주택임대차의 계약갱신청구권과 묵시적 갱신은 임차인의 권리로서 “주택임대차보호법”에 규정하고 있는데, 조금 혼돈스러워하는 경우가 있습니다. 특히, 임대인 및 임차인은 각각의 특징을 숙지하여 임대차에서 손해를 보는 일이 없도록 하여야 합니다.
임차인이 단 1번 행사할 수 있는 계약갱신청구권은 묵시적갱신을 준용하도록 하고 있는데 그 중 중요한 부분은 임차인의 계약해지권입니다. 임차인은 언제든 계약을 해지할 수 있고 3개월 후에 효력이 발생합니다. 임대인의 입장에서는 임대차이 언제든 원하면 임대차계약을 해지할 수 있어 임대차의 불안정이 매우 높다고 할 수 있습니다.
아래에서 두 청구권을 상세히 비교해 드립니다.
계약갱신청구권 개요
계약갱신청구권은 임차인(세입자)이 일정한 요건을 충족할 경우 임대인(집주인)에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 법적 권리를 말합니다.
이는 세입자의 주거 안정을 보장하기 위해 마련된 제도로, 대한민국에서는 주택임대차보호법에 따라 시행되고 있습니다.
정확히는 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에 명시되어 있습니다.
개요
| 구분 | 내용 |
| 청구가능기간 | ▶ 계약갱신청구가 가능한 기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월전까지의 기간임. ▶갱신되는 임대차의 존속기간은 2년임. |
| 임대인의 거절사유 | 임차인이 2기의 차임액(월세)에 해당하는 금액을 연체하는 경우에는 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있음. 월 차임액의 연체는 연속성이 없어도 가능함. |
| 임차인의 계약해지권 | 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있으며, 통지 받은 날로부터 3개월 후 효력이 발생함. 묵시적 갱신의 경우를 준용함. |
계약갱신청구권의 주요조건
1. 적용대상
우선, 계약 갱신 청구권은 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 두 가지로 나뉩니다.
- 주택임대차보호법: 전세나 월세로 주거용 집에 거주하시는 분
- 상가건물임대차보호법: 상가를 임대해 사업을 운영하시는 분
2. 행사기간
계약 갱신 청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 꼭 행사해야 합니다. 만약 이 기간을 놓쳐버리면, 갱신 요청 자체가 불가능할 수 있으니 절대 잊지 마세요!
3. 갱신 거부사유
그렇다면, 계약 갱신 청구권이 모든 상황에서 무조건 인정될까요? 안타깝게도 그렇지 않습니다. 임대인은 아래와 같은 사유가 있을 경우 갱신 요청을 거부할 수 있어요.
- 임차인이 계약 조건을 위반한 경우
예를 들어, 임대료를 연체하거나 계약서에 명시된 의무를 이행하지 않았을 때 갱신을 거부당할 수 있습니다. - 임대인이 직접 사용할 정당한 이유가 있는 경우
임대인이 그 집에서 직접 거주해야 하거나, 상가를 직접 운영해야 할 상황이라면 갱신을 거부할 수 있습니다. - 건물이 철거되거나 재건축이 필요한 경우
노후화된 건물이라 철거나 재건축이 불가피한 경우 역시 갱신 거부가 가능합니다.
계약갱신절차 안내
- 임대인에게 의사 전달하기
가장 먼저 해야 할 일은 임대인에게 계약 갱신 의사를 분명히 전달하는 것입니다.
👉 방법: 구두나 전화로 전달할 수도 있지만, 증거를 남기기 위해 내용증명 우편이나 이메일을 통해 전달하는 것이 바람직합니다.
👉 예시 문구: “안녕하세요, 임대인 OOO님. 현재 OOO(주소)에서 거주하고 있는 임차인입니다. 주택임대차보호법 제6조의 3에 따라 계약 갱신을 요청드리며, 기존 계약 조건으로 재계약을 희망합니다.”
