표를 포기해야 함.
- 시장 상황에 따라 가격 상승폭이 제한적일 수 있음.
관리처분인가 이후 매수
관리처분인가 이후 매수의 장점:
- 관리처분인가 이후는 분양 신청이 완료된 상태이므로, 5년 재당첨 금지 규정에 영향을 받지 않음.
- 입주권을 직접 매수하여 준공 후 신축 아파트를 확보할 수 있음.
주의해야 할 사항:
- 재분양 신청 이슈: 관리처분인가 이후에도 재분양 신청 가능성이 있는 구역은 투자에 주의가 필요합니다.
재분양 신청이 발생하는 경우:
- 사업시행인가의 중대한 변경이 있을 때 가능.
- 예: 세대수 증가, 평형 조정 등으로 인해 기존 조합원들의 조건이 변경됨.
- 대형 평형 삭제, 중소형 평형 확대 등으로 인해 기존 신청자 일부가 조합원 자격을 잃을 가능성이 있음.
- 재분양 신청으로 인해 현금 청산 대상이 될 위험.
- 조합에서 기존 조합원 자격을 박탈하거나 변경하는 경우, 일부 투자자들은 현금 청산자로 분류될 수 있음.
재분양 신청 위험 관리 방법
(1) 재분양 신청 가능성이 낮은 지역 선택
- 조합에서 사업 변경 가능성이 낮고, 조합원들의 이해관계가 명확한 지역을 선택.
- 기존 조합원 간 분쟁이 적고, 평형 조정 또는 세대수 변경 이슈가 없는 지역이 안전.
(2) 재분양 신청 이슈 발생 시 대처
- 조합이 재분양 신청을 추진할 경우, 투자자는 조합 사무실에 적극적으로 의견을 개진해야 합니다.
- “현금 청산 대상”으로 분류되지 않도록, 조합원으로서 권리를 주장해야 합니다.
마무리
5년 재당첨 금지가 적용되더라도, 재개발·재건축 투자는 충분히 매력적인 기회를 제공합니다.
- 분양 신청 시점까지 남은 시간을 활용해 초기 단계 투자.
- 사업 진행 속도가 빠른 지역에서 중간 단계 매도.
- 관리처분인가 이후 입주권 매수를 통해 신축 아파트 확보.
그러나 재분양 신청 이슈와 조합원 자격 박탈 가능성을 충분히 고려하고, 철저히 분석한 뒤 투자에 나서는 것이 중요합니다.
“무지(無知)는 죄”라는 말처럼, 투자 전 모든 규정을 명확히 이해하고, 꾸준히 정보를 업데이트하는 태도가 필요합니다.