역세권활성화 사업은 서울시에서 추진하고 있는 역세권개발사업, 정비사업 중 조합원입장에서 가장 수익성이 좋은 사업으로 평가되고 있습니다. 역세권에서 복합개발을 통한 콤팩트 시티조성을 위한 사업이며, 용적률이 최대 1100%까지 상향되고, 용도지역도 중심상업지역까지 변경가능하며, 공공기여에 있어서도 공공임대주택은 30%이상 권장사항이어서 가장 혜택이 많은 사업입니다.
역세권활성화 사업의의, 역세권의 범위, 지정요건 및 서울시 역세권사업의 종류에 대해 상세히 소개해 드립니다.
역세권활성화 사업
서울시 역세권 활성화 사업은 서울시가 도시 내 철도역 주변 지역(역세권)을 중심으로 주거와 상업, 공공시설 등을 조화롭게 개발하여 도시의 효율성을 높이고, 주택난 해소 및 지역 경제 활성화를 도모하기 위해 추진하는 도시재생 사업입니다.
이 사업은 주로 역세권의 높은 접근성과 가치를 활용하여 지역 내 주거 공급을 확대하고, 도시 공간을 효율적으로 재구성하는 데 목적이 있습니다.
무엇보다 중요한 사실은 더블역세권, 중심이 되는 역에서 용적율이 최소 600~1100%까지 높여서 고층건물을 짓는 방식이라 조합원입장에서 많은 수익을 확보할 수 있는 사업입니다.
역세권 범위
역세권은 지하철역 승강장으로부터 350m 또는 노선형 상업지역인 간선도로변을 말합니다. 고밀도복합개발을 통해 상업, 업무 및 주거 등 도시기능을 다양화하고 창업공간 및 다양한 일자리를 창출하는데 목적이 있어 서울시에서 높은 용적율로 적극적으로 지원하고 있습니다.
서울시에서는 역세권의 범위를 3가지로 정의하고 있습니다.
– 지역중심 이상 또는 환승역 350m 이내 가로구역
– 지구중심 이하 250m 가로구역
– 간선도로변 : 역세권외 노선형 상업지역 포함한 가로구역
지정요건
| 구분 | 내용 |
| 도로요건 | 2면 이상 폭 4m 이상 도로에 접하면서 최소 1면 이상 폭 8m이상 도로 연접 |
| 면적요건 | 1,500 ㎡ ~ 10,000 ㎡ (상한 30,000 ㎡) |
| 노후도요건 | – 지구단위계획 : 노후도 20년 이상 건축물 2/3 이상 – 도시정비형 재개발 : 노후.불량건축물 60% 이상 |
| 정비구역 지정요건 |
– 30년 이상 경과 건축물 비율 60% 이상 – 150㎡ 미만 필지 비율 40% 이상 또는 2층 이하 건축물 비율 50% 이상 – 10년 이내 신축 건축물 비율 15% 이상 지역 제외 |
| 사업가능 용도지역 |
– 제2종일반주거(7층 이하 포함), 제3종 일반주거, 준주거, 근린상업, 일반상업 |
용적률 상한 : 최대 약1100%
공공기여방식
- 공공임대주택 30% 이상 설치 권장
공공시설등 충분하다고 인정하는 경우 공공시설등 설치비용 납부 가능
기존의 도시재생방식에서의 기부채납은 50%를 임대아파트만 해당되었으나 역세권 활성화사업방식은 상기 예시그림에서 처럼 공공임대주택은 30%이상으로 권장하되, 100% 공공시설등 설치비용으로 납부가 가능하게 되어있어, 조합원 입장에서는 개발이익이 많이 나는 방식이라고 할 수 있다.
| 공공시설 설치기준 | – 공공임대주택 30%이상 설치 권장 – 공공시설 등 설치비용 납부 가능 |
서울시 역세권 사업비교
| 구분 | 역세권활성화사업 | 역세권장기전세주택 | 청년안심주택 | 역세권 복합개발(고밀주거) |
| 목적 | 복합개발 및 콤팩트시티 조성 | 3~4인가구 주거공급 | 청년층 주거공급 | 고밀주거공급 |
| 근거 | 역세권활성화 사업조례 | 역세권장기전세주택건립운영기준 | 청년안심주택 조례 | 국토계획법 |
| 사업유형 | 주택건설사업/건축허가/도시정비형재개발사업 | 주택건설사업/건축허가/도시정비형 재개발사업 | 주택건설사업/건축허가 | 주택건설사업/건축허가 |
| 대상사업 | 역세권 250m 또는 350m이내, 간선도로변(노선형 상업지역) | 1차:250m(한시적 350m) 2차:250~500m | 역세권 250m, 간선도로변 | 역세권 250m 이내 |
| 면적 | 1,500 ㎡ ~ 10,000 ㎡ 이하 (최대 30,000 ㎡) | 3천㎡ 이상~2만 ㎡ 이하(위원회 인정 시 3만 ㎡ 이하) | 1천 ㎡ 이상 | 1.5천㎡ 이상~5천 ㎡ 이하(위원회 인정 시 최대 1만 ㎡ 이하) |
| 용도지역변경 | 제3종일반주거~중심상업 | 3종일반주거~준주거 | 준주거~일반상업 | 준주거지역 |
| 공공기여 | 증가율의 1/2 | 완화용적률의 1/2 | 10%~30%(용도지역 상향범위에 따라 차등) | 증가용적률의 1/2 |
| 공공기여시설 | 공공임대주택(30%이상권장) 공공임대상가, 공공임대산업시설, 생활서비스시설, 공공시설등설치비용 등 | 장기전세주택(우선제공원칙) | 공공임대주택(우선제공 원칙) | 공공임대주택(70% 이상) 공공시설등(30% 이하) |
사업요건강화 및 투기대책
동의요건
- 대상지 선정: 50%
- 정비구역 주민제안: 60%
- 조합설립: 75%
투기방지
- 권리산정기준일 고시(시장고시) : 기준일 다음날부터 쪼개기물건은 현금청산 대상
- 행위제한 고시(구청장 고시) : 건축물 건축, 토지분할 등 금지
기대효과
역세권활성화사업은 공공과 민간이 서로 윈윈할 수 있는 최적의 사업입니다.
공공의 경우에는 역세권 중심의 도시공간구조 개편, 직주근접실현을 위한 복합개발 유도 및 지역필요시설 확충 및 역세권 환경을 개선할 수 있습니다.
민간의 경우에는 용도지역상향으로 토지가치가 상승하고, 용적률, 높이, 용도 등 건축가능범위가 확대되고 다른 사업에 비해 많은 수익을 가져갈 수 있습니다.