거주주택 앙도세 비과세 및 6년 단기 민간임대 개정! 임대사업자와 관련된 거주주택 비과세 규정은 2025년 세법 개정안에서 중요한 변화를 맞이했습니다. 특히, 6년 단기 민간임대 사업자에게도 혜택이 확대되고, 거주주택 비과세 횟수 제한이 폐지되면서 많은 임대사업자들이 주목하고 있습니다. 그러나 이러한 변화에도 주의해야 할 부분이 많습니다. 아래에서는 주요 개정안과 함께 주의사항을 상세히 설명드리겠습니다.
2024년 세법 개정안 주요 내용
(1) 거주주택 양도세 비과세 횟수 제한 폐지
- 기존 규정: 임대사업자가 등록한 임대주택을 제외하고, 거주주택의 양도소득세 비과세는 평생 1회로 제한되었습니다.
- 개정안: 이 횟수 제한이 폐지되어 거주주택 비과세를 무제한으로 받을 수 있게 되었습니다. 2년이상 거주 시 직전거주주택 양도 이후 양도차익분만 비과세 됩니다.
- 시행 시기: 2024년 2월 중 개정안이 공포 및 시행될 예정입니다.
(2) 6년 단기 민간임대에도 혜택 적용
- 신규 규정: 단기 민간임대 사업자도 종합부동산세 합산 배제와 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
- 임대주택 요건:
- 임대개시 당시 수도권 기준 공시가격 4억 원 이하, 비수도권은 2억 원 이하.
- 의무 임대 기간 6년.
- 임대료 연 5% 이상 증액 금지.
- 조정대상지역 내 주택은 혜택 제외.
거주주택 양도세 비과세와 사례
(1) 임대주택 요건
- 거주주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 임대주택이 다음 조건을 충족해야 합니다.
- 임대개시 당시 공시가격이 요건에 부합할 것.
- 해당 주택이 양도세 중과배제 대상 주택일 것.
- 주의점: 양도세 중과배제 주택 요건이 제한적이기 때문에, 모든 임대주택이 혜택 대상이 아닙니다. 특히 조정대상지역에 있는 주택은 혜택을 받지 못할 가능성이 높습니다.
(2) 거주주택 비과세 적용 범위
- 양도세 비과세 대상 임대주택이 아닌 경우:
- 비조정대상지역의 주택이라도 공시가격 기준을 초과하거나, 조정대상지역에 등록한 임대주택은 양도세 중과배제 혜택을 받지 못합니다.
- 이 경우, 해당 임대주택을 보유한 상태에서 거주주택 비과세 혜택을 적용받는 데 제한이 발생할 수 있습니다.
(3) 임대주택의 위치와 등록 시점
- 조정대상지역 여부가 매우 중요합니다.
- 주택 취득 당시 또는 임대사업자 등록 당시 조정대상지역으로 지정된 경우, 양도세 중과배제 및 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
- 단기 민간임대 등록 시점 이후 지역이 조정대상으로 변경될 경우, 해당 사항은 개정안 시행령에 따라 달라질 수 있습니다.
(4) 구체적인 사례분석
- A씨는 거주주택 1채와 임대주택 2채를 보유 중입니다.
- 거주주택을 양도한 뒤 임대주택을 거주용으로 변경하여 다시 양도하려고 할 경우:
- 현재 규정: 임대주택을 거주용으로 변경 후 2년 이상 거주하더라도, 이미 거주주택 비과세 혜택을 사용했기 때문에 추가 비과세는 불가능.
- 개정안 적용 시: 임대주택을 거주용으로 변경 후 2년 이상 거주하면 비과세 혜택 가능. 단, 기존 거주주택 양도 이후 발생한 양도차익만 비과세.
👉 현행
- A 주택 거주주택
- 거주주택 양도세 전체 비과세적용됩니다.
- B주택
- 전체 양도차익에 대해 양도세가 과세됩니다.
- C 주택
- A, B주택을 매도했기때문에 1세대 1주택상태입니다.
- 거주주택 비과세는 평생 1회만 적용됩니다.
- 따라서, ⓐ 구간에서 발생한 양도차익에 대한 양도소득세 과세대상이고, ⓑ 구간에 대해서만 2년 거주시 양도세 비과세됩니다.
👉 개정
- A 주택 거주주택
- 거주주택 양도세 전체 비과세적용됩니다.
- B주택
- 2년 거주한 부분에 대해서만 양도세가 비과세됩니다.
- C 주택
- A, B주택을 매도했기때문에 1세대 1주택상태입니다.
- 따라서, ⓐ 구간에서 발생한 양도차익에 대한 양도소득세 과세대상이고, ⓑ 구간에 대해서만 2년 거주시 양도세 비과세됩니다.
6년 단기 민간임대 및 사례
6년 단기 민간임대 개요
- B씨가 2025년 6월 4일 이후 공시가격 3억 원인 주택을 취득하여 단기 민간임대 등록:
- 조정대상지역이 아닌 경우: 종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제 가능.
- 조정대상지역일 경우: 혜택 적용 불가.
| 구분 | 건설임대 | 매입임대 |
| 사업자등록 | 사업자등록 필요 | 사업자등록 필요 |
| 임대기간 | 최소 6년 | 최소 6년 |
| 공시가격 상한 | 6억원 | 수도권: 4억 비수도권: 2억 |
| 면적 기준 | 대지 298㎡ 이하 주택 연면적 149㎡ 이하 |
– |
| 최소 공급 | 2호 | – |
| 임대료 증가율 | 5% 이하 | 5% 이하 |
| 소재지 | – | 조정대상지역 제외 |
- 민간임대주택법에 따라 아파트 제외
- 적용시기: 2025.6.4 이후 등록분부터 적용
세제혜택 요건비교
| 기준시가 | 거주주택 비과세 | 양도세 중과배제 종부세 합산배제 |
| 수도권 | 6억 | 4억 |
| 비수도권 | 3억 | 2억 |
주의사항 및 향후 대비책
(1) 실제 시행령 내용 확인 필수
- 개정안이 공포되기 전, 임대주택 요건 및 비과세 범위에 대한 구체적인 내용이 변경될 가능성이 있습니다. 공포 후 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
(2) 조정대상지역 여부 및 공시가격 확인
- 임대주택 등록 전 조정대상지역 지정 여부와 공시가격 기준을 철저히 검토하세요.
- 임대개시 당시 공시가격이 기준을 초과하지 않도록 계획적으로 취득 및 등록할 필요가 있습니다.
(3) 임대사업자 등록 시점과 조건 관리
- 2025년 9월 30일까지 임대사업자 등록 시 예외적으로 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 이 기한을 놓치지 않도록 주의하세요.
결론
2024년 세법 개정안은 임대사업자에게 중요한 혜택을 제공하지만, 조건과 요건이 까다로워 신중한 검토가 필요합니다. 특히, 임대주택의 위치, 공시가격, 조정대상지역 여부 등을 고려하여 등록 및 양도 계획을 세우는 것이 필수입니다. 시행령 공포 후, 전문가와의 상담을 통해 최적의 절세 전략을 마련하시기 바랍니다.
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