👉 문서 보관: 발송 내역과 회신 내용을 반드시 보관해 두세요. 이는 향후 분쟁 발생 시 중요한 증거로 활용될 수 있습니다.
- 임대인의 회신 확인하기
임대인이 갱신 요청을 거부하거나 조건 변경을 요구할 경우, 그 사유가 법적으로 적합한지 검토해야 합니다.
부당하게 갱신을 거부하는 경우, 법적 대응을 고려할 수 있습니다.
- 분쟁 발생 시 대응 방법
임대인이 갱신 요청을 거부하거나 과도한 조건을 제시할 경우, 관할 분쟁조정위원회나 법원을 통해 문제를 해결할 수 있습니다.
- 분쟁조정위원회: 소송 없이 신속하게 문제를 해결할 수 있는 절차입니다.
- 법적 소송: 임대인이 법적 근거 없이 갱신을 거부할 경우, 임차인은 소송을 통해 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.
4. 계약서 작성 시 유의사항
계약갱신청구권을 사용하여 새로운 임대차 계약서를 작성할 때는 반드시 계약갱신청구권을 사용했다는 점을 명시해야 합니다.
👉 주택임대차보호법 보러가기계약 갱신 청구권 사용 시 주의사항
계약 갱신 청구권을 사용할 때는 몇 가지 중요한 사항을 꼭 기억해야 해요. 이건 정말 중요한 권리니까, 잘 챙겨야 합니다!
1.임대료 인상한도 체크
첫째, 임대료 인상 한도를 체크하는 것이예요. 계약이 갱신되면 임대인이 임대료를 올릴 수 있는데, 주택의 경우에는 직전 임대료의 5% 이내로 제한돼요. 하지만 이 규정은 지역에 따라 다를 수 있으니, 반드시 미리 확인하는 게 필요해요. 나중에 불이익을 당하지 않도록 주의해야 합니다.
2. 문서 보관 및 정리
둘째, 서류 관리에 신경 써야 해요. 계약서나 영수증 같은 중요한 서류는 항상 잘 정리하고 보관하세요. 또한, 임대인과의 대화는 가능한 한 문서로 남기거나 녹음해 두는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 나중에 문제가 생길 경우에 큰 도움이 될 거예요.
3. 기한준수
마지막으로, 기한을 꼭 지켜야 합니다. 행사 기한을 넘기면 소중한 권리를 잃을 수 있으니, 일정 관리에 세심한 주의를 기울여야 해요. 미리미리 준비하고 계획하면, 걱정 없이 계약 갱신을 진행할 수 있을 거예요.
묵시적 갱신
| 구분 | 내용 |
| 청구가능기간 | ▶ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인과 임차인이 갱신청구, 퇴거, 재계약, 계약조건 변경 등의 뜻을 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 됨. ▶묵시적 갱신 시 주택임대차의 존속기간은 2년임. |
| 임대인의 거절사유 | 임차인이 2기의 차임액(월세)에 달하도록 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않음. 연체의 연속성이 없어도 가능함. |
| 임차인의 계약해지권 | 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있으며, 통지 받은 날로부터 3개월 후 효력이 발생함. |
자주하는 질문
전월세 계약과 임차인의 권리: 자주하는 질문
Q1: 전월세 계약은 보통 얼마 동안 이루어지나요? 임차인은 어떤 권리가 있나요?
A1: 전월세 계약은 일반적으로 2년 단위로 이루어집니다. 임차인은 이 기간 동안 방해받지 않고 안정적으로 거주할 수 있는 권리를 가지죠. 즉, 2년 계약을 했다면 그 동안 걱정 없이 살 수 있다는 것입니다!
Q2: 1년 계약을 했다면 어떻게 되나요?
A2: 원칙적으로 1년 계약을 했다면 1년만 살아야 할 것처럼 보이지만, 주임법에 따르면 2년 미만의 계약도 2년까지 보장됩니다. 그래서 임차인이 원한다면 2년까지 거주할 수 있어요.
Q3: 주임법은 임대인에게도 적용되나요?
