공공재개발, 공공재건축, 도심 공공주택 복합사업은 각각 다른 성격의 사업입니다. 공공재개발과 공공재건축은 민간과 공공이 공동 시행하는 방식으로, 공공재개발이 더 인기가 있었고, 도심 공공주택 복합사업은 LH나 SH가 직접 시행하는 방식입니다. 이 사업들은 각각 부동산 대책에 따라 규제와 지원 방식이 다릅니다. 특히, 도심 공공주택 복합사업은 현금 청산 논란을 일으킨 바 있습니다. 다양한 사업 유형을 이해하는 것이 중요합니다.
일반적으로 재개발과 재건축을 많이 들어봤을 텐데, 최근에는 공공재개발과 도심 공공주택 복합사업이라는 용어가 등장하면서 헷갈릴 수 있습니다. 과연 이 세 가지 사업이 어떻게 다른지, 무엇이 특징인지를 하나씩 짚어보겠습니다.
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| *구분 | 대책 | 내용 | 특징 |
| 공공재개발 | 5.6 대책(2020) | 수도권 주택공급 기반 강화방안 -공공 정비사업 통한 공급 확대 계획발표 [도시및주거환경정비법] |
공동시행자 방식 (조합+LH/SH) |
| 공공재건축 | 8.4 대책(2020) | 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 – 공공참여형 고밀재건축 도입 [도시및주거환경정비법] |
공동시행자 방식(조합+LH/SH) |
| 도심 공공주택 복합사업 | 2.4 대책(2021) | * 공공주도 3080+, 대도시권 주택공급획기적 확대방안 – 공공직접시행 정비사업(3080+재개발.재건축)도입 [공공주택특별법] * 현금청산 문제 |
직접시행자 방식(LH/SH 단독) |
공공재개발과 공공재건축의 개념
먼저, 공공재개발과 공공재건축은 모두 도시 및 주거환경 정비법(도정법)에 따라 진행됩니다. 이는 재개발이나 재건축을 통해 낡은 주거지나 상업지구를 새롭게 개발하는 사업입니다. 기본적인 과정은 비슷한데, 조합원들이 사업에 참여해 분양 신청을 하고, 사업이 완료되면 신축 아파트를 받는 방식입니다.
그렇다면 공공재개발과 공공재건축은 어떻게 다를까요? 공공재개발과 공공재건축의 큰 차이점은 바로 사업의 진행 방식입니다.
- 공공재개발: 2020년 5.6부동산 대책에서 처음 등장한 공공재개발은 공공과 민간의 공동 시행자 방식으로 진행됩니다. 공공기관인 LH나 SH가 민간과 협력하여 사업을 추진합니다. 공공성이 강조되기 때문에 공공성을 중시하는 재개발이 이뤄집니다.
- 공공재건축: 2020년 8.4부동산 대책에서 등장한 공공재건축은 공공과 민간이 함께 진행하지만, 분양가 상한제나 재건축 초과이익 환수 등 민간이 참여하는 데 있어 제약이 많습니다. 때문에 공공재건축은 공공재개발보다 상대적으로 덜 활발하게 진행되었습니다.
공공재개발과 공공재건축의 차이점
공공재개발과 공공재건축의 주요 차이는 사업의 진행 방식과 사업의 규제에서 차이가 납니다.
- 공공재개발: 공공재개발은 민간과 공공이 공동으로 사업을 진행합니다. 여기에 참여하는 조합원들은 분양가 상한제 제외 혜택을 받아 상대적으로 높은 분양가를 책정할 수 있는 장점이 있습니다. 공공재개발의 경우, 공공이 시행자로 참여하기 때문에 투명한 사업 운영이 가능하고, 주민들의 지원도 받는 경향이 큽니다. 예를 들어, 서울의 일부 지역에서는 공공재개발을 통해 많은 후보지가 공모로 선정되었으며, 경쟁률이 높아 인기 있는 사업으로 자리잡았습니다.
- 공공재건축: 공공재건축은 공공이 일부 시행자로 참여하지만, 분양가 상한제와 같은 가격 통제가 적용되어 민간의 참여가 제한적입니다. 또한 재건축 초과이익 환수와 같은 규제도 있어, 조합원들이 받는 혜택이 적고, 이로 인해 사업 추진이 더디고 어려운 경향이 있습니다. 과거의 사례들을 보면, 공공재건축 사업은 일부 지역에서 시행이 지연되거나 중단된 경우도 있었습니다.
