공유부동산의 지분경매는 다른 지분권자에게 우선매수권이 주어지며, 이는 매각기일 이전 또는 당일에 행사할 수 있습니다. 매각기일에 입찰자가 있다면 동일 금액으로 우선 매수할 수 있고, 입찰자가 없으면 다음 기일에 낮아진 가격으로 매수 기회를 얻습니다. 경매 전 송달 내역 및 우선매수 신청 여부 확인이 필수이며, 낙찰 후에는 공유물분할청구소송 등을 통해 수익 실현도 가능합니다.
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👉 경매 매매사업자 장점 및 세금절약하는 비법지분경매:공유부동산의 소유형태와 경매 특징
부동산 소유는 한 사람이 단독으로 소유하는 단독소유와 두 명 이상이 함께 소유하는 공동소유로 나뉩니다. 공동소유의 경우, 특정 지분만이 경매로 넘어가는 상황이 발생할 수 있습니다. 이처럼 소유권 전체가 아닌 일부 지분이 경매 대상으로 지정되었을 때, 다른 지분권자는 해당 지분에 대해 우선매수청구권을 행사할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
우선매수권은 매각기일 전에 행사할 수도 있고, 매각기일 당일에도 집행관이 매각 절차를 마무리하기 전까지 사용할 수 있습니다. 이를 통해 다른 지분권자는 경매로 인해 자신의 권리를 보호하고, 지분을 추가적으로 확보할 기회를 얻을 수 있습니다.
우선매수권의 이해와 행사 방법
매각기일 이전 우선매수신고
매각기일 전에 우선매수신고서를 제출하는 방법이 있습니다. 이 경우, 매각기일에 입찰자가 있다면 그 입찰자가 적어낸 금액과 동일한 가격으로 지분을 매수할 수 있습니다. 예를 들어, 최저매각가격이 2억이고 입찰자가 2억 1천만 원을 제시했다면, 공유자는 동일한 금액인 2억 1천만원으로 으로 우선매수권을 행사할 수 있죠.
하지만 매각기일에 입찰자가 없으면, 최저매각가격(예: 2억 원)으로 매입 가능합니다.
매각기일 당일 우선매수권 행사
많은 공유자들은 매각기일 당일 우선매수권을 행사하는데요, 이는 지분을 더 저렴하게 취득할 가능성을 높입니다. 이 경우 공유자는 경매법정에 반드시 출석해야 하며, 최저매각가격의 10%에 해당하는 입찰보증금을 준비해야 합니다.
만약 입찰자가 있다면 그 자리에서 최고가입찰자와 동일한 금액으로 매수 의사를 밝혀야 합니다. 이때 입찰자는 더 높은 금액으로 재입찰을 할 수 없으므로, 공유자가 우선적으로 지분을 가져갈 수 있습니다.
지분 부동산 경매 시 필수 점검사항
지분 경매를 준비하면서 가장 중요한 것은 송달 내역과 우선매수 신청 여부를 확인하는 것입니다. 법원 문건 접수 내역을 통해 누가 어떤 목적으로 우선매수신청을 했는지 파악해야 불필요한 경쟁을 줄이고, 전략적으로 접근할 수 있습니다.
지분 낙찰 후 대응방안 요약
지분을 낙찰받았다면, 이후 과정에서 다양한 변수에 대비해야 합니다.
- 손해배상청구소송과 강제경매
다른 공유자가 부동산을 점유하고 있다면, 불법점유로 인해 손해배상청구소송을 제기할 수 있습니다. 이후 판결문을 통해 강제경매를 신청해서 지분의 가치를 실현할 수 있습니다. - 공유물분할청구소송
공유물의 분할이 불가능한 경우(예: 아파트)는 법원에 공유물 전체를 경매에 부쳐 달라고 요청할 수 있습니다. 이를 형식적 경매라고 하며, 소멸주의 또는 인수주의 여부를 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.
실전 공유부동산 경매 전략
미지급채권 또는 불법점유 소송후 경매
- 타 공유자 매도 및 매수협의 : 첫째, 지분으로 물건을 낙찰받은 경우에는 기존 공유자와의 협의가 중요한데요. 공유자에게 낙찰받은 지분을 매각하거나 공유자의 지분을 매수하는 방법입니다. 매수 및 매도협의가 안될 경우 공유자와 합심하여 공유부동산을 매각을 협상합니다.
- 공유 지분 부동산 사용료 청구: 내용증명을 통해 낙찰받은 지분에 대한 사용료를 청구합니다.
- 사용료 미 지급시 재판통해 판결 : 공유지분권자가 낙찰받은 지분 사용에 대해 사용료를 지급하지 않을 경우 재판을 청구하여 판결문을 확보합니다
- 판결문을 통해 경매진행
– (1안) 미지급채권에 대한판결문을 통해 경매를 진행하여 공유자우선매수로 나머지 지분을 인수하여 온전한 단독소유의 부동산으로 만듭니다.
