재개발 및 재건축 지역에서 상가 조합원 아파트 분양여부는 매우 민감한 문제입니다. 따라서, 상가를 소유한 조합원이 아파트 입주권을 받을 수 있는지 여부는 관련 법적 요건과 조합의 정관에 따라 결정됩니다. 아래에서 재개발과 재건축으로 나누어 상가 소유자의 아파트 입주권 요건과 핵심 사항을 정리합니다.
이글에서는 재개발 재건축 상가소유주의 아파트 입주권을 받을 수 있는지 여부를 상세히 소개합니다.
👉 재건축 상가쪼개기 권리산정기준일재개발 상가 조합원 아파트 분양 요건
재개발 사업에서 상가 소유자가 아파트 입주권을 받기 위해 충족해야 하는 요건은 2가지 중 하나를 만족해야 합니다.
1. 종전 토지의 총면적이 90㎡ 이상일 것
- 상가의 토지 면적이 90㎡ 이상이어야 아파트 입주권을 받을 수 있습니다.
- 예: 상가의 토지 면적이 89㎡라면 입주권을 받을 수 없음.
- 하지만, 다른 소규모 부지를 추가 소유하고 있어 총 면적이 90㎡ 이상이 되면 가능.
- 예: 상가(89㎡) + 도로(1.5㎡) = 90.5㎡ → 입주권 가능.
2. 권리가액이 최소 분양주택의 추산액 이상일 것
- 상가의 권리가액이 분양 주택 중 가장 작은 평형(최소 규모)의 조합원 분양가 이상이어야 합니다.
- 권리가액: 상가의 감정평가 금액 × 비례율(대략적으로 감정평가 금액으로 간주 가능).
- 최소 분양주택 추산액: 조합이 설계한 주택 중 가장 작은 평형의 조합원 분양가.
- 예시:
- A구역의 최소 분양주택(39㎡) 조합원 분양가: 3억 원.
- 상가 감정평가 금액: 3억 5천만 원 → 입주권 가능.
- 상가 감정평가 금액: 2억 9천만 원 → 입주권 불가능.
주의사항:
- 상가의 크기가 작거나 감정평가 금액이 낮은 경우, 입주권을 받을 가능성이 낮음.
- 입주권이 불가능한 경우 상가 분양권이 대체로 제공되지만, 이는 아파트 입주권에 비해 기대 수익이 낮을 수 있음.
법적근거: 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례
제36조(재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.
1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자
3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.
4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다.
5. 도시재정비법 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.
1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우
2. 법 제39조제1항제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우
3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다.
4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필지로 분할한 경우
5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다.
6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우
③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다.
1. 「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지
2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지
3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지
④ 제1항부터 제3항까지에도 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.
재건축 상가 조합원 아파트 분양 요건
재건축 사업에서 상가 소유자가 아파트 입주권을 받을 수 있는 경우는 특별한 조건에 해당할 때만 가능합니다. 관련 규정은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제63조 제2항에 명시되어 있으며, 핵심은 다음과 같습니다.
재건축 상가 소유자의 기본 원칙
- 재건축 상가 소유자는 원칙적으로 재건축 후 상가를 공급받는 것이 원칙입니다.
- 다만, 아래 특별한 조건(3가지 중 하나)을 만족하면 아파트 1주택을 공급받을 수 있습니다.
재건축에서 아파트 입주권을 받을 수 있는 3가지 조건
1. 가목: 새로운 상가를 짓지 않는 경우
- 재건축 조합이 새로운 상가를 건설하지 않는 경우, 아래 조건을 충족하면 아파트를 받을 수 있습니다.
- 기존 상가의 감정평가 금액 > 최소 분양주택(가장 작은 평형)의 조합원 분양가 × 조합 정관에서 정하는 비율.
- 예시:
- 최소 분양주택 조합원 분양가: 3억 원.
- 정관에서 정한 비율: 10% → 3억 × 0.1 = 3천만 원.
- 상가 감정평가 금액: 5천만 원 → 입주권 가능.
2. 나목: 기존 상가 감정가와 신규 상가 분양가의 차액 조건
- 새로 분양받을 상가가 있는 경우, 아래 조건을 충족하면 아파트를 받을 수 있습니다.
- (기존 상가 감정평가 금액 – 신규 상가 분양가) > 최소 분양주택의 조합원 분양가 × 정관에서 정한 비율.
- 예시:
- 기존 상가 감정평가 금액: 3억 원.
- 신규 상가 분양가: 2억 원.
- 최소 분양주택 조합원 분양가: 3억 원.
- 정관에서 정한 비율: 30% → 3억 × 0.3 = 9천만 원.
- 3억 – 2억 = 1억 > 9천만 원 → 입주권 가능.
3. 다목: 새로 건설된 상가의 최소 분양가 조건(큰 규모 상가 짓는 경우)
- 신규 상가 분양가가 최소 분양주택의 조합원 분양가보다 높은 경우, 아파트를 받을 수 있습니다.
- 예시:
- 신규 상가 분양가: 5억 원.
- 최소 분양주택 조합원 분양가: 3억 원.
- 5억 > 3억 → 입주권 가능.
