부동산계약에 있어서 특약은 매우 중요한 역활을 하는데요. 특히, 부동산계약 특약은 부동산의 개별성, 부동산 중개환경의 전문성, 복잡성 등의 특성으로 인해 중요하게 되었습니다. 따라서 계약당사자의 분쟁을 방지하고 계약 내용의 원활한 이행을 위한 특약의 다양한 사례를 소개해 드리니, 부동산 계약시 참고하시기 바랍니다.
특약은 매매계약 시 일반특약, 임대차계약 시 일반특약, 권리금 계약 시 특약, 대리인 계약시 특약, 대출관련 특약, 비용관련 특약, 위약금 관련 특약, 일정관련 특약, 현황상태 관련 특약으로 나누어 상세히 설명합니다.
👉 서울 대형개발 프로젝트 바로가기부동산계약 특약 중 매매계약
- 위 부동산 갑구에 설정된 가압류 권리자 ooo은 본 매매계약에 동의하며, 계약 시 가압류 말소 서류일체를 수임중개사에게 위임하며, 수임중개사는 위임서류의 보관증을 작성해 주기로 한다. 이에 따른 제반 비용은 매도인이 부담하기로 한다.
- 매도인은 잔금시까지 근저당권을 말소한다.
- 매도인은 계약당시의 등기부등본상 권리관계 상태를 잔금일까지 유지하며 양도한다.
- 매도인은 계약이후 어떠한 설정등기도 할 수 없고, 제한물권 발생시 책임지고 말소하고, 말소상태 확인 후 매수인은 잔금 직ㅂ한다.
- 매도인은 잔금일까지 현 임차인의 임대차계약 유지 동의서를 징구하여 매수인에게 제출한다. 만약 미 징구시 계약을 해제한다.
- 매수인이 잔금지급일 전까지 농지취득 자격증명을 발급받지 못할 경우 본 계약은 무효로 하며, 매도자는 받은 원금을 매수자에게 즉시 반환하기로 한다.
임차차계약 시 특약 사례
- 임대인은 임대차계약 기간 중에 근저당이나 가압류, 가등기 등이 생기면 임차인에게 통보키로 하며, 만약 불이행시에는 계약해지를 요구할 수 있다.
- 관리비는 사용자인 임차인이 부담하나, 장기수선충당금은 임대인이 부담하기로 한다.
- 본 임대차계약물건을 주거용으로는 사용하지 못하며, 임차인이 필요시 전세권 설정등기를 하여 주기로 한다.
- 만기전 퇴실 시 샐운 세입자가 입주시까지 월차임과 중개보수는 임차인이 부담하며, 현금영수증은 임대인에게 발행하기로 한다.
- 임차인은 임차 상가건물을 oo(업종)용도로 사용하여야 하며, 임대인은 승낙없이 업종 변경을 할 수 없으며, 임차인 이외의 자를 사업자로 등록하거나 변경할 수 없다.
- 하수도 원인자 부담금은 임대인이 부담한다.
양도 양수 합의 사례
- 양도인은 향후 2년간 동일 상권(반경 1km이내)에서 본인 또는 타인의 명의로 동종 또는 유사업종의 영업을 하지 않으며, 이를 위반시 권리금의 배액을 배상한다.
- 양도인이 양수인에게 양도하여야 할 권리와 시설이 목록은 별첨과 같다. (현 시설상태에서 양도인이 보유한 모든 시설물을 양수인에게 잔금일에 이전한다.)
- 양수인의 영업에 따른 모든 인허가 사항은 양수인의 책임으로 한다.
- 건물주와 임대차계약이 원활히 진행되지 않을 경우 본 권리금계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다.
대리인 계약 시 특약사례
- 본 계약은 매도인(임대인) ooo의 대리인 ooo와의 계약이며, 위임관련 서류(위임장, 인감증명서, 신분증)를 매수인이 확인한 후 개업공인중개사가 원본대조필 및 서명, 날인한 사본 각 1부씩을 대리인, 매수인(임차인)에게 교부하고 계약함을 확인한다.
