재개발 특수물건 입주권 조건은 복잡하지만, 기본적인 규정을 알고 있으면 95%는 쉽게 파악할 수 있습니다. 특히, 주택의 종류와 조건을 체크하고, 무허가 건축물, 도로 부지 등 특수한 경우도 고려해야 합니다. 이를 통해 재개발 지역의 입주권을 받을 수 있는 가능성을 높일 수 있습니다. 3가지 핵심 숫자를 기억하고, 전문가 상담을 받는 것이 중요합니다.
1. 재개발 특수물건 입주권
1.1 재개발 지역의 입주권
재개발 지역에서는 기존 주택을 철거하고 새로운 아파트나 건물을 짓는 과정에서, 원주민 또는 해당 재개발 지역에 거주하던 사람들에게 입주권이 부여됩니다. 입주권이란, 재개발 후 새롭게 공급되는 주택에 거주할 수 있는 권리를 말합니다. 이러한 권리는 특정한 조건을 만족하는 사람에게만 부여되며, 보통 일정 기간 이상 거주한 사람이나 해당 지역에 부동산을 소유한 사람에게 주어집니다.
1.2 특수물건의 종류
재개발에서의 특수물건은 일반 주택 외에도 다양한 유형의 건물이 포함됩니다. 이들 특수물건은 각기 다른 법적 지위와 규제를 받으며, 일부는 재개발이나 재건축 사업에 참여할 수 없거나 제한적인 권리를 부여받을 수 있습니다. 특히, 무허가 건축물, 도로, 상가의 경우 입주권이 부여되지 않는 경우가 많습니다.
2. 무허가 건축물(뚜껑)
2.1 무허가 건축물의 정의
무허가 건축물은 건축 허가를 받지 않고 임의로 지어진 건물을 의미합니다. 이러한 건축물은 법적 승인 없이 건설된 것이므로, 일반적으로 재개발 사업에서 입주권을 부여받을 수 없습니다. 특히, 재개발 구역 내에서 무허가 건축물은 상당히 많은 문제가 발생할 수 있으며, 입주권이 부여되지 않거나 청산이 이루어질 경우 입주권 대신 현금으로 보상받을 수도 있습니다.
서울시 건축조례에 자세한 정보가 나와 있으며, 이런 조건을 충족하고 실제 주거를 하여야 하며, 증축, 개축, 대수선 등 행위가 있으면 입주권이 나오지를 않습니다.
👉 기존 무허가건축물
| 서울특별시 건축 조례 [시행 2024. 7. 15.] [서울특별시조례 제9359호, 2024. 7. 15., 일부개정] |
|
제46조(위반건축물조사 및 정비계획)
1. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물 |
2.2 무허가 건축물의 예외
그러나 예외적으로 1981년 이전에 건축된 건물에 대해서는 일부 입주권이 부여될 수 있습니다. 또한, 건축물 대장에 기록된 건물이라면 일부 권리를 인정받을 수 있는 경우가 있습니다. 예를 들어, 건축물 대장에 등록된 무허가 건축물이라면 일정 조건 하에 입주권이 인정될 수 있으며, 이를 확인하려면 건축물 대장 조회가 필요합니다.
3. 도로부지
도로부지란, 재개발 구역 내에 위치한 도로 면적을 말합니다. 그러나 도로부지로 지정된 일부 땅은 조건에 맞을 경우 입주권을 부여받을 수 있습니다. 일반적으로 도로부지의 경우 90㎡ 이상의 면적을 갖추어야 하며, 2003년 12월 30일 이전에 분할된 도로를 나중에 합쳐야 입주권이 나오며, 그 이후에 분할된 토지라고 하면 입주권이 나오지 않습니다.
- 토지면적 90 ㎡ 이상
– 서울시 기준, 종전토지의 총면적이 90 ㎡ 재개발 사업 토지소유자의 경우 입주권을 받으실 수 있습니다. 서울 외 지역은 일반적으로 60 ㎡ 또는 70 ㎡로 규정되어 있습니다. - 토지면적 30㎡ 이상 90㎡ 미만
– 2003년 12월 30일 전에 분할된 1필지 토지일 것
– 도로의 경우 현황과 지목 중 하나는 대지일 것. 현황과 지목 모두 도로인 경우 청산대상
– 사업시행인가 고시일로부터 공사완료 고시일까지 세대원 전원이 무주택 요건을 유지해야 함.
– 위 기간 내 소유주가 변경되는 경우 종전 소유주 중 한 명이라도 위 요건을 유지하지 않을 경우에는 청산대상임. - 토지면적 30㎡ 미만
– 현금청산 대상임.
4. 특수한 상가 물건
상가는 다른 주거용 건물과 달리 대지 지분 문제나 위치에 따라 입주권이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 상가가 특정 조건을 충족하지 않거나 특정 지분이 없는 경우, 입주권을 받지 못할 수 있습니다. 따라서 재개발 상가의 경우, 관련 규정과 예외 사항을 잘 파악하고 신중히 투자하는 것이 중요합니다.
- 상가의 권리가액이 최소 분양가 이상이라면 주택 신청이 가능합니다.
– 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인자, 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 신청할수 있습니다.
- 단독상가(통산가)일 경우는 입주권이 나올 수도 있습니다.
– 통상가 같은 경우, 감정가액이 크면 입주권 2개와 상가 한개를 받는 경우도 있습니다.
– 반면, 감정가액이 크지 않은 상가의 경우 아파트 입주권을 받을 수 있는지 여부가 불확실할 수 있고, 감정가액이 큰 상가라 하더라도 상가 배정 우선순위에서 대부눈 후순위로 밀릴 수 있습니다. - 조합원이 대부분 상가조합원이거나, 조합원보다 분양가구수가 훨씬 많은 경우 입주권이 나올 수도 있습니다.