정부 및 서울시의 재개발, 재건축 등 정비사업에 대한 적극적인 지원정책으로 다양한 방식의 정비사업이 진행되고 있습니다. 이에 따라 재개발 구역내에서의 신축다세대, 빌라 등 쪼개기 등을 방지하기 위해 권리산정기준일을 정하게 됩니다.
하지만 정비사업방식에 따라 권리산정기준일이 상이하여 투자자에게 많은 혼돈이 있어, 입주권이 나오지 않는 물건에 투자하는 경우가 많은 것이 현실입니다. 오늘은 모아타운, 신속통합기획, 역세권활성화, 역세권시프트 등 정비사업별 권리산정기준일에 대해서 상세히 설명합니다. 아래글을 잘 참고하셔서 소중한 내돈 손해보지 마세요!
아래를 참고하시면 최근 가장 각광을 받고 있는 역세권활성화 사업에 대해 자세히 아실 수 있습니다.
역세권활성화 사업 상세히 보기권리산정기준일이란?
권리산정기준일, 꼭 알아야 하는 이유
재개발·재건축 사업에서 권리산정기준일이란, 조합원이 될 수 있는 권리를 확정하는 기준이 되는 날짜를 의미합니다.
이 날짜를 기준으로, 해당 구역 내 부동산을 소유하고 있는지에 따라 조합원 자격과 분양권 취득 여부가 결정됩니다.
권리산정기준일의 중요성
권리산정기준일은 단순히 날짜를 정하는 것이 아니라, 투기 방지와 조합원 권리 보호라는 두 가지 중요한 역할을 합니다.
특히, 이 기준일을 통해 투기 수요를 억제하고, 정비사업 과정에서의 공정성과 투명성을 확보할 수 있습니다.
법적 근거와 기준
권리산정기준일은 「도시 및 주거환경정비법」 제77조에 의해 규정됩니다. 구체적인 날짜는 다음과 같은 방식으로 결정됩니다.
- 정비구역 지정 고시일
- 기본적으로 정비구역이 지정된 날 이후가 기준일이 됩니다.
- 투기 방지를 위한 별도 지정일
- 시·도지사가 필요하다고 판단할 경우, 정비구역 지정 고시 전 따로 정한 날짜의 다음 날을 기준일로 삼을 수 있습니다.
이 기준일 이후에 해당 구역 내 부동산을 취득한 경우, 조합원 자격이 박탈되고 현금청산 대상이 됩니다.
기준일 이후 부동산 취득 시 불이익
권리산정기준일 이후에 해당 구역 내 부동산을 매입하거나 소유권을 취득하면 다음과 같은 불이익을 받을 수 있습니다.
- 현금청산 대상
- 조합원 자격을 상실하며, 분양권을 받을 수 없습니다.
- 대신 소유한 부동산의 가치를 평가받아 현금으로 보상받게 됩니다.
- 분양권 취득 불가
- 기준일 이전에 부동산을 보유하고 있던 사람만 분양권을 받을 수 있기 때문에, 이후 매입자는 이러한 혜택에서 제외됩니다.
권리산정기준일의 실질적 의미
권리산정기준일은 단순히 날짜를 정하는 것 이상의 의미를 가집니다.
특히, 기준일 이전에 소유하고 있던 사람들의 권리를 보장하면서도, 기준일 이후 발생하는 투기적 거래나 조합원 수를 늘리기 위한 쪼개기 행위를 방지하는 데 중요한 역할을 합니다.
예를 들어, 기준일 이후에 토지를 분할하거나 소유권을 나눠 조합원 수를 인위적으로 늘리려는 시도를 제한하기 위해 이 기준일을 엄격히 적용합니다.
권리산정기준일 체크는 필수!
권리산정기준일은 조합원 자격과 분양권 여부를 결정짓는 가장 중요한 기준입니다.
따라서 정비사업에 관심이 있다면, 반드시 기준일을 확인하고 자신의 권리가 인정될 수 있는지 사전에 철저히 점검해야 합니다.
특히, 재개발·재건축 사업 지역에서 부동산을 매입하거나 투자하려는 경우, 기준일 이후의 거래는 조합원 자격과 분양권 취득이 불가능할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
사업방식별 권리산정기준일
모아타운
| 구분 | 권리산정기준일 | 권리산정기준 |
| 1차 | 2022.01.20 | 권리산정기준일(모아타운 공모접수일) 전날까지 건축허가를 완료해야만 입주권인정 |
| 2차 | 2022.06.23 | 권리산정 기준일(모아타운 공모 접수일) 전날까지 착공신고를 완료하고, 조합설립인가전까지 소유권보존등기 접수해야만 입주권 인정 |
| 3차 | 2022.10.27. | |
| 4차(수시공모) | 2023.11.30 | |
| 4차~2024.03.20 이전 | 모아타운 선정일 또는 서울시장이 따로 정하는 날 | |
| 2024.03.20 이후 | 모아타운 공모(시.구) 접수일 |
신속통합기획
| 구분일자 |
권리산정기준일 | 적용일자 |
| 2024. 1. 1 이전 | 1차 후보지 선정구역 2021. 9.23 권리산정기준일 |
신축의 경우 권리산정기준일 이전에 사용승인이 나야지만 입주권이 나오고 권리산정기중일 이후 사용승인은 현금청산 -> (변경) 1. 권리산정기순일 이전에 착공신고, 2. 구역지정전에 사용승인이 나야함. |
| 2차 후보지 선정구역 2022. 1.28 권리산정기준일 |
||
| 수시 선정구역 2022. 1.28 권리산정기준일 |
||
| 2024. 1. 1 이후 | 지자체장이 서울시에 후보지 추천일 또는 구청장의 별도요청일(연번동의서 부여일, 구청 신청일) | 상동 |
역세권 시프트
| 구분 | 권리산정기준일 | 입주권 유무 |
| 2023.10.26 이후에 사전검토 중이거나 정비계획 공람공고전인 구역 |
정비계획 공람공고일 | 권리산정기준일(정비계획 공람공고일 또는 구역지정일) 다음날까지 소유권 보존등기 접수해야만 입주권 인정 |
| 2023.10.26 이전에 정비계획 공람공고가 되었거나 정비구역 기지정된 구역 |
구역지정일 | 권리산정기준일(구역지정일) 다음날까지 소유권보존등기 접수해야만 입주권 인정 |
역세권활성화
| 구분 | 권리산정기준일 | 기타 |
| 역세권활성화 | 대상지 선정 통지일 (시장고시) |
권리산정기준일 고시 및 행위제한 고시 |
도심공공주택복합사업(3080+)
| 구분 | 권리산정기준일 | 근거법 |
| 3080+ | 국회본회의 의결일 (2021.06.29) 이전 소유권이전등기 |
공공주택특별법 등 |
공공재개발
| 구분 | 권리산정기준일 | 권리산정기준 | |
| 1차 (2020.09.21) |
선정구역 | 2020.09.21 | 공공주택특별법 |
| 2차 (2021.12.30) |
선정구역 | 2021.12.30 | 도시 및 주거환경정비법 |
| 미선정구역 | 2022.01.28 |
근거법률
도시 및 주거환경정비법 (약칭:도정법)
제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일)
① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조 제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시.도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정 지정. 고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다.<개정2018.6.12>
- 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우
- 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우
- 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우
- 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택,
그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우
② 시 . 도지사는 제1항에 따라 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일. 지정사유. 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.