- 또한, 본인이 대리권 수여에 의사표시의 진정성 여부를 확인하기 위하여 계약시 본인에게 통화 후 계약체결함을 매수인과 대리인이 상호 인정한다 단, 계약금 등 일체의 거래대금은 매도인(임대인)의 예금계좌로 입금하기로 한다.
대출관련 특약
- 임대인은 임차인의 전세금 대출에 동의, 협조한다.
- 매수인이 은행대출을 받을 경우 매도인은 세입자의 전출신고 등에 협조한다.
- 매도인인은 매수인의 대출에 관련된 행위에 협력하나, 대출금은 매도인 통장으로 직접 수령키로 하고, 대출관련 비용은 매수인 부담으로 한다.
비용관련 특약(매매)
- 각종 조세공과금은 잔금일 기준으로 정산하기로 한다.
- 잔금 시 관리비 예치금은 매수인이 매도인에게 별도 지불하기로 한다.
비용관련 특약(임대)
- 관리비 및 전기, 수도, 가스 등 공과금은 별도임.
- 만기가 되면 임차인의 비용으로 임대차 목적물을 원상 회복하여 임대인에게 반환한다.
- 잔금지급일 전 위 공사를 진행한 후 잔금지급일 이전 계약불이행이 발생 시 그 계약불이행의 책임이 있는 당사자가 위 공사비용 및 원상복구 비용을 부담하기로 한다.
위약금관련 특약
- 매수인은 계약체결일 현재 계약금 oo만원을 우선 매도인에게 지급하되, 나머지 계약금 oo만원은 oo월 oo일까지 매도인의 계좌로 입금하기로 한다. 단, 나머지 계약금이 위 기일까지 입금되지 않더라도 계약은 유효하며, 해약금 또는 손해배상의 기준이 되는 금액은 실제 입금된 금액이 아닌 이 건 계약서상의 계약금을 기준으로 하며, 다만 미입금된 계약금에 대해서는 입금될 때까지 년 10%의 지연손해금을 추가 지급하기로 한다.
일정관련 특약
- 잔금일 또는 인도일은 임대인과 임차인이 합의에 따라 조정할 수 있다. 잔금일은 매도인, 매수인 상호 협이하여 조정할 수 있다.
- 월세는 매월 ~일 후불로 임대인 xxx의 계좌 xx은행으로 송금한다.
현황관련 특약
- 현 시설상태에서 매매계약이며, 다른 특약이 없는 현 시설물 일체를 명도하기로 한다.
- 본 계약은 계약 당시의 현황과 위치 및 지적 경계 상태에서의 매매계약으로 공부상의 면적을 기준으로 소유권 이전등기를 하며, 추후 실측 면적의 증감 또는 경계의 변경이 있거나 건물이 이웃 토지를 침범하거나 침범을 당한 경우라도 상호간에 이의를 제게치 않는다.
- 매도인은 상기 부동산에 대하여 불법 사항 및 하자가 없는 상태로 매도하고, 만약 불법 사항, 하자 발생 시 매도인이 해결한 후 매수인에게 인도하기로 한다.
- 잔금일 이후 6개월 이내 누수 발생 시 매도인이 책임지기로 합의한다. 단, 매수인이 인테리어 등의 공사로 인한 누수 발생시는 매수인이 책임지기로 한다.
- 임차인은 임대차 목적물을 업무용으로 사용하고 주민등록 전입으 하지 않는다.
- 임차인은 본 건물에 이미 설정된 근저당권, 선순위 임차권 등에 의하여 경매가 실행될 경우 임차보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못할 수도 있음을 확인한다.
- 애완동물이 있어도 좋다. 단, 퇴거시 입주청소, 도배, 장판 등의 비용은 임차인이 부담하기로 한다.
- 입주 후 애완동물을 기르면 임대차계약은 해지키로 한다.