깡통전세와 역전세는 집주인의 매매가보다 전세금과 대출의 합계가 더 클 경우 발생하며, 이로 인해 임차인은 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처할 가능성이 높습니다. 이러한 위험을 방지하기 위해 깡통전세 사기의 다양한 유형을 살펴보고, 깡통전세 여부를 확인하는 방법과 이를 예방할 수 있는 구체적인 대처 방안을 알아보겠습니다.
★★ 아래를 통하면 깡통전세 유형 및 대책 바로 확인하셔서 귀한 내 전세금 지키세요. ★★
깡통전세 유형 및 대책 자세히 보기깡통전세란 무엇인가?
깡통전세란 전세보증금과 대출금의 합계가 주택의 매매가를 초과해 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있는 상황을 뜻합니다. 특히 집값 하락 시 주택이 경매로 넘어가도 보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아 피해가 심각합니다.
깡통전세의 정의와 위험성
정의:
깡통전세는 집주인의 대출 과다, 임대사업자의 무책임한 운영, 혹은 고의적 사기와 같은 문제에서 비롯됩니다. 전세금이 매매가와 비슷하거나 초과한 상황에서 집값이 하락하면 세입자의 보증금 반환이 어려워지는 구조입니다.
위험성:
- 전세보증금을 돌려받지 못할 위험
- 경매나 공매로 넘어가도 우선순위에서 밀려 보증금 상실 가능성
- 법적 절차 진행 시 시간과 비용 소모
주요 깡통전세 유형과 사례
신축빌라와 깡통전세
신축빌라는 시세를 파악하기 어렵고, 주로 깡통전세가 많이 발생하는 곳입니다. 집주인이 전세 보증금을 실제 시세보다 부풀려 세입자와 계약을 맺은 후 명의를 불량 임대사업자 등에게 넘기는 방식으로 사기가 이루어집니다.
특징
- 건축주와 직접 전세 계약을 체결한 후, 명의를 임대사업자에게 넘기는 경우
- 집주인이 수차례 바뀌며 근저당이 설정되거나 ‘바지 집주인’이 등장하는 경우
사례 : 새 집주인이 ‘바지 집주인’
세입자는 권리 관계를 꼼꼼히 확인하고 확정일자를 받아 입주했으나, 두 달 뒤 집주인이 바뀌고 새로운 집주인이 전세 보증금에 가까운 근저당을 설정한 사례입니다.
- 이전 집주인은 건물을 통째로 매각했으며, 새 집주인은 지인에게 명의를 빌려주었다고 주장.
- 세입자는 당초 계약한 집주인을 고소했으나 처벌받지 않았고, 새 집주인이 빌린 금액을 갚으며 원치 않는 집을 떠안게 됨.
방지법
- 임대인보다 집의 시세를 확인하는 것이 중요합니다.
- 임차주택의 매매가와 전세가를 확인하고, 전세보증금반환보증보험에 가입하세요.
임대인이 ‘블랙리스트’
임차인은 등기부등본 권리관계를 확인하고 주택도시보증공사(HUG)의 대출상품을 이용해 전세계약을 체결했으나, 1년 뒤 임대인이 변경되며 문제가 발생한 사례입니다.
사례 : 새 집주인은 ‘블랙리스트’
- 공인중개사로부터 임대인이 변경되었다는 문자를 받고 확인해보니, 새 임대인은 594채의 주택을 보유한 갭투자자로 ‘블랙리스트’에 등록된 인물.
- 해당 임대인은 주택보증공사에서 임대보증금을 반환하지 못해 주택에 가압류가 걸려 있는 상태.
- 결과적으로 전세 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 됨.
방지법
- 반드시 전세보증금반환보증에 가입하세요. 이는 전세 사기에 대비할 수 있는 가장 효과적인 방법입니다.
갭투자로 인한 피해
문제:
갭투자자는 매매가와 전세가의 차이가 적은 주택을 대량으로 매입하며, 이 과정에서 전세보증금을 활용합니다. 하지만 집값 하락이나 대출 상환 불가 상황이 발생하면 피해는 세입자에게 돌아갑니다.