– (2안) 자기 지분에 대해 상대방이 점유하여 사용한다는 것은 불법점유(불법행위)로서, 상대방의 불법행위를 낙찰자는 손해를 입었기에 타 공유자를 상대로 손해배상청구소송을 제기하여 공유자의 지분에 대해 판결문으로 강제경매 신청하여 수익을 실현합니다.
공유물분할청구소송
다만, 공유부동산 전체가 경매로 진행되는 경우에는 지분권자에게 우선매수권이 주어지지 않으니 주의해야 합니다. 지분을 낙찰받은 뒤에는 공유물분할협의요청서를 발송하고, 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물분할청구소송을 제기합니다. 최종적으로는 판결문을 바탕으로 공유물 분할을 위한 경매를 신청하여 배당을 받을 수 있습니다.
인수주의에서의 주의사항
마지막으로 민사집행법에 따른 우선매수권 행사 요건과 형식적 경매에서의 소멸주의, 인수주의 차이를 반드시 숙지해야 합니다. 이는 낙찰 이후의 법적 분쟁을 최소화하고, 실질적인 수익을 실현하는 데 큰 도움이 됩니다.
아파트와 같이 물리적으로 나누기 어려운 공유물의 경우, 공유물 분할이 불가능하다면 소송 절차를 거친 뒤 법원에 요청하여 공유물 전체를 경매에 부치게 됩니다. 이러한 경우를 형식적 경매라고 하며, 매각 조건은 소멸주의 또는 인수주의 중 하나로 정해지는데, 이는 매각물건명세서를 통해 확인할 수 있습니다.
공유부동산이 제3자에게 넘어가는 것을 방지하기 위해서는 다음과 같은 조치가 필요합니다. 우선, 자신의 지분에는 가압류나 가등기와 같은 권리를 설정하고, 다른 공유자의 지분에는 처분금지가처분등기를 걸어두어야 합니다. 이후 지분 낙찰자의 지인이 해당 지분을 낙찰받도록 계획을 세울 수 있습니다.
집행법원이 인수주의를 적용해 경매 절차를 진행할 경우, 공유자가 의도적으로 자기 지분에 대해 가압류등기나 근저당권을 설정할 수 있습니다. 이 경우 해당 가압류나 근저당권은 경매 매각 이후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 이를 부담해야 할 수도 있습니다. 이를 방지하기 위해 상대방 지분에 대해 처분금지가처분등기를 설정하는 방식이 활용되기도 합니다.
공유자우선매수 주요사항
- 공유자 우선매수권 행사 가능 조건
- 매각기일 3일 전이라도 지분을 인수한 경우, 공유자는 우선매수권을 신청할 수 있습니다.
- 이는 민사집행법에서 우선매수권을 행사할 수 있는 공유자의 범위를 제한하지 않았기 때문입니다.
- 우선매수권 적용 불가 사례
- 공유지분 전체가 매각되는 경우에는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.
- 경매와 공매에서의 공유자 우선매수신고 시점
- 경매: 집행관이 입찰종결을 선언하기 전까지.
- 공매: 낙찰자가 개찰된 후 다음 주 월요일 오전 10시 이전까지, 공매 매각결정통지서가 출력되기 전까지 가능.
- 자산관리공사(캠코)를 방문해 금요일 오후 6시까지 인감증명서를 제출해야 합니다.
- 경매법정에서 공유자 우선매수신고 시 준비물 (5가지)
- 법원 비치 양식 2매 작성:
- 공유자우선매수신고서
- 우선매수신고인의 보증금 납부서
- 매수신청보증금(최저매각가액의 10%).
- 신분증.
- 도장.
- 기일입찰표는 불필요합니다.
- 법원 비치 양식 2매 작성:
- 우선매수신고 시 주의사항
- 공유자가 매각기일에 매수보증금을 납부하지 않아 우선매수권이 실효되면, 이후 동일한 사건에서 다시 우선매수권을 행사할 수 없습니다.
- 매각기일에 다른 매수신청자가 없는 경우, 최저매각가액이 공유자 우선매수신고액으로 간주됩니다.
- 일괄매각의 경우 우선매수권 제한
- 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우, 공유자는 매각대상 부동산 전체에 대해 우선매수권을 행사할 수 없습니다.
- 단, 집행법원이 일괄매각 결정을 철회하지 않는 한, 특정 부동산 일부에 대해서만 우선매수권을 주장하는 것은 불가능합니다.
마무리
공유부동산 경매는 복잡한 절차와 법적 규정이 얽혀 있는 만큼 철저한 준비가 필요합니다. 오늘 소개한 내용을 바탕으로 더 나은 경매 전략을 세우시길 바랍니다. 도움이 되셨다면 댓글로 궁금한 점을 남겨주세요!
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