- 예시:
법적근거: 도시 및 주거환경정비 시행령 63조 2항 (관리처분의 방법 등)
제63조(관리처분의 방법 등) ① 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. <개정 2022. 12. 9.>
1. 시ㆍ도조례로 분양주택의 규모를 제한하는 경우에는 그 규모 이하로 주택을 공급할 것
2. 1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정할 것. 다만, 주택단지의 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다.
4. 1필지의 대지 및 그 대지에 건축된 건축물(법 제79조제4항 전단에 따라 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양하는 부분은 제외한다)을 2인 이상에게 분양하는 때에는 기존의 토지 및 건축물의 가격(제93조에 따라 사업시행방식이 전환된 경우에는 환지예정지의 권리가액을 말한다. 이하 제7호에서 같다)과 제59조제4항 및 제62조제3호에 따라 토지등소유자가 부담하는 비용(재개발사업의 경우에만 해당한다)의 비율에 따라 분양할 것
5. 분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 해당 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정할 것
6. 1필지의 대지 위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 따라 그 대지소유권이 주어지도록 할 것(주택과 그 밖의 용도의 건축물이 함께 설치된 경우에는 건축물의 용도 및 규모 등을 고려하여 대지지분이 합리적으로 배분될 수 있도록 한다). 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다.
7. 주택 및 부대시설ㆍ복리시설의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정할 것. 이 경우 그 구체적인 기준은 시ㆍ도조례로 정할 수 있다.
② 재건축사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 조합이 조합원 전원의 동의를 받아 그 기준을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다. <개정 2022. 12. 9.>
1. 제1항제5호 및 제6호를 적용할 것
2. 부대시설ㆍ복리시설(부속토지를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)의 소유자에게는 부대시설ㆍ복리시설을 공급할 것. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 1주택을 공급할 수 있다.
가. 새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율(정관등으로 정하지 아니하는 경우에는 1로 한다. 이하 나목에서 같다)을 곱한 가액보다 클 것
나. 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대시설ㆍ복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 것
다. 새로 건설한 부대시설ㆍ복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 것
재개발 vs. 재건축 상가 입주권 비교
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 원칙 | 조건 충족 시 아파트 입주권 가능 | 원칙적으로 상가 공급, 특별 조건 시 아파트 가능 |
| 요건 1 | 토지 면적 90㎡ 이상 | 상가를 새로 짓지 않는 경우, 감정평가 금액 조건 |
| 요건 2 | 권리가액 ≥ 최소 분양주택 추산액 | 기존 상가 감정가와 신규 상가 분양가의 차액 조건 |
| 정관 비율 | 없음 | 정관에서 정하는 비율에 따라 입주권 여부 결정 |
| 입주권 가능성 | 소규모 상가는 어려움 | 조합 정관 비율 및 감정평가 금액에 따라 결정 |
재개발 근린상가 입주권
서울시의 2008년 7월 30일 이전 규정에 따라, 무허가 상가 건물이 주거용으로 사용되었다면 입주권을 신청할 수 있었습니다. 하지만, 2008년 7월 30일 이후에는 규정이 강화되어, 주거용으로 사용된 상가가 입주권을 받을 수 있는 조건이 더 까다로워졌습니다. 이때부터는 주택으로의 전환 여부와 주거용 사용 사실을 엄격히 검토합니다.
- 2008년 이전: 상가가 무허가로 사용된 주거용 건축물이라면 입주권을 신청할 수 있었습니다.
- 2008년 이후: 주택 입주권 신청 자격을 얻기 위해서는 상가가 주거용으로 변환된 사실을 입증해야 하며, 그 사용 기간이 명확해야 합니다. 즉, 주거용으로 변환된 시점과 지속적인 사용 여부를 확인할 수 있어야 합니다.
분양을 신청하려면 세대원 전원이 무주택자여야 하며, 기존 주택의 소유권이 없어야 합니다. 이러한 조건을 충족해야만 주택 입주권 신청 자격을 얻을 수 있습니다.
또한, 상가의 경우 세대원 전원 무주택자 요건을 충족하기 위해, 상가 매수자가 해당 상가를 주택으로 전환한 사실을 증명해야 하는 경우도 발생합니다. 이는 주택으로의 변환 사실을 증명하는 과정이 필수적임을 의미합니다.
투자 시 유의사항
- 정관 검토 필수: 재건축의 경우 조합 정관에서 정한 비율이 입주권 여부에 큰 영향을 미침.
- 감정평가 금액 확인: 상가의 감정평가 금액이 요건 충족 여부를 결정.
- 소규모 상가 주의: 재개발 상가의 경우 토지 면적이나 감정가가 낮으면 입주권 불가능.
- 지자체별 차이: 지역별 조례와 정관 내용이 다를 수 있으므로 반드시 사전 검토 필요.
결론
상가 소유자가 아파트 입주권을 받기 위해서는 재개발과 재건축의 차이를 이해하고, 법적 요건과 조합 정관을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 재건축의 경우 조합 정관에서 정한 비율이 중요한 변수로 작용하며, 재개발의 경우 토지 면적과 감정평가 금액에 따라 입주권 여부가 결정됩니다.
상가 투자 시 철저한 사전 조사와 법적 검토가 반드시 필요합니다.
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