도심 공공주택 복합사업 개념 및 특징
그렇다면 도심 공공주택 복합사업은 무엇일까요? 이 사업은 2021년 1.5부동산 대책에서 도심 공공주택 특별법에 따라 등장한 새로운 사업 유형입니다. 도심 공공주택 복합사업의 특징은 LH나 SH와 같은 공공기관이 단독으로 사업을 진행한다는 점입니다. 또한 이 사업은 임대주택 중심으로 진행되기 때문에, 분양이 아닌 임대가 중요한 포인트입니다.
도심 공공주택 복합사업은 상업지구와 주거지구를 동시에 개발하는 사업으로, 상업시설과 주거시설이 결합된 복합단지를 만들어 가는 방식입니다. 이 과정에서 중요한 점은 임대주택 비율을 높이는 것입니다. 그런데 이 과정에서 발생하는 문제점도 존재하는데, 바로 현금 청산 논란입니다. 사업지가 선정되면 주민들의 재산권이 제한될 수 있는데, 그 과정에서 입주권이 아닌 현금 청산이 이루어지는 경우도 생기기 때문입니다.
각 사업 유형의 장단점
이제 각 사업 유형의 장단점을 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다.
- 공공재개발: 공공재개발은 민간과 공공이 협력하는 방식이기 때문에 투명성과 효율성이 높습니다. 또한, 분양가 상한제 덕분에 조합원들에게 유리한 분양가를 제공할 수 있으며, 사업 속도도 빠르게 진행되는 경우가 많습니다. 하지만, 일부 지역에서는 임대주택 비율이 높아지거나, 규제로 인해 분양받을 수 있는 수익이 제한될 수 있습니다.
- 공공재건축: 공공재건축은 분양가 상한제와 재건축 초과이익 환수 등 엄격한 규제로 인해 민간이 참여하는 데 어려움이 있습니다. 그래서 사업이 지연되거나 중단될 가능성도 있습니다. 그러나 이 사업을 통해 용적률 증가나 교통 개선 등의 혜택을 받을 수 있는 지역도 존재합니다.
- 도심 공공주택 복합사업: 도심 공공주택 복합사업은 임대주택 중심으로 진행되기 때문에, 분양을 원하는 사람들이나 개발 이익을 추구하는 사람들에게는 불리할 수 있습니다. 또한, 현금 청산에 대한 논란이 커지며, 일부 주민들은 재산권 침해를 주장하고 있습니다. 그러나 공공성이 강조되는 사업이기 때문에, 도시 재생을 위한 장기적인 관점에서 보면 긍정적인 평가를 받을 수 있습니다.
도심 공공주택 복합사업의 논란과 문제점
도심 공공주택 복합사업에서 가장 큰 논란은 현금 청산 문제입니다. 도심 공공주택 복합사업에서는 재개발이나 재건축을 매수한 사람들이 입주권을 받을 수 없고, 현금으로 청산될 수 있습니다. 특히 2021년 9월 26일 이후 매수한 사람들에 대한 구제 방안이 논의되었지만 여전히 해결되지 않은 부분이 많습니다. 그래서 이러한 사업을 진행하기 전에는 반드시 사업지와 규제를 확인해야 합니다.
현황: 도심복합사업의 지정과 철회(2024.12. 19)
19일 국토교통부는 서울 약수역, 상봉터미널, 불광근린공원 등 3곳을 도심 공공주택 복합지구로 지정하며 총 5000가구 규모의 주택 공급을 발표했다.
이는 올해 총 1만5000가구 규모의 복합지구를 지정한 성과로, 지난해(4130가구) 대비 약 3배 증가한 수치다.
그러나 이와 동시에 주민 참여율이 저조하거나 반대 여론이 높은 곳에서는 사업 철회가 이어지고 있다.
대표적으로, 미아역 동측 후보지는 주민설명회 이후에도 참여의향률이 50%를 넘지 못해 사업이 무산됐다. 이에 따라 전국 도심복합사업 후보지는 기존 52곳에서 30곳으로 줄었다.
도심복합사업의 주요 특징
도심복합사업은 사업성이 낮거나 주민 갈등으로 정비사업 추진이 어려운 노후·저층 주거지를 대상으로 공공(한국토지주택공사, LH 등)이 소유권을 넘겨받아 정비사업을 수행하는 방식이다.
이 사업은 신속한 인허가, 용적률 상향 등 인센티브를 제공하며 도심 내 고밀 개발을 가능케 한다.
그러나, 주민 참여율이 낮고, 일부 사업지에서는 공공 주도의 진행 방식과 관련해 재산권 침해 논란이 발생하며 사업 철회가 이어지고 있다.
