가등기가 등기부등본에 선순위로 설정되어 있으면, 권리 분석을 더욱 철저히 해야 합니다. 권리 분석에서 실수가 있을 경우, 소유권을 잃을 위험이 있기 때문입니다. 가등기의 종류에 관계없이, 가등기가 배당 신고가 되었는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 배당 신고가 없다면 경매에 참여하지 않는 것이 바람직합니다.
오늘 글에서는 가등기의 의미, 종류, 경매에서의 대응방안에 대해 자세히 알아봅니다.
경매권리분석 자세히보기가등기란 무엇인가?
가등기는 권리 변동의 효력을 즉시 발생시키지 않으며, 단지 후에 본등기를 통해 권리가 발생할 수 있는 순위를 확보하는 데 목적이 있습니다. 본등기가 이루어지면 그 순위는 가등기 시점에서 확보된 순위를 따르게 됩니다. 즉, 가등기만으로는 권리 자체의 변동을 가져오지 않지만, 본등기를 통해 권리 변동이 발생하며, 그때 가등기와 동일한 순위가 적용됩니다.
가등기는 본등기를 진행하기 위한 조건이나 요건이 아직 충족되지 않았을 때, 향후 본등기의 순위를 미리 보전하려는 목적의 등기입니다. 가등기의 주요 목적은 후속되는 본등기에서 우선순위를 보호하는 것이며, 본등기로 전환될 때 가등기 이후에 이루어진 다른 등기들은 모두 자동으로 소멸하게 됩니다.
가등기의 종류
가등기는 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다: 담보가등기와 소유권이전청구권가등기입니다. 담보가등기는 채무의 담보를 목적으로 설정되며, 근저당권과 유사한 효과를 발휘합니다. 반면 소유권이전청구권가등기는 본등기를 즉시 진행할 수 없는 경우나 본등기를 지연해야 할 때, 향후 본등기에서의 순위를 미리 확보하려는 목적을 가지고 설정됩니다. 이 가등기는 일종의 예비등기라고 볼 수 있습니다.
소유권이전청구권가등기는 일반적으로 매매계약이나 매매예약을 원인으로 발생합니다. 매매계약에서 계약금을 먼저 지급하고 나중에 잔금을 치르는 조건으로 가등기를 설정하는 경우가 이에 해당하며, 매매예약은 아직 계약이 완료되지 않았지만, 미래에 계약이 체결될 것이라는 예고를 위해 가등기를 설정하는 방식입니다.
- 담보가등기: 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주면서, 채무자가 제공한 부동산에 저당권을 설정하는 대신 담보가등기를 설정할 수 있습니다. 이 경우, 가등기권자는 후속적인 청산 절차를 통해 가등기권자 명의로 소유권 이전을 받을 수 있으며, 경매 신청을 통해 채권을 회수할 수 있습니다. 저당권보다 더 유연한 방식입니다.
- 보전가등기: 주택매매에서 매수자가 일부 또는 전부의 매매대금을 매도자에게 지급한 후, 미래의 소유권 이전을 보장하기 위해 매도자 명의의 부동산에 설정하는 가등기입니다. 보전가등기는 매수자가 나중에 소유권을 받을 권리를 보전하는 데 사용됩니다.
가등기의 형식
- 가등기가 담보가등기인지 여부는 등기부에 명시된 형식만으로 결정되지 않고, 거래의 실질과 당사자의 의사 해석에 따라 달라집니다.
- 말소기준권리 이후에 설정된 후순위 가등기는 경매에서 매각되면 소멸합니다. 단, 후순위 가등기가 대물변제 또는 청산 중이라면 소유권이 이전될 수 있으니, 매우 주의를 기울여야 합니다. 그리고, 청산절차가 완료되기 전에 경매 결정 기입등기가 되면 가등기 등기상으로 본등기를 할 수 없습니다.
가등기 사례
- 가등기 후 보증금 증액
- A가 전입신고 후 보증금 1억원을 지불한 뒤 B가 가등기를 설정한 경우, 후에 A가 보증금을 2천만 원 증액하면, 가등기권자에게는 기존 보증금 1억원만 대항할 수 있습니다. 즉, 보증금 증액분은 가등기권자에게는 효력이 없습니다.
- 선순위 가등기의 성격 파악
- 선순위 가등기가 담보가등기인지 보전가등기인지 파악되지 않는 경우, 실무에서는 이를 보전가등기로 처리해야 합니다. 비록 경매에서 담보가등기로 처리되어 말소되더라도, 가등기의 회복을 청구할 수 있으며, 본등기를 통해 소유권을 취득할 수 있습니다.
- 가등기의 말소청구
- 가등기 후 10년이 지나 본등기를 하지 않은 경우, 매매예약이 완료된 시점부터 10년이 경과한 후에는 가등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 단, 제척기간이나 소멸시효의 중단 등 예외적인 사유가 있을 수 있습니다. 예를 들어, 가등기권자가 경매 목적물을 점유하고 있는 경우 소멸시효가 중단됩니다.
가등기 경매 접근방법
👉 선순위 가등기의 성격 파악
- 선순위 가등기가 담보가등기인지 보전가등기인지 파악되지 않는 경우에 경매 실무에서는 이를 보전가등기로 보고 권리분석을 진행하여야 합니다. 가등기가 말소기준권리보다 순위가 빠른 선순위 가등기 일 경우에는 경매에 입찰하지 않는 것이 일반적입니다.
- 비록 경매에서 담보가등기로 처리되어 말소되더라도, 가등기의 회복을 청구할 수 있으며, 본등기를 통해 소유권을 취득할 수 있습니다.
👉 가등기에 대한 접근 방법
가등기권자가 채권계산서를 제출했는지 확인한 후, 입찰 참여 여부를 결정해야 합니다. 선순위 가등기라도 가등기권자가 본등기를 받았다면 더 이상 문제가 없습니다.
👉 가등기 사례
이 경매사례에서는 강서세무서장 압류가 말소기준권리이고, 소유권가등기가 선순위이기 때문에 낙찰자가 인수하여야 합니다. 따라서, 입찰자가 낙찰받아 소유권을 이전하더라도 선순위 가등기권자가 본등기를 하게되면 소유권이 가등기권자에게로 넘어가게 됩니다.
아래의 문건접수내역을 확인하여, 가등기권자가 배당신고 및 채권계산서를 제출하였는지를 확인합니다.
가등기권자가의 권리신고가 없기때문에 이런 물건은 입찰을 하지 않는게 일반적입니다. 요약하면, 선순위가등기의 경우 권리신고 및 배당신고가 있을 경우에만 경매입찰을 하여야 합니다.
이 물건의 경우에는 임차인이 최선순위로 전입되어 있어 대항력이 있으므로 낙찰자가 인수하여야 하기 때문에 이 점도 고려하여 권리분석하여야 합니다.