A3: 주임법은 주로 임차인을 보호하기 위해 만들어졌기 때문에, 이 법은 임차인에게만 해당됩니다. 임대인은 법의 보호를 받지 않아요.
Q4: 2년 계약을 한 임차인이 1년만 주장할 수 있나요?
A4: 계약은 서로 간의 신뢰를 바탕으로 하는 것이기 때문에, 2년 계약을 했다면 원칙적으로는 2년 동안 거주해야 할 의무가 있습니다. 계약을 존중하는 것이 중요해요!
Q5: 계약 기간 전에 이사해야 하는 경우 어떻게 해야 하나요?
A5: 만약 2년 계약을 했는데 중간에 이사해야 한다면, 임대인과 협의해야 합니다. 이 경우 기간을 채우지 못한 책임은 임차인에게 있으므로, 새로운 세입자를 구할 때 발생하는 중개보수는 보통 임차인이 부담하게 됩니다. 반대로, 임대인의 사정으로 계약을 채우지 못하게 되면 임대인이 이사비를 지급하는 경우가 일반적이에요.
Q6: 1년 계약이 더 유리한가요?
A6: 2년 동안 문제 없이 살 수 있을 것 같다면 2년 계약이 좋겠지만, 중간에 이슈가 생길 가능성이 있다면 1년 계약이 더 유리할 수 있습니다. 1년 계약을 하더라도 2년까지 거주할 수 있지만, 2년 계약 후 중간에 나가게 되면 중개보수를 물어줘야 하니까요. 요즘 임대인들도 이런 점을 잘 알고 있어서, 1년 계약을 하려 하지 않아요.
Q7: 묵시적 갱신이란 무엇인가요?
A7: 묵시적 갱신은 임대인이 계약 만료 6개월에서 2개월 전까지 아무런 언급을 하지 않으면, 계약이 자동으로 갱신되는 것을 말합니다. 이를 법정갱신이라고도 해요.
Q8: 묵시적 갱신의 조건은 무엇인가요?
A8: 묵시적 갱신이 되면 기존 계약 조건이 그대로 유지되며, 계약 기간은 다시 2년으로 설정됩니다. 단, 임차인이 차임액을 연체하거나 의무를 심각하게 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.
Q9: 묵시적 갱신 후 임차인의 의무는 어떻게 되나요?
A9: 임대인이라면 “네, 그렇습니다”라고 할 것이고, 임차인이라면 “아닙니다”라고 할 수 있어요. 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 3개월 전에 통보하면 됩니다. 반면에 임대인은 묵시적 갱신이 되면 2년 자동 연장이 됩니다.
Q10: 묵시적 갱신의 전월세 신고는 어떻게 하나요?
A10: 보증금 6천만 원 이상, 월세 30만 원 초과인 경우에는 전월세 신고를 해야 합니다. 신고하지 않으면 각 100만 원의 과태료가 부과되니 주의하세요. 다만, 묵시적 갱신이나 임대료 변경이 없는 경우에는 신고 대상이 아닙니다.
Q11: 계약서를 다시 작성해야 하나요?
A11: 계약에 변동사항이 없다면 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 법정갱신이 되었기 때문입니다.
Q12: 확정일자는 왜 중요한가요?
A12: 전월세 임차 시 확정일자를 받아야 우선변제권이 생기므로 매우 중요합니다. 묵시적 갱신이 된 경우에는 기존에 취득한 우선변제권을 유지할 수 있어 확정일자를 다시 받을 필요는 없어요. 하지만 변동사항이 있는 경우에는 다시 받아야 합니다.
Q13: 묵시적 갱신의 횟수는 제한이 있나요?
A13: 묵시적 갱신은 횟수에 제한이 없습니다. 계약갱신청구권은 1회만 행사할 수 있지만, 묵시적 갱신은 여러 번 가능하니 참고하세요.
이렇게 전월세 계약에 대한 여러 가지 질문과 답변을 정리해 보았습니다. 계약을 진행할 때 꼭 기억해두세요!