사례:
- 임대사업자가 갭투자를 통해 50채 이상의 주택을 소유했지만, 부동산 시장 침체로 대출을 상환하지 못하고 파산했습니다. 세입자들은 전세금을 돌려받지 못한 채 경매 절차를 밟게 되었습니다.
방지법:
- 갭투자가 의심되는 매물은 피하세요.
- 계약 전에 임대인의 신용상태와 부채를 확인하세요.
막장 갭투자와 깡통전세 사기
임대사업자는 전세보증금을 반환할 수 없음을 알면서도 공인중개사와 결탁해 사기 행각을 벌이는 경우입니다.
사례 : 115명 세입자를 속인 사기
- 임대사업자는 허위 정보를 제공하거나 사문서를 위조하며 전세보증금을 편취.
- 결국 집값 하락과 대출 이자 부담을 견디지 못하고 잠적.
- 경매 절차가 진행됐지만, 보증금 상당액은 세입자들에게 돌아가지 않았음.
방지법
- 등기부등본을 확인해 근저당권의 최고액을 확인하고, 실제 채무 내용을 은행에 문의하세요.
- 집값 하락을 대비해 전세보증금반환보증에 반드시 가입해야 합니다.
건물 전부 전세사기
다가구나 상가주택에서는 공인중개사와 집주인이 공모하여 건물 내 모든 호실을 전세로 채운 뒤 건물을 경매로 넘기고, 세입자들의 전세보증금을 가로채는 사례가 발생하고 있습니다.
특징
- 금융기관의 근저당이 세입자의 전세보증금보다 앞서 설정된 경우, 경매 후 전세금을 돌려받기 어려운 상황이 자주 발생합니다.
- 만약 공인중개사에게 과실이 있다면 공인중개사협회에 손해배상 청구를 하거나, 경찰에 형사 고소를 진행할 수 있습니다.
건물 전 호실 전세로 채운 뒤 사라진 집주인
원룸 전세계약(보증금 1억 2천만 원)을 체결할 당시, 건물 시세는 약 9억 원, 등기부등본 상 근저당 채권액은 4억 5천만 원이었습니다. 공인중개사는 이를 근거로 보증금 회수에 문제가 없다고 설명하며 계약을 체결했습니다.
그러나 입주 후 집주인이 건물 내 9세대 전부의 보증금을 챙긴 뒤 잠적했고, 건물은 경매로 넘어갔습니다.
이후 확인한 결과, 계약일 이전에 이미 4억 7천만 원의 근저당이 설정되어 있던 사실이 드러났고, 공인중개사와 집주인이 짜고 전세보증금을 가로챈 것이 밝혀졌습니다.
세입자는 건물주를 상대로 지급명령 신청 및 민사소송을 진행했지만, 건물주가 재산이 없어 보증금을 돌려받기 어려운 상황이었습니다. 대신, 공인중개사의 과실에 대해 공인중개사협회에 손해배상 청구를 하고, 경찰에 형사 고소를 진행한 사례입니다.
전월세 이중계약
문제:
집주인이 동일한 주택을 두 명 이상의 세입자에게 전세 계약하는 방식으로 보증금을 편취하는 사기입니다.
사례:
- A씨와 B씨가 같은 집에 전세계약을 맺었지만, 계약 이후 집주인이 잠적했습니다. 두 사람 모두 등기부등본 확인을 소홀히 한 결과 피해를 입었습니다.
방지법:
- 계약 전 등기부등본을 통해 권리 관계를 확인하세요.
- 공인중개사와 계약 시 공제증서 등록 여부를 확인하세요.
동일물건 이중~삼중 계약
문제:
한 건물에서 동일한 임대 물건을 여러 세입자와 계약하며 보증금을 편취하는 방식입니다.
사례:
- 한 신축빌라에서 3명의 세입자가 동일한 집에 전세계약을 맺었으나, 건물이 경매로 넘어가면서 모두 보증금을 잃었습니다.
방지법:
- 계약서 작성 후 확정일자를 반드시 받으세요.
- 등기부등본과 전입신고를 통해 권리를 확보하세요.
신탁사 소유 건물 사기
문제:
임대인이 신탁사에 주택을 맡긴 뒤 이를 속이고 세입자와 계약하는 사기입니다.