주요 문제점
- 저조한 주민 참여율
- 국토부는 주민 참여율이 50% 이상이어야 후보지 지정이 가능하며, 50%를 넘지 못하거나 반대 비율이 50% 이상인 경우 사업을 철회하고 있다.
- 현재 사업 승인 단계에 진입한 곳은 4곳에 불과하며, 철회된 후보지는 30곳에 달한다.
- 건설사 참여 부족
- 쌍문역, 연신내역, 방학역 등 시공사 선정 절차를 진행한 사업지들은 건설사들의 관심 부족으로 어려움을 겪고 있다.
- 공사비 인상과 경제 불확실성 등으로 인해 재입찰을 통해 겨우 일부 사업지에 시공사가 선정됐으나, 여전히 미완료된 곳이 많다.
- 정치적 혼란과 법안 처리 지연
- 공공주택 특별법 개정안이 계류 중이나, 국회가 탄핵 정국에 돌입하면서 법안 통과가 불투명하다.
- 법안은 토지주 우선공급 기준을 완화하고 현금 청산 규정을 정비하는 내용을 담고 있으나, 논의 대상에서 제외된 상태다.
- 정부는 지난 2024.1·10 부동산 대책 발표 때 도심복합사업 토지주의 분양권 우선공급 날짜를 기존 2021년 6월 29일(특별법 국회 의결일)에서 ‘개별 후보지 선정일’로 바꾸겠다고 했습니다. 이번에 발의된 개정안은 이를 법제화한 것입니다. 따라서 개별 후보지 선정일 전에 토지나 주택을 취득했으면 아파트를 우선 공급받는다고 합니다. 기존에는 2021년 6월 29일 이후부터 토지나 주택을 취득한 사람은 아파트를 못받고 현금 청산만 가능했습니다.
정부의 대안과 추가 방안
- 민간 주도의 도심복합사업 시행
- 2024년 2월부터 공공 대신 민간이 주도하는 도심복합사업이 도입될 예정이다.
- 그러나 민간 참여를 유도하기 어려울 것이라는 지적이 많다. 사업성이 낮아 공공 주도의 진행이 필요했던 지역이 대부분이기 때문이다.
- 분양권 관련 규정 완화
- 정부는 도심복합사업 토지주 분양권 우선공급 기준일을 기존 2021년 6월 29일에서 개별 후보지 선정일로 변경하겠다고 밝혔다.
- 무주택자의 경우, 기준일 이후 최초 거래라면 분양권을 받을 수 있도록 예외를 둬 거래 활성화를 유도하고자 한다.
- 분양 계약 체결 후 분양권 전매를 허용해 사업 참여 유인을 높이는 방안도 포함됐다.
- 주민 설득 및 재산권 침해 논란 해소
- 정부는 주민들의 반발을 줄이기 위해 **현물 보상(아파트 공급)**을 확대하고, 무주택자에 한해 추가적인 인센티브를 제공하고 있다.
- 그러나 이러한 개선안으로도 주민 참여율과 신뢰를 확보하기에는 역부족이라는 지적이 많다.
향후 전망
- 전문가들은 도심복합사업의 성공 여부가 정치적 안정과 부동산 경기 회복에 크게 좌우될 것이라고 보고 있다.
- 특히, 사업지별로 주민 갈등 해결 및 적극적인 호응을 얻지 못한다면, 후보지 이탈과 사업 철회 사례는 더욱 늘어날 가능성이 크다.
또한, 민간 참여 확대를 위한 파격적인 제도 개선과 인센티브가 도입되지 않으면 민간 주도의 사업 전환 역시 한계에 부딪힐 것이라는 우려가 제기되고 있다.
마무리
이처럼, 공공재개발, 공공재건축, 도심 공공주택 복합사업은 모두 도시 재개발과 주거환경 개선을 목표로 하는 중요한 사업입니다. 하지만 각 사업은 진행 방식이나 규제에 있어 차이가 있기 때문에 참여하기 전에 충분한 이해가 필요합니다.
공공재개발은 민간과 공공이 협력하는 방식으로, 비교적 많은 조합원들이 참여하고 있습니다. 반면 공공재건축은 규제로 인해 진행이 더딘 경향이 있으며, 도심 공공주택 복합사업은 공공성이 강조되어 임대주택 비율이 높고, 현금 청산이 문제로 떠오른 바 있습니다.
따라서, 각 사업의 특성을 잘 파악한 뒤 투자나 참여를 결정하는 것이 매우 중요합니다. 여러분의 부동산 투자에 도움이 되었으면 좋겠네요!
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