사례:
- 신탁사가 소유권을 보유한 건물에 전세 계약을 맺은 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 사례가 다수 발생했습니다.
방지법:
- 등기부등본에서 소유주가 신탁사인지 확인하세요.
- 신탁사와 사전에 직접 확인 후 계약하세요.
전세대출 사기
문제:
임대인이 세입자의 전세대출금을 받아 편취하거나, 대출 과정에서 서류를 위조해 사기를 벌이는 경우입니다.
사례:
- 세입자의 명의를 도용해 대출을 받은 뒤 잠적한 임대인의 사례가 보고되었습니다.
방지법:
- 대출 과정에서 계약서 및 임대인의 신뢰성을 철저히 확인하세요.
- 금융기관과 계약 시 모든 서류를 직접 제출하세요.
깡통전세 방지법
전세계약 전 확인사항
전세 계약을 체결하기 전에, 그야말로 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 계약의 시작이자 끝이 될 수 있는 중요한 순간이기 때문에, 조금이라도 소홀히 하면 깡통전세의 위험에 빠질 수 있습니다. 그러니 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항들을 자세히 알아봅시다.
1. 주변 시세 파악
“아는 것이 힘이다!” 라는 말처럼, 주변 시세를 정확하게 파악하는 것만큼 중요한 일이 없습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 시세 등을 활용하면 믿을 수 있는 정보들을 손쉽게 얻을 수 있죠. 특히 최근에 거래된 주택의 매매가와 전세가를 비교하는 게 핵심입니다.
전세가율이 70%를 넘어서면 위험 신호가 발동하는 시점입니다. 전세가율이 80%를 넘으면? 그때는 거의 극단적인 위험에 들어갔다고 볼 수 있습니다. 예를 들어, 주변 매매가가 1억 5천만 원인데 전세금이 1억 2천만 원이라면, 이 집은 위험 신호가 깜빡이는 상태입니다. 특히 신축 빌라는 시세를 예측하기 어렵다는 점을 잊지 마세요. 확실한 시세 분석을 통해 위험을 피할 수 있습니다.
2. 등기부등본 분석
등기부등본은 말 그대로 그 집의 모든 정보를 담고 있는 보물지도와 같습니다. 이 문서를 통해 소유권, 저당권, 전세권 등 중요한 정보를 찾아볼 수 있습니다. 특히 선순위 근저당권 금액과 전세보증금의 합이 매매가의 70~80%를 초과하는지 확인해야 합니다. 그렇지 않으면 전세금 반환에 큰 문제가 생길 수 있거든요.
예를 들어, 매매가 2억 원짜리 집에 1억 원의 근저당이 설정되어 있고, 전세금이 8천만 원이라면, 이 집은 근저당과 전세금 합이 1억 8천만 원으로 매매가의 90%에 육박하는 셈이죠. 이렇게 높은 비율은 전세금 반환에 문제가 생길 가능성이 크므로, 피하는 것이 좋습니다.
또한, 소유자가 법인이나 신탁회사라면, 이 또한 주의해야 합니다. 법인의 재무 상태나 신탁사의 신탁원부를 철저히 확인하고, 임대차 계약 시 신탁사의 동의도 반드시 얻어야 합니다. 작은 오류도 큰 문제가 될 수 있다는 점을 명심하세요.
3. 임대인 신분 확인
임대인 신분을 확인하는 것은 전세 계약에서 가장 기본적인 절차입니다. 임대인이 진짜 소유자인지 반드시 체크해야 합니다. 계약 전에 임대인의 신분증을 확인하고, 등기부등본과 비교해보세요.
만약 대리인과 계약을 진행해야 한다면, 대리인의 위임장과 인감증명서를 꼭 확인해야 합니다. 그리고 소유자에게 직접 전화해서 대리권을 확인하는 것도 좋은 방법입니다. 공동 소유 주택이라면, 모든 소유자의 동의를 받는 것 또한 필수입니다. 이것만 잘 체크해도 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
4. 신탁원부 확인 (신탁사 소유 주택)
신탁사 소유의 주택이라면, 신탁원부를 반드시 확인해야 합니다. 신탁원부에는 신탁 특약과 임대차 계약 동의 여부가 정확히 명시되어 있습니다. 이를 통해 임차인이 보호될 수 있는지 확인하는 절차는 필수입니다.
특히 신탁사와 계약을 체결할 경우, 신탁사의 동의를 받는 것이 중요하며, 계약서에 동의서를 첨부하는 것이 더욱 안전합니다. 이런 절차를 꼼꼼히 진행하면, 불필요한 리스크를 방지할 수 있습니다.
전세계약 후 확인사항
전세 계약이 끝났다고 해서 안심할 수는 없습니다! 계약 후에도 반드시 챙겨야 할 사항들이 있습니다. 이 과정들을 놓치면, 나중에 큰 문제가 될 수 있기 때문에 하나하나 신경 써서 진행해야 합니다.
1. 전입신고 & 확정일자: 대항력과 우선변제권 확보!
전세 계약을 마친 후, 가장 중요한 첫 번째 절차는 바로 전입신고와 확정일자입니다. 잔금을 다 지급한 뒤에는 즉시 이 두 가지 절차를 마무리하는 것이 중요합니다. 전입신고는 온라인으로도 간편하게 할 수 있으니, 시간 절약도 되고 굳이 직접 주민센터에 가지 않아도 됩니다.
확정일자는 주민센터나 인터넷 등기소에서 받을 수 있으며, 이를 통해 내 전세금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 경매 등의 상황에서 내 전세금을 우선적으로 보호할 수 있는 이 중요한 안전장치를 놓치지 마세요. 전입신고와 확정일자는 전세금을 보호하는 최고의 방패 역할을 하니까요!
2. 전세보증보험 가입: HUG, SGI 서울보증 활용하기
만약의 상황에 대비하려면 전세보증보험에 가입하는 것이 최선의 선택입니다. 이 보험은 집주인이 전세금을 돌려주지 않거나, 집에 문제가 생겼을 때 매우 중요한 안전망이 됩니다.
HUG와 SGI 서울보증에서는 전세보증보험을 제공하고 있으니, 가입 조건과 보증 한도를 꼼꼼하게 확인한 뒤 자신에게 맞는 상품을 선택하세요. 이렇게 보험에 가입해두면, 전세금 반환 걱정 없이 좀 더 안심하고 살 수 있겠죠? 😄
전세 계약 후에는 단순히 계약서에 서명하고 끝나는 것이 아니라, 계약을 완벽하게 마무리해야 합니다. 전입신고와 확정일자, 전세보증보험 가입까지! 이 과정을 모두 챙기면, 불안감 없이 편안하게 전세 생활을 시작할 수 있습니다. 계약 후에도 세심하게 챙기는 것이 내 전세금을 지키는 가장 현명한 방법입니다!
기타 확인사항
- 공인중개사와 계약 시 유의점
– 중개업소가 정식 등록되어 있는지 확인하세요.
– 공제증서가 없는 공인중개사와의 거래는 피하세요. - 임대인의 신뢰성 검증
– 임대인의 소유 주택 수와 채무 상태를 확인하세요.
– 블랙리스트나 경매 기록이 있는지 조사하세요. - 기타사항
– 다가구와 상가주택은 호실이 많아 전세 주택의 시세 평가가 어렵고, 그로 인해 전세보증금 피해가 발생할 가능성이 높습니다.
– 계약 전, 반드시 정확한 시세 평가를 받고, 경매 시 보증금을 회수할 가능성을 철저히 검토해야 합니다.
– 특히, 등기부등본에서 선순위 근저당 설정 여부와 금액을 꼼꼼히 확인한 뒤 계약을 진행하세요.
전세사기특별법 지원혜택 및 신청방법
2023년 5월 25일, 전세사기 특별법이 국회 본회의를 통과한 이후, 6월 1일부터 전세사기 피해자 지원 특별법이 시행되었습니다. 이 법은 2년 동안 한정적으로 적용됩니다. 전세사기 특별법에 따라 피해자들에게 제공되는 다양한 대출 지원과 그 외 추가적인 혜택에 대한 상세한 정보와, 이러한 지원을 신청할 수 있는 기관들에 대해 알아보겠습니다.
LH, 지방도시공사 긴급주거지원
| 신청자격 | • 전세피해자 중 주거지원사유가 확인되는 자 ＊ (주거지원사유) 경·공매 낙찰 퇴거, 비정상계약으로 퇴거, 직선거리 40km 이상 이사 예정 등 |
| 지원기간 | • 6개월 거주 가능(최대 2년) |
| 지원금액 | • 월 임대료는 시세의 30% 수준(무보증금, 6개월분 또는 1개월분 임대료 선납 중 선택 가능) |
| 대상자 선정 | • 신청자격 요건을 충족하는 자에 한하여 거주 지역, 세대 구성원 수, 기존거주지 전용면적 등을 고려하여 지자체에서 최종 심사 후 배정 |
기금저리대출 (버팀목전세대출)
| 신청자격 | • 전세피해자 중 소득·자산기준*을 만족하는 무주택자 ＊ (소득기준) 부부합산 총소득 7천만원 이하 (자산기준) 부부합산 순자산 가액 5.06억원 이하 |
| 지원기간 | • 2년(4회 연장, 최장 10년) |
| 대상주택 | • HUG 전세금안심대출보증 가입이 가능한 주택으로 보증금 3억원 이하 – 전용면적 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡) |
| 대출한도 | • 최대 2억 4천만원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액 |
| 대출금리 | • 소득 및 보증금에 따라 1.2% ~ 2.1%, |
* 전세피해자 중 (1) 계약기간 종료 후 1개월 이상 지난 자, (2) 임차물건이 경·공매 낙찰된 자인 경우 확인서 신청·발급 절차 생략 가능
– 관련 증빙서류 구비하여 우리·신한·국민·하나·농협은행에 바로 대출 신청 가능
대환대출 (버팀목전세대출)
| 신청자격 | • 계약기간 종료 후 1개월이 지난 전세피해자 중 다음 기준을 충족하는 무주택자 ＊ (추가피해요건) 우선변제권 침탈, 임대인 사망, 형사 고소, 경·공매 개시 등 ＊ (소득기준) 부부합산 총소득 7천만원 이하 (자산기준) 부부합산 순자산 가액 5.06억원 이하 |
| 지원기간 | • 6개월(대출보증기관의 연장 기준에 따라 연장) |
| 대출한도 | • 최대 2억 4천만원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액 |
| 대출금리 | • 소득 및 보증금에 따라 1.2% ~ 2.1% |
※ 대상자는 확인서 신청·발급 절차 생략 가능
– 관련 증빙서류 구비하여 우리은행에 바로 대출 신청 가능 (신한·국민·하나·농협: 5월부터)
무이자대출
| 신청자격 | • 지원대상 중 기초생활수급권자, 한부모가족, 차상위계층이거나 소득기준을 만족하는 무주택자 ＊ 부부합산 연소득 3천만원 이하(1인 가구 포함) |
| 지원기 | • 최대 25개월(임대차계약 1년 이상, 만기 일시상환) / 지원 종료 후 본인 이자 부담 하에 대출 연장 가능 |
| 대상주택 | • HUG 전세금안심대출보증 가입이 가능한 주택으로 보증금 1.25억원 이하 |
| 대출한도 | • 최대 1억원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액 |
| 지원금 | • 대출금액에 대한 25개월 이자 전액(본인 부담 이자 없음) • HUG 전세금안심대출보증 가입에 따른 보증료 전액(신청인 선납 후 정산 지원) |
심리상담 지원
| 대상 및 개요 | • 전세피해 임차인(및 직계 존비속) • 심리상담 전문가 3회 유선/방문 상담 실시 등 |
지원혜택 신청기관
✅ 경공매 유예 및 정지, 경공매 우선매수권
(경매) 관할 지방법원
✅ 경공매대행 지원 서비스 : 주택도시보증공사(HUG)
✅ 조세채권안분
(국세) 관할 세무서장, 관할 지방법원, 한국자산관리공사
(지방세) 지방자치단체, 법원, 한국자산관리공사
✅ 공공임대제공(우선매수권 양도) : LH 등 공공주택사업자
✅ 미상환금 분할상환 : 전세대출보증회사
✅ 신용정보 등록 유예 지원 : 채권금융기관(보증회사, 거래은행 등)
✅ 대출 등 금융지원 : 금융회사
✅ 긴급복지지원 : 관할 지자체